Naše Dubrovačke vrtove sunca vodit će Radisson SAS

Mislim da Hrvatska bez stranaca više ne može. Međutim, pravila igre moraju biti transparentna, stranci moraju dolaziti kao partneri hrvatskih tvrtki, a ne samo kao investitori

Razgovarala: Tanja Pavičić
Snimio: Željko Jelenski

Gradimo svijet ispod i iznad vas na najbolji mogući način, moto je Josipa Kordića, osnivača, vlasnika i direktora Hidrocommerca, respektabilne građevinske tvrtke koja se nakon niza uspješnih godina u niskogradnji uspinje sve više i više, čak i doslovno. Iako u Zagrebu tvrtka tek dovršava najviši hrvatski neboder, 97-metarsku poslovnu zgradu Eurotower vrijednu četrdesetak milijuna eura, već se sprema na nove, jednako ambiciozne projekte u sljedećih godinu-dvije u kojima se planirane investicije 'penju' do 300 milijuna eura. 

• Vaše je poduzeće postalo poznato široj javnosti nakon gradnje trgovačkog centra Mercatone u Stupniku za talijanskog partnera. Sada najavljujete gradnju novog, još većeg shopping centra.

- Gradit ćemo veliki trgovačko-poslovni kompleks u Buzinskim Krčima, između zagrebačke obilaznice i ranžirnog kolodvora. Predviđen je mješoviti sadržaj, trgovački, ugostiteljski, sportski... Plan je približno 100 tisuća kvadrata bruto razvijene površine na središnjem objektu, velikom shopping mallu na tri-četiri etaže, s parkiralištima, s mnogo malih butika i nekoliko većih trgovina. Uz to i još dva prateća objekta - jedna poslovna zgrada i druga s trgovačko-komercijalnim sadržajem. Pretpostavljam da ćemo za šest ili osam mjeseci mogli početi radove. Trenutačno se izrađuje fisibility studija. I za taj projekt, kao i za Eurotower, partner nam je Immorent, a mi ćemo biti suvlasnici i dijelom izvođači radova.

• Radi ostvarenja tog projekta sami ste financirali detaljniji plan za više od 100 hektara zemljišta, da li vam se to isplati?

- Kada je Grad Zagreb prije tri godine donio GUP, zainteresirali smo se za to zemljište, vidjeli smo da nema detaljnog urbanističkog plana, kao i da Grad nema ni planirana sredstava za izradu, niti im je to bio prioritet. Željeli smo doznati što se u Buzinskim Krčima može graditi i gdje, kakvi objekti. Grad je financirao izradu anketnog arhitektonsko-urbanističkog natječaja koji je bio temelj za nastavak izrade prostorno-planske dokumentacije. Sami smo financirali izradu plana za ukupno 115 hektara, od čega nama pripada oko 13 hektara zemljišta, koje je predviđeno za gradnju trgovačko-poslovne zone. Za svoj smo projekt platili 800 tisuća kuna, dok su ga svi ostali dobili besplatno. S obzirom na to da već imamo investitore koji žele tu ulagati, odlučili smo platiti projekt, iako su ga svi ostali dobili besplatno, ali znali smo da bismo u tom slučaju možda čekali i tri godine, pa smo se odlučili platiti samo da stvar krene u proces.

• Proljetos ste kupili Dubrovačke vrtove sunca u Orašcu. Kako to da ste se odlučili za turizam?

- Odlučili smo se upravo za Dubrovnik jer smatramo da je ta destinacija oduvijek bila i bit će na prvome mjestu na Jadranu.  Kupili smo kompleks od 14 tisuća četvornih metara apartmana i dvije tisuće četvornih metara lokala. 'Vrtovi' su sagrađeni još 1987. godine, ali su tijekom rata devastirani, napušteni i posljednjih petnaest godina nisu radili. Budući da imamo građevinsko poduzeće tu smo našli svoj interes, odlućili smo sve urediti i ponovno staviti u funkciju. "Vrtove" smo kupili za 13,5 milijuna eura od poduzeća Dubrovačko primorje koje je izdvojio kao zasebnu jedinicu.

•Kakvi su vam planovi u Orašcu?

- Riječ je o apartmanskom naselju koje je imalo 1.700 ležajeva, ali niske kategorije, danas bi jedva dobilo dvije zvjezdice. Mi ćemo ga urediti za kategoriju od pet zvjezdica, a koliko znam na Jadranu još nitko nema apartmane s pet zvjezdica. Bilo je 1.700 ležajeva u apartmanima, a kad ih preuredimo bit će ih 900,  jer im smanjujemo broj, odnosno povećavamo kvadraturu po krevetu prema zahtjevima kategorizacije. Urbanističkim planom predviđeno je da se na tom našem zemljištu grade i dva hotela. Veći hotel, koji će također imati pet zvjezdica, imat će 200 soba s pratećim sadržajima, welnessom, sportskom dvoranom, kongresnom dvoranom. Veći hotel imat će oko 400 kreveta, manji oko 150, a iukupno će zajedno s apartmanima u cijelom kompleksu biti približno 1.450 ležajeva.

• Kada će naselje biti otvoreno i o kolikoj je investiciji riječ?

- Još nismo počeli s radovima, prikupljamo urbanističku dokumentaciju. Čekali smo da Dubrovnik donese svoj prostorni plan, koji je sada i donesen, pa ćemo sada tražiti lokacijsku i građevnu dozvolu. Vjerujem da ćemo početi ove godine, a za godinu i pol sve bi moglo biti gotovo. Očekivali smo otvorenje u 2007., ali vjerojatno će se ono pomaknuti na 2008. godinu. Nažalost, dobivanje potrebne dokumentacije kod nas je još jako spora i nema pomaka nabolje. Što se Vjerujemo da će ukupna investicija iznositi između 70 i 80 milijuna eura.

• Namjeravate li se ozbiljnije baviti turizmom?

- Mi ćemo kompleks sagraditi što kvalitetnije, a upravu povjeriti profesionalcima. Kompleks će voditi svjetska kuća, najvjerojatnije Radisson SAS, s kojima još nismo potpisali ugovor, ali smo najdalje otišli u pregovorima. Moramo ići s jakim partnerom, jer planiramo da Dubrovački vrtovi sunca rade12 mjeseci godišnje, ne samo u sezoni. Za sada nemamo novih planova u turizmu, pričekat ćemo da se ovaj realizira.

• Što je s najavljenom gradnjom stambenog naselja u zagrebačkim Lukšićima, odnosno na Bijeniku?

- Zasad je kupljeno zemljište i naselje se projektira. Projekt smo razdvojili u tri zone - najviša, zlatna zona, srebrna i brončana. U zlatnoj zoni bit će tri-četiri samostojeća objekta, odnosno obiteljske kuće. U drugom redu će biti dvojni objekti, a u trećemu mali niz s trodjelnim objektima, ukupno 70-ak stanova. Cilj nam je ponuditi što višu kvalitetu stanovanja. Želimo sagraditi naselje čijeg se imena i prezimena nećemo stiditi, koje će biti prepoznatljivo. Bit će evidentirani svi materijali koji su se koristili, sva dokumentacija, uz izvedbu visoke razine. Ovo nije naš prvi izlaz u stanogradnju, prije nekoliko godina sagradili smo kompleks od 57 stanova u Mandrovićevoj .

• Stručnjaci procjenjuju da će uskoro doći do zasićenja na tržištu poslovnih nekretnina i pada najamnina. Kakve su vaše procjene i očekivanja za vaš Eurotower?

- Zanimanje za Eurotower je veliko. Imamo devedesetak interesenata, ali sa svima smo još u pregovorima, budući da objekt nije gotov. Čekat ćemo da se završi i napravi tehnički pregled, nakon čega slijedi završno uređenje. Naravno, najprije ćemo razgovarati s tvrtkama koje traže najviše prostora, cijele katove, a nakon toga i s onima kojima treba manje. Cijene najma okvirno se reću od od 18 do 22 eura, bez PDV-a.  Smatram da će za ovakav prostor vrhunske kvalitete u samom središtu grada bez problema naći najmoprimci. Očekujemo osim toga i snažniji razvoj gospodarstva tijekom sljedećih pet godina.

• Što je Hidrocommerce radio na Eurotoweru?

- Mi smo napravili kompletnu betonsku konstrukciju, drugi su je 'oblačili'. Mislim da možemo biti ponosni na taj projekt, napravili smo ga kvalitetno, u kratkom roku, uz uredno gradilište.

• Zašto ste prodali svoj udjel tvrtki Fliba, odnosno u Mercatoneu?

- Udjel u Flibi imali smo zato što je naš partner Emilio Zamparini inzistirao da budemo suvlasnici. U Mercatoneu smo bili od 1999. do 2001., a kada je on prodao, prodali smo i mi, nije više bilo smisla da ostajemo partneri s Francuzima.

• Kako pronalazite i birate inozemne partnere?

- Oni zapravo biraju nas. Iako nikad nismo radili u inozemstvu, oni čuju za nas. Primjerice, Emilio Zamparini je čuo za mene i njegov mi se čovjek obratio s poslovnim prijedlogom. Iznio mi je prijedlog da vlasnika trgovačkih centara Italiji zanima u Zagrebu sagraditi centar od 35 tisuća četvornih metara. Rekao sam da me prijedlog zanima i gospodin me Zamparini posjetio u Zagrebu. Dogovorili smo se da ja nađem i kupim zemlju, osiguram građevnu dozvolu te da sagradmo centar. Želio je da ja budem partner i suvlasnik, jer da se on ne usudi sam graditi u tuđoj zemlji, bez domaćeg čovjeka, koji bolje poznaje situaciju i propise. Tražio je u načelu da budemo vlasnici 10-posto, ali kasnije smo još malo dodali. Njemu je to ulijevalo određenu sigurnost da ću brinući se za svoje jednako brinuti i za njegovo. Bio je to njegov prvi izlazak izvan granica Italije u kojoj je imao već 16 trgovačkih centara. A koliko je povjerenje imao u nas pokazuje to što je za vrijeme gradnje samo četiri puta došao u Stupnik. To je bio naš prvi inozemni partner.

• S austrijskim Immorentom, leasing kućom Erste banke, osnovali ste zajedničko poduzeće Immokor za gradnju nebodera. Kako funkcionira partnerstvo?

- Immorent smo izabrali nakon razgovora s dva-tri druga potencijalna partnera, ponajprije zbog Erste banke. U neboderu smo suvlasnici u omjeru 50 prema 50, ali ih, prema dogovoru u bilo kojem trenutku možemo isplatiti, ako nismo zadovoljni s partnerstvom, dok oni nas ne mogu. Partneri ne smiju biti ovisni jedni o drugima, jer to neizbježno dovodi do napetosti i sukoba interesa. Ali kad mi možemo napraviti projekt bez njih i oni bez nas, a ipak se udružimo, to zdravo partnerstvo. To je fer odnos.

• Znači, vaša su iskustva sa strancima pozitivna?

- Mislim da Hrvatska bez stranaca više ne može, cijeli svijet tako funkcionira, više se ne gleda podrijetlo kapitala. Međutim, pravila igre moraju biti transparentna, stranci moraju dolaziti kao partneri hrvatskih tvrtki, ne samo kao investitori. Zašto ne bi hrvatski gradovi ili država bili suvlasnici u projektima?

• Koliko imate zaposlenih i kakva im je prosječna plaća?

Danas imamo oko 400 zaposlenih. Najviše u Hidrocommercu, oko 260 ljudi, od čega 40 inženjera. Prosječna plaća u našim poduzećima je 5.220 kuna. Naši radnici primaju plaću na koju su plaćeni svi doprinosi, nema isplate ‘ispod žita’. Svi naši djelatnici su prijavljeni, i inspekcija kod nas nikad nije na gradilištu zatekla ni jednog neprijavljenog radnik. Neće ih ni biti jer ja to ne dopuštam.

• Kako ste počeli poslovati?

- Počeo sam sa suprugom, kada djece nije ni bilo, još 1966. godine, otvorili smo obrt i počeli od nule. Najprije kao obrtnička, zidarsko-fasaderska radnja, a kasnije smo se udružili u zadrugu, jer tako je to tada funkcioniralo. Gradili smo stanove, kuće. Smjeli smo zaposliti samo pet ljudi, a s pet ljudi se ne može bogznašto, pa se više obrtnika udružilo u zadrugu. Prvi ozbiljniji posao bio je na Babinom kuku u Dubrovniku gdje sam preko svoje zadruge Intergrad radio za Hidroelektru koja je bila nosilac posla. U 90-oj smo napokon mogli registrirati poduzeće - Hidrocommerce. Tada smo imali 60-ak zaposlenih. Kako smo se razvijali, uzimali nove ljude, inženjere, tehničare, armirače, zidare, radnike, vozače.

• Da ste sada početnik u biznisu mislite li da biste se brže razvijali nego u vrijeme kad ste počinjali, prije četrdeset godina?

- Možda se i ne bi mnogo brže razvijao, ali danas je mnogo lakše dobiti kredite ako je zdrava firma, to je sigurno. Danas je lakše raditi, sve je transparentnije, ali onda se i nisu radili tako veliki privatni projekti, jer to zakon nije dopuštao. Velike poslove radile su socijalističke firme, a ti si mogao samo pratiti i biti njihov kooperant. Danas je liberalnije, posla i projekata ima dovoljno. Možeš imati ljudi koliko želiš, možeš razvijati firmu koliko smatraš da si sposoban. Naš je interes da se naši projekti razvijaju u toj mjeri koliko ih mi možemo pratiti.

• Imate sreću jer je i vaš sin Boris, koji je u posljednje vrijeme i eksponiraniji od vas, krenuo vašim stopama, aktivno se uključio i nastavlja obiteljski biznis.

- Moj je sin ipak završio građevinski fakultet u Münchenu, govori strane jezike, a sada nastavlja sve što sam ja stvarao. Normalno je da na mladima sve ostaje i  da oni trebaju dalje razvijati svoje projekte, brinuti se o ljudima i o poslu da bi dalje mogli napredovati.

• Kakvi su sa sinom odnosi u poslu, kako donosite odluke i prevladavate generacijske razlike, čija je konačna?

- Uvijek se pokušavamo nadopunjavati. Ideja krene od njega, a ja iznesem svoje mišljenje, ili obratno; argumentima na kraju dođemo do zaključka. Dosad nam nije treba arbitar, netko treći, obojica smo dovoljno racionalni.

• Referentna lista vaših radova je duga. Možete li izdvojiti neki projekt kao naročito drag ili neki koji smatrate promašenim?

- Ne mogu, svi su mi jednako dragi. Naš je interes da ljudi budu zaposleni, da dobiju plaću da imamo posla i da platimo državi doprinose i poreze. Zato si ne možemo dopustiti promašene projekte. Ako se paralelno radi, prati i kontrolira projekt i ako se novac ne troši na druge stvari, onda nema gubitaka.

• Kakva su vaša očekivanja u hrvatskom gospodarstvu, jeste li optimist?

- Da, zašto ne, pa mi smo se tek počeli buditi. Mladi ljudi trebaju ići naprijed, stvarati nove vrijednosti, treba ih zapošljavati. U građevinarstvu ima posla i bit će ga. Meni nedostaje inženjera, sada sam izabrao pet studenata s posljednje godine građevine, voljan sam ih i stipendirati, s podslije će se kod nas zaposliti i dodatno usavršavati kroz posao. U građevinarstvu nema dovoljno stručnih ljudi na tržištu, nema armirača, nema zidara.

• Kako biste procijenili spremnost vaših poduzeća za Europsku uniju?

- Mi smo za Uniju bili spremni još prije pet godina, a osim toga mi poslujemo s europskim firmama na ravnopravnoj osnovi. Imamo potrebne ISO standarde, certifikate, a osim toga smo i konkurentni europskim poduzećima. Primjerice, mi smo za francusku tvrtku OTP radili kao partneri na demanganizaciji pitke vode, a nakon toga bili su nam građevinski partner diljem svijeta.

• Ne ulažete mnogo u marketing?

- Ne, jer imamo dovoljno posla. Ne treba nam reklama, naši objekti i naš rad dovoljno nas reklamiraju.

• Svojedobno ste objavljeni na listi najbogatijih Hrvata, što vam nije bilo drago?

- Jako me naljutilo da su me usporedili s tajkunima, ljudima koji su ovoj državi uzeli. Ja nisam tajkun, nisam u pretvorbi stekao nijednu kunu, nijedan kvadrat.

• Privatizaciju doživljavate izuzetno negativno?

- Da, jer ti su ljudi kupili poduzeća, izbacili zaposlene na cestu jer ih nisu bili sposobni voditi, upropastili su poduzeća, prodali su nekretnine, dizali kredite na te hipoteke... I ja sam dobio raznih ponuda, ali a priori nisam htio sudjelovati u privatizaciji, nisam htio uzeti bilo što tuđe. Danas se time ponosim: sve što smo stvorili i imamo,  stvorili smo vlastitim radom. Tako odgajam i svoju djecu.