Ako u zemljišnoj knjizi nema nikakvog podatka o tome da je ugovor sklopljen, gotovo je sigurno da će neki novi kupac imati prednost, iako je ugovor sklopio naknadno
Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer
U nedavnom slučaju jedna je tvrtka nakon dugogodišnjeg parničenja (više od 10 godina) napokon dočekala pravomoćnu sudsku odluku da je vlasnik određenog atraktivnog zemljišta. U pokušaju ovrhe utvrđeno je da je tuženik zemljište prodao i da se novi vlasnik uredno uknjižio, kao i banka, koja mu je dala kredit za kupnju, svoj zalog ili hipoteku. Nažalost, tužitelj se nije pobrinuo osigurati tzv. plombu u zemljišnoj knjizi iz koje bi se svatko upoznao s postojanjem spora. Da je bilo zabilježbe, presuda bi bila provedena bez teškoća. U jednom drugom slučaju poduzetnik koji je zapao u poslovne teškoće i nije mogao uredno vraćati kredit (banka koja je dala kredit uknjižila se kao fiducijarni vlasnik) pronašao je kupca za jako vrijednu nekretninu na jednom dalmatinskom otoku, a iz prodajne cijene namirila bi se banka i prodavatelju bi još dosta ostalo. Naravno, i kupac i njegova banka htjeli su sigurnost, što znači da ih se upiše u zemljišnu knjigu. Sud prvog stupnja odbio ih je s tvrdnjom da onaj tko je nekretninu dao u fiduciju njome ne može raspolagati. Nakon žalbe pravomoćno je odlučeno da takvo stajalište nije točno, nije zakonito, nego da je dopuštena predbilježba kao uvjetan upis koji će postati bezuvjetan isplatom banke koja je upisala svoju fiduciju. Da nije bilo žalbe, cijeli bi posao, čija je vrijednost milijunska, a multiplicirajući efekti za lokalnu i širu zajednicu možda i neprocjenjivi, propao. Dakle, da bi zaštitili svoja prava, svi bi morali znati da u hrvatskom pravu postoje tri vrste zemljišnoknjižnih upisa - uknjižba, predbilježba i zabilježba, i sve su uređene istim propisom - Zakonom o zemljišnim knjigama.
Odlučujuća je doslovno sekunda
Uknjižba je ono što se najčešće ima na umu kada se govori o upisu u zemljišnu knjigu, a to je bezuvjetan upis nekog zemljišnoknjižnog prava. Zemljišnoknjižna prava su ona koja se mogu upisivati u zemljišnu knjigu, a njih zakonodavac taksativno (poimence) nabraja ne dopuštajući da bilo tko (osim samog zakonodavca) širi taj popis. Tu se ubrajaju stvarna prava, najčešće prava vlasništva, zatim služnosti, realni tereti, pravo građenja, koncesije te četiri obvezna prava - najam, zakup, prvokup i nazadkup. Predbilježba je uvjetan upis koji treba naknadno opravdati, a zabilježba je upis neke pravne činjenice, primjerice vođenja sudskog postupka, oduzete poslovne sposobnosti i slično, koja time postiže publicitet prema svima i nitko ne može osnovano tvrditi da za to što je zabilježeno nije znao. Zašto je uopće upis bitan i što bi svatko u određenoj situaciji morao učiniti ako želi zaštititi svoja prava?
Predbilježbu treba u roku opravdati Ako dođe do predbilježbe, nju u roku koji sud odredi treba opravdati. Riječ je o roku ne od podnošenja prijedloga, nego od prijma sudske odluke, koja pri tome i podliježe žalbi, pa ako dođe do žalbe, rok se računa do odluke suda drugog stupnja. Tu treba naglasiti da je uvijek riječ o nečem što je moguće ispuniti, jer ne daje se rok za, primjerice, dostavljanje clausule intabulandi (dozvola za uknjižbu koju daje onaj tko svojim pravom raspolaže, npr. prodaje), nego rok u kojem će se ta clausula ili dostaviti ili će se umjesto nje dostaviti dokaz da je pokrenuta parnica za donošenje presude koja će poslužiti kao zamjena za clausulu intabulandi.
Osnovno je da se u hrvatskom pravu stvarna prava na nekretninama stječu tek upisom u zemljišnu knjigu, što znači da je upis modus ili način stjecanja, a upis se smatra izvršenim trenutkom kada prijedlog za upis stigne zemljišnoknjižnom sudu. Dakle, u zemljišnoknjižnom pravu za pitanja upisa primjenjuje se pravilo prijma, a ne slanja, pa makar to bilo i preporučenom pošiljkom, pod uvjetom, naravno, da je prijedlog osnovan, odnosno utemeljen. Kada će biti doneseno rješenje o uknjižbi i kada će uknjižba biti provedena, nije bitno (to može biti i nakon nekoliko godina), to su sve samo deklaracije stanja koje postoji u trenutku kada prijedlog stigne zemljišnoknjižnom sudu. Upravo zbog toga to se vrijeme vrlo precizno označava, ne samo danom nego i satom i minutom, a u slučaju spora odlučna bi bila i jedna jedina sekunda - ovo je dosljedna primjena načela Prior tempore potior iure (raniji u vremenu, jači u pravu).
Sigurnosna ‘plomba’
To znači da bi svatko, čim sklopi neki pravni posao (ili postigne neku sudsku ili drugu odluku koja ovlašćuje na uknjižbu) trebao, štiteći svoja prava, na najprikladniji, a to znači i najbrži način, uputiti prijedlog sudu i time osigurati tzv. red prvenstva. Kako bi se jasno utvrdio red prvenstva, svakom prijedlogu u jednom zemljišnoknjižnom sudu daje se redni broj koji se sastoji od slova Z (znači zemljišnoknjižni postupak), zatim rednog broja u određenoj godini (npr. prvi prijedlog u godini nosi broj 1) i godine o kojoj je riječ (npr. 2008.), tako da se ukupno radi o oznaci (tzv. plomba) kao što je Z-1/2008. Onaj predlagatelj koji ima plombu broj 1/2008 ne treba strahovati od svih drugih prijedloga koji stignu te godine ili nakon toga, pod samo dva uvjeta: prvi i osnovni je da je prijedlog osnovan, odnosno da sadržava podatke koje Zakon određuje kao nužne za upis, drugi je da je predlagatelj savjestan odnosno pošten u smislu da nije znao da je u trenutku kada je sklapao posao tom nekretninom već bilo valjano raspolagano (to je tzv. višestruko otuđenje koje i nije tako rijetko). Iz ovoga je potpuno jasno da je elementarni interes svakoga tko sklopi neku ispravu da u najkraćem mogućem roku predloži sudu upis. To je jasno po prirodi stvari ako je, primjerice, ugovor o kupoprodaji takav da nisu preostali nikakvi dodatni uvjeti za uknjižbu, a to je u praksi gotovo uvijek samo ako je isplata izvršena u cijelosti.
Problemi s naknadnim isplatama Problemi i dosta ‘lutanja‘ u praksi slijede ako je riječ o ugovorima kod kojih je npr. plaćena samo kapara, ostatak cijene isplatit će se naknadno, a tek nakon ukupne isplate izdat će se i dozvola za uknjižbu (tzv. clausula inabulandi). Često u tim slučajevima kupac ne postavlja nikakav prijedlog sudu i ne osigurava sebi red prvenstva, a veliki problemi nastaju ako je prodavatelj prevarant koji se zadovolji kaparom i traži sljedeću žrtvu, kao i kada se odnosi među ugovornim stranama poremete, pri čemu ne mora baš biti jasno tko je koliko kriv. Ako u zemljišnoj knjizi nema nikakvog podatka o tome da je ugovor sklopljen, gotovo je sigurno da će se novi kupac (koji preda sudu svoj prijedlog i sebi osiguran red prvenstva) smatrati poštenim i da će imati svaku prednost, iako je ugovor sklopio naknadno. U praksi prodavatelji izbjegavaju u ugovoru uopće spominjati predbilježbu, kako se ne bi doveli u situaciju dugogodišnjeg parničenja ako kupac ne plati cijenu, a nema međusobnog dogovora. Ovakvo prešućivanje ipak nije najbolje rješenje jer ta šutnja kupca ne sprječava da ipak zatraži predbilježbu. Ako se pak ugovori da nema predbilježbe, a kupac je ipak zatraži, tada će kršiti ugovornu odredbu i može doći u situaciju da odgovora za naknadu štete.