Nakon 1. srpnja strane fizičke osobe moći će kupovati poljoprivredna zemljišta u Hrvatskoj, no pitanje je hoće li što moći kupiti. Jedan od razloga je taj da će država za veće površine imati pravo prvokupa, a drugi je da praktično u ponudi nema veće poljoprivredne površine na prodaju. Porast će samo potražnja, što znači da bi i cijene mogle biti veće
Od 1. srpnja ove godine ukinut će se moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta stranim državljanima s područja Europskog gospodarskog prostora, odnosno iz država članice EU-a, Lihtenštajna, Luksemburga i Norveške. Iz Ministarstva poljoprivrede poručuju da se moratorij više neće moći produžiti nakon što nam je to Europska komisija u lipnju 2020. već jednom odobrila. Stručnjaci za nekretnine kažu da možemo očekivati rast cijena poljoprivrednog zemljišta, ovisno o kojem dijelu zemlje je riječ, odnosno gdje je povoljno ulagati u poljoprivrednu proizvodnju.
Jedina zakonska mogućnost da stranci ne dođu do zemljišta je ta da država koja ima pravo prvokupa kupi poljoprivredno zemljište. Riječ je o Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, u dijelu prodaje privatnog poljoprivrednog zemljišta, ali pravo prvokupa vrijedi samo za ona poljoprivredna zemljišta veća od deset hektara u kontinentalnom dijelu, odnosno površine veće od jednog hektara u priobalnom dijelu. U Ministarstvu poljoprivrede naglašavaju da će se u tom kontekstu u novom financijskom razdoblju (2023.-2027.) putem financijskih instrumenata omogućiti kupnja poljoprivrednog zemljišta za mlade poljoprivrednike bez ograničenja (u smislu udjela cijene zemljišta u ukupno prihvatljivim rashodima) kroz zajmove/kredite.
Međutim, čini se da glavni problem neće biti cijena, nego to što većih poljoprivrednih tabli gotovo da nema. Zbog toga je, kaže direktor i vlasnik osječke agencije za promet nekretninama German Duško Grgur, zemljište već odavno poskupilo. Sada se najkvalitetniji dio zemljišta, u Baranji i okolici Vukovara, prodaje za 13 tisuća eura po hektaru, a cijena se inače kreće od minimum osam tisuća eura po hektaru u Slavoniji, ovisno o njezinoj kvaliteti i veličini. Zapadnije je nešto jeftinija, primjerice na područjima Nove Gradiške, Bjelovara, Daruvara cijena je između sedam i maksimalno osam tisuća eura, kaže Grgur, ali je ni tamo nema.
- Govorim o zemljištima površine od deset hektara na dalje. To je jako traženo jer ljudi žele ulagati i čim se takvo ponudi, odmah se proda. Zemljište od nekoliko hektara nije toliko traženo jer tu najčešće nije riječ o planiranju velikog biznisa, osim ako netko želi, primjerice, spojiti zemljište u svom vlasništvu s onom pored njega – kaže Grgur.
Kupac iz inozemstva
Taj, inače predsjednik HGK – ove strukovne skupine za nekretnine, veli da već sad ima 30-ak evidentiranih kupaca koji čekaju u redu za kupnju zemljišta, a među njima je i nekoliko stranaca fizičkih osoba. No zemljišta nema, naveli smo, a zbog liberalizacije kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta Grgur očekuje da će vrlo brzo cijena najkvalitetnijeg porasti na 15 tisuća eura za hektar.
Još je skuplje zemljište u Lici u kojoj je cijena premašila i onu koju će Slavonija tek dosegnuti. Jedan hektar u Lici košta 16 tisuća eura, kvalitetna je za stočarstvo i nasade pojedinih kultura, pa će vlasnik karlovačke agencije za nekretnine Arka global Marin Vrnoga za nekoliko dana odvesti kupca iz strane zemlje kako bi uzeo uzorke zemljišta s površine od 21 hektara. Vrnoga također očekuje da bi zemljišta mogla poskupiti kako se bude približavao 1. srpnja ove godine, jer ne isključuje mogućnost da se pojave interesanti iz drugih zemalja.
Što se tiče karlovačkog područja, tamo je cijena niža i kreće se od šest tisuća eura, a može dostići, tvrdi i 13 tisuća eura. Glavni kriterij je veličina zemljišta, što je veće, cijena mu raste, no i Vrnoga poput Grgura kaže da je većih poljoprivrednih tabli vrlo malo u prodaji.
Cijene se vrtoglavo penju kako idemo prema Istri u kojoj se cijene kreću od dva eura po kvadratu (20 tisuća eura za hektar) do nevjerovatnih 40 eura za kvadratni metar (400 tisuća eura za hektar). Slično je i u okolici Zagreba, a o svemu tome nam priča Tajana Tikulin, licencirana agentica i vlasnica zagrebačke agencije Efron nekretnine.
- Parcele su obično manje, ali mogu se naći i veći posjedi. Primjerice, naša agencija ima u ponudi poljoprivredno zemljište s priključkom za vodu nedaleko Pule od 20 hektara po cijeni od 6,5 eura za metar kvadratni, što je blizu prosječne cijene u tom kraju – kaže Tikulin.
Znači da cijena jednog hektara poljoprivrednog zemljišta u Istri prosječno košta 65 tisuća eura. Dodaje da je da su cijene u vrijeme pandemije u Istri bile nešto jeftinije za ona zemljišta blizu zanimljivih lokacija za ulagače te su dobrim dijelom tada i prodane. Ipak, Tikulin naglašava da je teško odgovoriti na pitanje o cijenama poljoprivrednog zemljišta na jednostavan način jer je svaka nekretnina priča za sebe. Ipak, dodaje, postoje neke zakonitosti koje utječu na sve, primjerice među presudne faktore spadaju lokacija, nasadi, voda…
- Jesu li na terenu nasadi, koje su kvalitete, koje starosti, je li ograđeno, postoji li bušotina ili priključak za vodu te koliko se do glavnog voda treba kopati. Odgovori na ova i slična pitanja mogu presuditi u postizanju određene cijene – kaže Tikulin.
Dodatni faktori koji utječu na cijene
Na varaždinskom području cijena je ipak nešto niža nego u Slavoniji, Lici, zagrebačkom prstenu i Istri i kreće se od 50 eurocenti po kvadratu do ponegdje i do jedan euro, što su nam potvrdili vlasnici tamošnjih dviju agencija za nekretnine. To ovisi o lokaciji, kvaliteti zemljišta, o tome koja je poljoprivredna kultura u pitanju kao i o veličini parcele. To praktično znači da bi poljoprivredno zemljište od jednog hektara koštalo pet tisuća eura, negdje i više. Tamo se inače cijena poljoprivrednog zemljišta zadnjih godina nije bitnije mijenjala.
Takulin naglašava da je teško predviđati hoće li cijena zemljišta porasti nakon 1. srpnja, jer za sad u Efron nekretninama nisu primijetili da je interes stranaca za poljoprivredno zemljište bitno veći nego je to bilo ranije. Ako interesa bude, smatraju da će rasti postupno. Ipak, dodaje, može se očekivati porast cijena ne samo zbog mogućnosti prodaje strancima porijeklom iz Europskog gospodarskog područja, nego i zbog same inflacije. Osim toga, ističe još jedan zanimljiv faktor koji bi mogao utjecati na rast potražnje, a time i cijena.
- I sve skuplje građevinsko područje tjera domaće stanovništvo da se okreće još uvijek cjenovno pristupačnom poljoprivrednom terenu na kojem će postaviti nešto privremeno ili montažno, a koje se prodaje pod imenom ‘vikend zemljište‘. I ovaj fenomen utječe na poskupljenje određenih područja poljoprivrednog zemljišta. Osim toga, na prodaju poljoprivrednog zemljišta mogao bi utjecati program komasacije planiran za razdoblje do 2026. godine. Okrupnjivanjem manjih parcela ulaganje stranaca postat će vjerojatnije. No nisam prorok, živimo u vrlo zanimljivom vremenu pa je teško išta predviđati – kaže Tikulin.
Ona podsjeća da vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe. Naravno, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drukčije određeno jer ima primjera gdje stranci osnuju tvrtke kao pravne osobe i kupe poljoprivredno zemljište na temelju ugovora između njihove zemlje i Hrvatske (ugovor o pravu na kupnju nekretnina na bazi reciprociteta). Zbog toga i Efron nekretnine dobijaju upite stranih državljana za kupnju poljoprivrednog zemljišta.
- Naša agencija ima u ponudi i veći maslinik s preko 500 višegodišnjih kvalitetnih maslina kojeg vjerujemo da će na koncu kupiti stranci. Naime, stranci već duže mogu kupiti poljoprivredno zemljište putem svojih tvrtki koje su otvorili u Hrvatskoj – kaže Tikulin.
Ubrzan postupak za zakup
Kad je pak u pitanju zakup poljoprivrednog zemljišta, Grgur kaže da se u Slavoniji godišnja cijena kreće od 200 do 270 eura po hektaru. U Ministarstvu poljoprivrede kažu, kad je riječ o državnom poljoprivrednom zemljištu, da je pretežit oblik korištenja zakup. Posljednjim izmjenama i dopunama Zakona o poljoprivrednom zemljištu, napominju, po prvi put se propisuje žurno raspisivanje javnih natječaja za davanje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države u zakup.
- Zadužuju se jedinice lokalne samouprave da u roku od šest mjeseca od dobivanja suglasnosti na Program raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države raspišu javne natječaje za zakup za slobodno poljoprivredno zemljište u vlasništvu države, kao i poljoprivredno zemljište koje se koristi bez valjane pravne osnove. Ovim zakonom propisuje se i da Ministarstvo poljoprivrede preuzima raspolaganje poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države ukoliko to u propisnim rokovima ne učine jedinice lokalne samouprave – poručuju iz Ministarstva.
Dodaju da će se uvesti i elektronička provedba javnog natječaja za zakup, a propisan je i sustav bodovanja za utvrđivanju najpovoljnijeg ponuditelja. Prema strateškim prioritetima koje je utvrdilo Ministarstvo, najveći broj bodova ostvaruju ponuditelji koji na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu države ostvaruju višu dodanu vrijednost (proizvodnja, prerada…), dosadašnji posjednici, domicilni te mladi nositelji obiteljskih poljoprivrednih gospodarstava.
U odnosu na raspolaganje poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države, stoji u odgovoru Ministarstva poljoprivrede, izmjenama i dopunama Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisuju se, među ostalim, obveza i rok dostave, odnosno izrade Gospodarskog programa za ugovore koji sadrže odredbu o Gospodarskom programu kao sastavnom dijelu ugovora.
Osim toga, propisane su i dodatne mjere kontrole raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države kroz uključivanje Hrvatske agencije za poljoprivredu i hranu (HAPIH) u kontrolu tla i kontrolu provedbe agrotehničkih mjera. Predviđene su prekršajne odredbe za neovlašteno korištenje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, za nedostavljanje godišnjeg izvješće o provedbi gospodarskih programa, a uvodi se administrativna kontrola ispunjavanja gospodarskih programa od strane Ministarstva poljoprivrede i jedinica lokalne samouprave.
Državnog poljoprivrednog zemljišta nema puno za prodaju, ali i dosadašnja iskustva nam govore da je i bez stranaca za zakup prava jagma. Ista je situacija i s privatnim poljoprivrednim zemljištem koje, ako se i prodaje, vlasnik brzo nađe kupca i bez stranaca. Stranci bi mogli samo donekle povećati potražnju pa se može očekivati i rast cijena poljoprivrednog zemljišta.