Kako optimirati troškove poslovanja sastavna je odrednica razvoja neke tvrtke, a nekretnine, bile u najmu ili vlasništvu, nezaobilazna su stavka u tom procesu. Praksa upravljanja nekretninama u Hrvatskoj šarolika je, od toga da tvrtka ima jednu osobu koja mahom vodi računa o usluzi održavanja čistoće nekretnine do angažmana vanjskih dobavljača za obavljanje pojedinih radnji, primjerice servis klimatizacijskih uređaja. Često se nekretninom ne upravlja cjelovito, nego fragmentarno i prema potrebi jer se, jednostavno, slabo poznaje to područje.
Dva načina
Cilj sustavnog upravljanja nekretninama, ‘asset management‘, jest očuvati vrijednost nekretnine, što se uspijeva tehničkim, infrastrukturnim i ekonomskim upravljanjem njima. Dva su osnovna načina upravljanja: u prvome vlasnik odluči prepustiti upravljanje nekretninom vanjskom partneru koji je vodi potpuno, od provjere i dopune različite dokumentacije potrebne da bi se nekretnina stavila u pogon do održavanja. U tom dijelu vanjski partner za upravljanje nekretninama čak priprema nekretninu za najam te pronalazi najmoprimce kako bi se nekretnina stavila u ekonomski optjecaj stvaranja, u krajnjem slučaju sustavne dobiti koja se jednostavno izračuna i ujedno je glavni motiv za sklapanje ugovora između vanjskog partnera za upravljanje nekretninama i vlasnika. Često se u sklopu upravljanja nekretninom obavljaju i veći građevinski radovi, od gradnje od temelja, ili pak samo dogradnja, ovisno o zacrtanim ciljevima.
>>> Porezom na nekretnine kažnjeni smo jer štedimo u ‘ciglama’, a ne u novcu
Nažalost, u Hrvatskoj je češći način da vlasnici sami upravljaju nekretninom, od traženja dokumentacije do iznajmljivanja, što često zna dovesti u pitanje njezinu rentabilnost jer se ne uzmu obzir svi parametri koji mogu optimirati troškove upravljanja njome (koji se mogu prepoloviti kad se upravlja stručno). Pritom se često svi rokovi maksimalno probiju, što opet utječe na proračun projektnog upravljanja i poskupljuje proces.
Kolika je ušteda
Već se praćenjem uključenja i isključenja električne energije u skladu sa stvarnim troškovima te grijanjem ili hlađenjem prema vremenskim prilikama može znatno uštedjeti. A to je samo dio onoga što može napraviti vanjski ili unutarnji menadžer zadužen za upravljanje nekretninom.
Razlog je u tome što vlasnici na hrvatskom tržištu imaju psihološku zapreku prevelikog vezanja uz nekretninu pa im je čak teško prepustiti upravljanje nekretninom vanjskim partnerima, što, primjerice, nije slučaj s ostalim europskim tržištima. Drugi način, češći, kad se poseže za stručnim upravljanjem nekretninom jest kad tvrtka ima dovoljno zrelosti da to upravljanje, bilo unajmljenom bilo vlastitom nekretninom, preda vanjskom partneru.
Kad se nekretninom upravlja stručno i sustavno, produljuje joj se vijek za više od 40 posto. S dobro vođenim ‘facility managementom‘ troškovi redovitog poslovanja s uključenim energentima iznose između 2,50 i tri eura po četvornom metru, a u nekretninama koje su prepuštene sporadičnom upravljanju troškovi su od 4,5 do 5,5 eura po četvornome metru. Ako imate nekretninu od 1000 m2, tvrtka može na godinu uštedjeti do čak 24.000 eura, što u proračunu nije mala stavka.
>>> Porezna pojasnila koeficijent dobi, izračun novog poreza na nekretnine
‘Asset management‘, koji može obuhvatiti i zastupanje vlasnika prema trećim osobama (država, najmoprimci, dobavljači, lokalne javnosti), odnosi se i na planiranje proračuna za nekretninu, koji je glavni pokretač dobrih odnosa između vlasnika i partnera za ‘asset management‘ jer se kvalitetno prate troškovi i predviđa ekonomska korist od nekretnine. U slučaju upravljanja nekretninama proračuni se planiraju i do pet godina unaprijed, što znatno olakšava poslovanje pojedine tvrtke, od kvalitetnijeg praćenja troškova do toga da se sustavno može planirati dogradnja, obnova sustava na objektu i slično.
Detaljno praćenje
Ako ste unajmili neki objekt ili ste vlasnik nekretnine i želite optimirati troškove te se ekonomski okoristiti njome iznajmljujući je, važno je da vam partner za njezino upravljanje izradi projekciju troškova i eventualne dobiti. Stručan partner na osnovi svojih iskustava neće odstupati od projekcija plusminus 10 posto maksimalno, a prema projekcijama možete već u prvih nekoliko sastanaka saznati kako financijski ‘diše‘ vaša nekretnina. Uz to, sa stručnim i sustavnim upravljanjem nekretninom dobivate projektnog manadžera koji svakodnevno prati sve parametre vaše nekretnine. Primjerice, automatizira se vrijeme uključenja/isključenja električne energije u skladu sa stvarnim troškovima, praćenjem toplog i hladnog vremena znatno se štedi na grijanju odnosno hlađenju. Ako negdje gubite energente, to se automatski primjećuje; neće vam proći dani velikog utroška vode ako negdje propušta cijev i sl. Pritom razvoj tehnologije ima važnu ulogu u upravljanju nekretninom jer je cilj automatizirati sve procese kako bi se ona kvalitetnije nadzirala i provodile potrebne aktivnosti.
>>> Vancouver uvodi porez na prazne nekretnine
Kad vlasnik posjeduje iznimno ruiniranu, nerentabilnu nekretninu koja je samo trošak koji se treba plaćati, važno je ne posustati, nego uvidjeti mogućnosti koje izviru iz kvalitetna upravljanja njome. Uz manji investicijski ciklus nerentabilna nekretnina može stvarati ekonomsku vrijednost. Pritom, ako vlasnik ne može ulagati u nju, uvijek postoje vanjski partneri koje se može potaknuti da ulože ako se postavi kvalitetan plan upravljanja nekretninom.
Nije cilj prodati nekretninu u bescjenje ili pak prepustiti je vremenu, nego stvarati vrijednosti na njoj. Danas dobro znamo da su usluge eksternalizacije (engl. outsourcing) mogu biti jedan od stvaratelja vrijednosti u tvrtkama. Tako i stručno upravljanje nekretninama može donijeti vrijednosti ondje gdje ih možda na prvi pogled ne vidite.
Autor Danijel Saić