Tko su gubitnici, a tko dobitnici danas kod kreditiranja građana?

Od nedavno uvedenih procedura i strožih pravila u odobravanju kredita za građanstvo – najviše su profitirali oni koji to nisu očekivali, dok su mnogi dojučerašnji "sigurni" kandidati za kredit naišli na ozbiljne prepreke. U nastavku analiziramo tko su danas 'gubitnici', a tko 'dobitnici' – kroz stvarne primjere klijenata 3D Financija.

Prema novim pravilima HNB-a (na snagu je stupio 1. srpnja 2025.) omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka (DSTI) za stambene kredite ne smije prijeći 45 posto neto plaće.

1. Poduzetnici s direktorskim minimalcem

Prije: Teška borba za prolaz kod banaka

Poduzetnici koji sami sebi isplaćuju minimalnu plaću – iako vode uspješne tvrtke s odličnim prometom – često su nailazili na zatvorena vrata banaka. Kreditna sposobnost gledala se isključivo prema plaći, dok su prihodi firme ostajali zanemareni.

Sada: Nova pravila, više opcija

U novom sustavu, sve više banaka uključuje financijske izvještaje tvrtke u analizu kreditne sposobnosti. To znači da direktori s minimalcem, ali stabilnim i profitabilnim poslovanjem – konačno mogu realizirati stambene kredite pod istim uvjetima kao i zaposlenici u velikim firmama.

Savjet 3D Financija: Znamo kako pravilno prezentirati poslovanje vaše tvrtke banci. Ključ je u pripremi dokumentacije i ispravnom odabiru kreditne institucije.

Primjer realizacije stambenog kredita uz uključivanje dobiti tvrtke prilikom izračun kreditne sposobnosti

Kupoprodajna cijena nekretnine iznosila je 350.000 EUR vlastito učešće klijenta iznosilo je 50.000 EUR. Klijent nam se obratio radi korištenja naših konzultantskih usluga s obzirom na to da bankama nije bio prihvatljiv njegov zahtjev radi minimalnih primanja koja je mjesečno ostvarivao putem direktorske minimalne plaće.

Uz pomoć stručnjaka iz 3D Financija, pronađeno je rješenje za odobrenje stambenog kredita.

Realizacijom stambenog kredita u iznosu od 300.000 EUR, s rokom otplate od 20 godina i fiksnom kamatnom stopom od 3,49 posto, klijent je osigurao potrebna sredstva. Kao kolateral je poslužio stambeni objekt koji je i bio predmetom kupoprodaje i financiranja bankovnim kreditom.

Iznos anuiteta po novo odobrenom i realiziranom stambenom kreditu iznosi 1.738,34 EUR.

2. Zaposleni s plaćom od 1.500 EUR

Prije: Jasna sposobnost za standardni kredit

Osobe sa stabilnom plaćom od 1.500 EUR bile su idealni kandidati za stambene kredite. Bez velikih komplikacija, krediti su se odobravali brzo i jednostavno.

Sada: Problem nije prihod – već 'nova pravila igre'

Iako plaća ostaje solidna, novi pristupi procjeni kreditne sposobnosti (DSTI omjer, stres-testovi i dodatna ograničenja) mogu značajno umanjiti iznos kredita koji se odobrava. Klijent koji je prije mogao podignuti 150.000 EUR, sada dobiva ponudu za samo 110.000 EUR.

Koliki iznos možete mjesečno otplaćivati?

· Neto plaća: 1.500 €

· 45 % od toga: 675 € mjesečno maksimalno za stambene kredite, bez obzira je li namjena kupnja, izgradnja ili adaptacija nekretnine

3. Menadžeri s visokim plaćama

Prije: 'Kraljevi kredita'

Osobe s visokim managerskim plaćama bili su najpoželjniji klijenti banaka. Gotovo da nije bilo kreditnog zahtjeva koji nije bio odobren.

Sada: Visoka primanja više nisu dovoljna

Uvođenjem novih pravila za izračun kreditne sposobnosti, unatoč činjenici da ova skupina klijenata i dalje Bankama ostaje vrlo poželjna, njihova kupovna moć putem stambenih kredita je znatno smanjena i otežana. Osim već spomenutog DSTI omjera, još neke novine poput skraćenja roka otplate u pojedinim Bankama, uvođenja FLA izračuna, promjena u omjeru LTV-a i dr. također znato smanjuju konačni mogući iznos kredita.

Primjer izračuna kreditne sposobnosti – nekad i sada

Klijent:

Stanje prije (stari model):

Neto plaća: 5.200 EUR

Odbija se životni minimum sukladno ovršnom zakonu: 868 EUR

Preostaje: 5.200 – 868 = 4.332 EUR (izračun u većini Banaka na HR tržištu)

Kreditna sposobnost u većini Banaka: do 4.332 EUR mjesečne obaveze

Sada (novi model):

Neto plaća: 5.200 EUR

Procjena kreditne sposobnosti sukladno DSTI omjeru: ograničava se na 45% neto primanja, tj. dozvoljeno je zaduženje do maks. 45% plaće

Račun: 5.200 × 0,45 = 2.340 EUR

Kreditna sposobnost sukladno DSTI omjeru: do 2.340 EUR mjesečne obaveze

Na što još obratiti pažnju?

1. Učešće (LTV): banke financiraju max do 90 posto vrijednosti nekretnine – znači da trebate imati minimalno 10 posto vlastitih sredstava za učešće.

2. Popratni troškovi: solemnizacija ugovora o kreditu, polica osiguranja imovine, polica osiguranja života

3. Bonitet i bihevioralni pokazatelji: Uz kreditnu sposobnost Bankama je od izuzetne važnosti povijesna urednost klijenta u otplati postojećih obveza. Potrebno je obratiti pažnju da se naknade po ugovorenim tekućim računima ili paketima uredno podmiruju, kao i da se rate postojećih kredita otplaćuju na dan dospijeća

U novim procedurama – pravila su kompleksnija, ali prednosti idu onima koji imaju pravog partnera

Bilo da ste poduzetnik, zaposlenik s prosječnom plaćom ili visoko pozicionirani manager – današnje procedure odobravanja kredita zahtijevaju znanje, strategiju i profesionalnu pripremu. 3D Financije vam pomažu ne samo da dobijete kredit – već da dobijete najbolji mogući kredit, pod uvjetima koji odgovaraju upravo vašoj situaciji.

Zašto odabrati baš nas?

Jer vam donosimo više od običnog financijskog savjeta – nudimo rješenja koja otvaraju vrata svim vašim planovima!

Stručni tim 3D financija fokusiran je prvenstveno na poduzetništvo, ali svakoj kategoriji klijenata pristupamo individualno, s ciljem da pronađemo najbrži i najpovoljniji put do realizacije vaših ciljeva.

Što dobivate s nama?

- Detaljnu analizu vaše financijske situacije

- Prijedlog najbolje strukture financiranja prema politici banaka

- Uvjete kreditiranja koje vrlo često nećete pronaći sami

- Financijsku konstrukciju skrojenu po vašoj mjeri

- Vrhunski vođen proces – od ideje do isplate kredita

Prepustite papirologiju i pregovore nama, a vi se usredotočite na ono što je najvažnije – svoj biznis, dom ili dodatni izvor prihoda.