Južnoafrički fond Tower Property odlučio je da će prvo ulaganje izvan granica njihove države biti u Hrvatskoj. Upravljaju sa 44 nekretnine u Južnoj Africi, a u Hrvatskoj su kupili 15 katova VMD-ove zgrade u Strojarskoj ulici u Zagrebu.
Ukupna vrijednost tog ulaganja je 23,7 milijuna eura, od čega je fond uložio 18,4 milijuna. No, tek su se zagrijali.
U posljednjih nekoliko dana, čelnici tog fonda i njihovi dioničari šeću po Zagrebu i promatraju nekretnine. I da, vjerovali ili ne tek su počeli sa shoppingom. Naime, u iduće dvije godine žele kupiti 200 milijuna eura vrijedne nekretnine isključivo u Hrvatskoj. A s ponudama kreću idućeg tjedna. Dakle, ako ste vlasnik atraktivnog shopping centra ili uredskog prostora, nemojte se iznenaditi ako vam stigne ponuda na stol. Tri ponude će krenuti već idućeg tjedna. O planovima tog fonda, razgovarali smo s Marcom Edwardsom, glavnim izvršnim direktorom južnoafričkog fonda Tower Property.
- Da malo objasnim ovu akviziciju. Kupili smo zgradu za 23,7 milijuna eura, no taj iznos uložen je u tvrtku Tower Europe čiji smo mi 80-postotni vlasnici, ostatak od 20 posto drži VMD. Dakle, mi smo uložili 18,4 milijuna eura. Vrlo nam je bilo važno naći snažnog lokalnog partnera. Razlog zašto smo uložili u Hrvatsku? Mi smo inače kompanija koja je listana na burzi u Južnoj Africi, a u posljednjih 15 godina u toj je zemlji bio snažan boom nekretninskog tržišta. Na burzi su nekretnine kao imovina ostvarivale najbolje rezultate većinu tog razdoblja. No, južnoafričko gospodarstvo počelo se „stiskati“. Naime, nismo osjetili posljedice golobalne krize, budući da je najveći južnoafrički izvozni partner Kina. Kako je Kina rasla, rasli smo i mi. No to je sada stalo, rast je puno slabiji. Cijene nekretnina u Južnoj Africi iznimno su visoke kako i cijene najma. U nekome trenutku to će početi padati.
Dakle, vrijeme je bilo za bijeg?
- Ne bih rekao bijeg, nego diverzifikaciju (Smijeh). Odlučili smo ulagati izvan Južne Afrike, a VMD je naš prvi projekt, odnosno prva akvizicija izvan našeg domicilnog teritorija. Prijatelji su nas doveli u Hrvatsku, poznajemo Hrvate i do VMD-a došli smo kroz različite „veze“, odnosno poznanstva. Nismo investitori koji ulažu s udaljenosti, nego želimo fizički biti na mjestu gdje ulažemo. Želimo početi zapošljavati Hrvate i širiti poslovanje. U ovom trenutku fokusirani smo isključivo na Hrvatsku, a ne države u susjedstvu iako nam je ponuđeno nekoliko projekata. Za sada se isključivo fokusiramo na Južnu Afriku i Hrvatsku. Kupili smo 15 katova zgrade VMD-a, jako nam se sviđa, odličan je projekt i jako kvalitetno izgrađen. Dugoročno gledano, ovo je odlična investicija.
Ako ste u nekretninskom biznisu, jedina opcija vam je dugoročno ulaganje.
- Tako je, mi nismo „developeri“, mi smo vlasnici nekretnina koje iznajmljujemo. Želimo još ulagati u Hrvatsku i trenutno pregovaramo s nekoliko strana. Želimo kupiti uredske i „retail“ prostore, ne primjerice hotele. Promatramo mogućnosti u Zagrebu, Splitu i ostalim regijama. VMD je prvi, ostali su još na promatranju. Ponuđene su nam odlične nekretnine, a zbog toga smo doveli svoje dioničare u Hrvatsku na tri dana da im prezentiramo te mogućnosti. Od idućega tjedna bi htjeli početi slati ponude i pokušati povećati naš portfelj. U iduće dvije godine htjeli bi uložiti oko 200 milijuna eura, to nam je cilj.
U Hrvastku?
- Da, isključivo u Hrvatsku.
I počinjete idućeg tjedna?
- U principu počeli smo s pregovorima nedavno. Htjeli bi vidjeti koje su nam sve mogućnosti, a prilika je puno. Hrvatska je slična Južnoj Africi. Mi smo do 1994. bili pod režimom apartheida, vi ste imali rat do 1995. godine, stoga je demokratski sustav slične starosti. Želimo stvoriti još partnerskih odnosa u Hrvatskoj, želimo upravljati nekretninama u Hrvatskoj.
Rekli ste da ste u pregovorima i da imate neke potencijalne akvizicije. Pretpostavljam da vam je stiglo jako puno ponuda?
- Mi smo ti koji smo prišli vlasnicima nekretnina, ne oni nama. Nismo razgovarali s posrednicima za nekretnine, sami radimo. Razgledali smo shopping centre i uredske zgrade, tek smo angažirali ljude da razgovaraju s vlasnicima tih nekretnina. Cifra od 200 milijuna eura jako je optimistična, ne znam hoće li se na kraju i ostvariti, to bi htjeli, to nam je cilj. Plan je 200 milijuna, ostvarili ga ili ne.
Šuška se da pregovarate s Konzumom i da želite kupiti neke njihove trgovine?
Formalno, nismo u pregovorima ni sa kim. Jedini s kojima smo službeno pregovarali i zaključiti posao je VMD. Imali smo razgovore s mnogim ljudima. Konzum je veliki trgovački igrač u Hrvatskoj s kojim definitivno želimo razgovarati jer želimo shvatiti njihov biznis. Vrlo su dobra kompanija, no nismo imali nikakvih službenih „interakcija“.
Još?
Još. Gledajte, želimo se pozicionirati u Hrvatskoj, nama apsolutno ima smisla razgovarati s vašim najvećim trgovcem.
Spomenuli ste uredske i „retail“ prostore. Primjerice na koje prostore ciljate? U Zagrebu ima poprilično puno takvih prostora, Cascade su primjer.
- Čuo sam za njih. S našeg stajališta, zašto smo odabrali VMD – zato što je taj prostor visoko kvalitetan prostor i mislimo da će privući iznimno veliki broj klijenata. Nastavimo li ulagati u „retail“ prostore, to će biti napravljeno po istoj filozofiji. Vidjeli smo odlične prostore, većina njih nije na prodaju naravno. Ali smo prošetali kroz njih. Primjerice, jedan takav odličan prostor je Avenue Mall. Nismo razgovarali s vlasnicima tog centra, ali smo bili tamo s našim dioničarima. To je odličan centar. Voljeli bi surađivati s takvom vrstom centara. Čuli smo da je nedavno City Centar One prodan. Nisam osobno vidio taj centar, ali sam čuo da je odličan.
Zašto Hrvatska? Jer poprilično je zanimljivo kada netko dođe iz Južnoafričke Republike u Hrvatsku ulagati. Sarkastično bih postavio pitanje – Zašto pobogu? Zar nije bilo boljih mogućnosti?
- Ovo je četvrti put da smo u Hrvatskoj u posljednjih četiri – pet mjeseci. Sada smo prvi puta bili i na obali. Zašto Hrvatska.? Tražili smo gdje ćemo ulagati izvan Južnoafričke Republike. Dvije godine smo tražili, a na kraju prošle godine smo čak gledali i američko tržište. No tamošnje tržište iznimno je sofisticirano, puno je kompanija. A jedan od naših članova Uprave godinama dolazi bar jednom u Hrvatsku. On je rekao da pogledamo. I počeli smo istraživati regiju i došli u Hrvatsku. Ono što imate je odlična infrastruktura! Cestovna povezanost je odlična. Završili ste sa mukotrpnom osmogodišnjom recesijom, BDP vam raste već tri kvartala. Svi s kime smo razgovarali rekli su da je recesija kod vas došla do kraja i da ćete polako rasti. Polako, ali stabilno. Turizam, infrastruktura i prometna infrastruktura su odlični! Ima puno prilika za rast.
Hvala. Mi koji živimo ovdje nažalost ne dijelimo vaš optimizam. Ali dobro je čuti da jedan strani investitor koji je došao u Hrvatsku kaže koliko imamo mogućnosti i prilika za ulaganje.
- Isto vam i ja mogu reći. Kada bi sada vi došli u Južnoafričku Republiku, rekli bi da je prekrasna, predivna. Mi bi bili ti koji bi bili pesimistični, a vi oduševljeni.
Jesu li vam prilika za ulaganje i silna količina neprodanih stanova u Hrvatskoj koje su, zapravo,u vlasništvu banaka, odnosno njihovih tvrtki kćeri?
- Ne. Temeljem iskustva s našeg tržišta, poprilično je teško upravljati takvim nekretninama. Vidim priliku za ulaganje, no za sada ne.
Mnogi investitori koji dođu u Hrvatsku govore kako imaju velike probleme s birokracijom, zakonima, porezima i nametima. Koje je vaše iskustvo?
- Imajte na umu da nam je ovo prva investicija. Nismo imali problema s državom ni lokalnom vlasti, kao ni s porezima. Najveći problem, iako to nije problem, bio je s bankom, odnosno u razumijevanju južnoafričkih zakona kao i hrvatskih s naše strane. Jednom kada smo to riješili i upoznali međusobne pravne okvire, što je trajalo oko mjesec – dva dana, uložili smo i zaključili posao. No to nije ništa neuobičajeno za nas. Nismo imali nikakvih problema, sve je prošlo korektno i gotovo da nije bilo zapreka.
Rekli ste da promatrate potencijalne akvizicije. Što možemo očekivati od vas i fonda?
- Prije nego pošaljemo ponude, moramo prikupiti dodatni kapital u Južnoj Africi od naših dioničara. Zato smo ih doveli u Zagreb. Pored toga, lokalna banka bi sudjelovala s ostatkom kapitala. Dakle, 50 posto kapitala daju naši dioničari, 50 posto banka. Naši dioničari vidjeli su nekretnine, jako im se sviđaju i sada krećemo s postupkom prikupljanja kapitala. Vidjeli smo tri nekretnine za koje bi htjeli dati ponudu.
Koje?
- Ne mogu vam reći, ni oni ne znaju da će dobiti ponudu. Postoji mogućnost da ne prikupimo novac, no vjerujem da će naši dioničari uložiti dovoljno kapitala.
Rekli ste da će neka od naših banaka sudjelovati. Mislite li da će naše iznimno konzervativne banke sudjelovati?
- Imamo jako dobre odnose s austrijskim bankama, londonskim bankama koje žele kreditirati u Hrvatskoj. Vjerujem da to neće biti problem. Posao s VMD-om je tako odrađen. Ne bih htio reći s kojom bankom prije nego njih pitam. Dakle, imamo jako dobra iskustva. Zato je vrlo važno da je projekt dobar i tko je ulagač. Kupnju kvalitetnih nekretnina, možda ih nema 500, ali ima ih, banke bi trebali bez problema sufinancirati.