Kuća s PDV-om, a zemljište s porezom na nekretnine

Plaćanje poreza na promet nekretnina nije uvjet za upis vlasništva u zemljišne knjige. Stjecatelj nekretnine može se upisati kao vlasnik iako nije platio porez. Ako porezna uprava ocijeni da je u ispravama o stjecanju nekretnine nerealno iskazana tržišna vrijednost, sama će procijeniti njezinu tržišnu vrijednost

 Piše: mr. sc. Marija Zuber, savjetnica-urednica u časopisu Računovodstvo i financije
[email protected]

Kupnja i prodaja nekretnina te stjecanje i otuđenje nekretnina drugim pravnim poslovima nisu samo poslovni poduhvati važni za stranke ugovornih odnosa, nego i za poreznu vlast. Promet nekretninama važan je izvor poreznih prihoda, a uređen je dvama zakonima: Zakonom o porezu na promet nekretnina i Zakonom o porezu na dodanu vrijednost. Dobit ostvarena od trgovine nekretninama oporezuje se kod pravnih osoba prema pravilima propisanom Zakonom o porezu na dobit, a kod fizička osoba samo u posebnim slučajevima propisanim Zakonom o porezu na dohodak.

Porezom na promet nekretnina oporezuju se sve vrste zemljišta (poljoprivredno, građevinsko i drugo zemljište) i građevine (stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi), ali samo ako ne podliježu oporezivanju porezu na dodanu vrijednost. Dakle, promet zemljišta uvijek se oporezuje porezom na promet nekretnina, a građevine se oporezuju ili porezom na promet nekretnina ili porezom na dodanu vrijednost.

Prije i poslije 1998.

Porezom na promet nekretnina oporezuju se građevine sagrađene prije početka primjene Zakona o porezu na dodanu vrijednost, tj. prije 1. siječnja 1998. godine. Tako se oporezuju i nove građevine sagrađene nakon 1998. ako otuđitelj nekretnine nije pri stjecanju koristio pravo na pretporez. To će, primjerice, biti u slučaju kada građevinu prodaje građanin koji pri nabavi nije mogao odbiti pretporez ili kad je prodavatelj poslovni subjekt koji nije obveznik poreza na dodanu vrijednost pa i nema pravo koristiti pretporez niti zaračunavati PDV (primjerice, mali poduzetnici koji nisu porezni obveznici, banke i društva osiguranja koji obavljaju oslobođenje prometa, tijela državne vlasti koja nisu porezni obveznici i drugi).

Porez na promet nekretnina plaća se prema stopi od pet posto na tržišnu vrijednost nekretnine koja se u pravilu utvrđuje na temelju isprava o stjecanju nekretnine (kupoprodajni ugovor, faktura, rješenje i dr.). Ako porezna uprava ocijeni da je u ispravama o stjecanju nekretnine tržišna vrijednost nekretnine nerealna, porezna uprava procjenjuje tržišnu vrijednost kao osnovicu za utvrđivanje porezne obveze. Obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina uvijek je stjecatelj nekretnine. Jedino ako je prodavatelj nekretnine u ugovoru o prodaji preuzeo obvezu plaćanja poreza, solidarno jamči za naplatu tog poreza.

Pri zamjeni porez na svaki stan

Porezna obveza za porez na promet nekretnina nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina. Stječe li se nekretnina na temelju odluke suda ili drugoga nadležnog tijela upravne ili sudbene vlasti, porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke. U roku od 30 dana od nastanka porezne obveze porezni obveznik (stjecatelj) dužan je prijaviti obvezu poreznoj upravi nadležnoj prema području na kojem se nalazi nekretnina (dakle, ne prema sjedištu ili prebivalištu stjecatelja, već prema mjestu gdje se nalazi nekretnina!). Prijava se podnosi na obrascu čiji je sadržaj propisan Pravilnikom o obliku i sadržaju prijave poreza na promet nekretnina, na kojem se, među ostalim podacima, navodi svrha za koju stjecatelj nekretnine namjerava koristiti nekretninu (npr. stambeni, poslovni prostor, kuća za odmor i dr.) i izvori sredstava iz kojih je plaćena kupovna cijena nekretnine.

Porezni obveznik dužan je platiti porez nakon rješenja u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju obveze za porez na promet nekretnina. Plaćanje poreza na promet nekretnina nije uvjet za upis vlasništva nekretnine u zemljišna knjige. Stjecatelj nekretnine može se upisati kao vlasnik nekretnine iako nije platio porez na promet nekretnina.
Pri zamjeni jedne nekretnine za drugu raiječ je o dva istodobna prometa koji se oporezuju svaki posebno. Nevažno je zamjenjuju li se pritom nekretnine uz novčanu nadoplatu ili bez nje. Porezna obveza nastaje odvojeno za svaki promet, a porezni obveznik poreza na promet svaki je stjecatelj nekretnine.

Nekretnine s PDV-om

Građevine sagrađene nakon 1. siječnja 1998. oporezuju se PDV-om prema stopi od 22 posto. Pri to-me se porez na dodanu vrijednost zaračunava na građevinski dio vrijednosti nekretnine, a dio vrijednosti koji se odnosi na zemljište i troškove komunalnog uređenja zemljišta oporezuje se porezom na promet nekretnina. Zbog nedjeljivosti građevine i zemljišta na kojem je sagrađena građevina promet građevine uključuje i promet zemljišta na kojem je sagrađena građevina, pa se oporezivanje provodi na dva načina: na građevinski dio vrijednosti nekretnine prodavatelj kao porezni obveznik zaračunava 22 posto PDV, a zaračunati PDV kupac može koristiti kao svoj pretporez samo kao je obveznik PDV-a, a ako je riječ o građaninu ili pravnoj osobi koja nije obveznik PDV-a, tada zaračunati PDV uvećava nabavnu cijenu građevinskog objekta.

Za dio prometne vrijednosti koja se odnosi na zemljište i troškove komunalnog uređenja porezni obveznik je kupac, stjecatelj građevine, koji plaća pet posto poreza na promet nekretnina na temelju rješenja Porezne uprave. Kad obveznik PDV-a unosi građevinu kao temeljni ulog u drugo trgovačko društvo, dio koji se odnosi na građevinsku vrijednost također je oporeziv porezom na dodanu vrijednost. Prodavatelju nekretnine nastaje porezna obveza, a stjecatelju pravo na pretporez. Za dio vrijednosti građevine koji se odnosi na zemljište i koji bi, da se ne radi o unosu u temeljni ulog drugoga društva, bio oporeziv porezom na promet nekretnina, može se koristiti se propisano oslobođenje za porez na promet nekretnina.

Oporezivanje zarade od prodaje nekretnina

Za pravne osobe i fizičke osobe koje obavljaju registriranu djelatnost osobnim radom (obrtnici, samostalna zanimanja) zarada koju ostvare pri prodaji nekretnina kao dijela poslovne imovine oporeziva je porezom na dobit ili porezom na dohodak, već ovisno o tome jesu li obveznici jednog ili drugog poreza. Građani prodavatelji nekretnina načelno nisu porezni obveznici za zaradu od prodaje nekretnina, neovisno o visini zarade, osim u dva slučaja: kad fizička osoba u pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine te kad porezni obveznik u roku od tri godine od dana nabave otuđi nekretninu, osim ako mu ta nekretnina nije služila za stanovanje.
U prvom slučaju, kad se u roku od pet godina prodaju više od tri nekretnine, razdoblje od pet godina počinje teći od dana otuđenja prve nekretnine.

Prodaje li se zgrada s više stanova, poslovnih prostora ili drugih posebnih dijelova i kad se prodaje zemljište s više zemljišnih čestica, jednom se nekretninom smatra svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Dohodak koji fizička osoba ostvari od takvih prodaja oporezuje se kao dohodak od obrtničke djelatnosti, što znači da se poreznom obvezniku u izdatke koji umanjuju poreznu osnovicu priznaju svi plaćeni izdaci za koje postoje vjerodostojne isprave (kupoprodajni ugovor, račun i dr.). Porez se plaća prema stopi od 15, 25, 35 i 45 posto, ovisno o veličini porezne osnovice.

U drugom slučaju, kad porezni obveznik otuđi nekretninu u roku kraćem od tri godine nakon datuma stjecanja, zarada od takvog posla oporezuje se porezom na dohodak od imovine, i to prema stopi od 25 posto. Porezna osnovica za porez na dohodak od imovine određuje se kao razlika između nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena i ostvarene prodajne cijene nekretnine.