Sudska praksa dopustila da vlasnik ?uzme pravdu u svoje ruke?

Županijski sud u Splitu dosadašnju sudsku praksu okrenuo je naglavce, odlučivši da nema zaštite posjeda za zakupca nakon isteka ugovora o zakupu

Piše: prof. dr. sc. Hrvoje Kačer

Jedan veliki županijski sud, s kojega je inače došlo već dosta vrlo hrabrih odluka, što se može smatrati i pozitivnim i negativnim, donio je pravomoćnu odluku (nametne li se takav pravni stav) gotovo revolucionarnog dosega. Naime, Županijski sud u Splitu donio je 14. lipnja 2006. godine odluku da ‘onaj kome je u neposredan posjed stvar predana kao zakupniku pa mu nakon prestanka važenja ugovora o zakupu ta ovlast prestane, a on nastavi posjedovati stvar umjesto da je preda posrednom posjedniku, nevraćanjem stvari vrši čin smetanja posjeda’, pa ‘...zlouporabom povjerenja i shodno odredbi članka 21. stavak 2. ZV-a nema pravo na zaštitu od osobe od koje je ovaj posjed samovlasno oduzet do umirenja posjeda.’ O čemu je zapravo riječ?

Jedna tvrtka dala je drugoj poslovni prostor u zakup, o čemu je splopljen i uredan ugovor. No, kada je ugovor o zakupu istekao i nije dogovoren njegov produžetak, vlasnik je silom ušao u prostor čiji je vlasnik. Zakupnik je podnio tužbu sudu za smetanje posjeda. Sudska je praksa dosada to rješavala tako da bi zakupac dobio odluku u svoju korist i vratio se u prostor, a vlasnik je morao sudskim putem tražiti njegovo deložiranje. Naravno, taj postupak u najboljem slučaju traje mjesecima a, prema našoj sudskoj praksi, i godinama. Vlasnik prostora u tom slučaju ima i pravo na naknadu štete, koju narav-no može naplatiti samo ako zakupac prostora ima imovinu ili raspoloživa financijska sredstva, što često nije slučaj kad je riječ o malim tvrtkama. Ali, Županijski sud u Splitu dosadašnju sudsku praksu okrenuo je naglavce odlučivši da nema zaštite posjeda za zakupca, pa on, nakon isteka ugovora o zakupu, više nije posjednik. Shodno tome, ako vlasnik nasilno provali u prostor, zakupac nema nikakve zaštite.

Treba zauzeti pravni stav

Vjerujemo da će ta odluka prouzročiti mnoge rasprave u kojima će se iskristalizirati njezine prednosti i mane i njezina zakonitost ili nezakonitost, tim više što se ništa u zakonu nije promijenilo što bi potaknulo takvu presudu. Sigurno je, međutim, ne bude li rasprava barem potaknuta u kratkome roku, svi će sudovi s područja toga županijskog suda, a vjerojatno i brojni drugi, početi primjenjivati taj stav i prema njemu suditi, što će ozbiljno usložiti ne samo raspravu nego i moguću promjenu takve prakse.

Zato bi bilo nužno najširem krugu mogućih, potencijalnih stranaka, prikazati taj pravni stav, osigurati u vrlo kratkom roku široku raspravu institucija i pojedinaca koji bi na tu temu nešto mogli kazati i, konačno, sa što višim stupnjem konsenzusa zauzeti pravni stav, bilo takav kakav je u ovoj odluci koju smo prikazali ili neki drugi.

Ostavljajući postrani raspravu o zakonitosti ili nezakonitosti navedene sudske odluke, valja navesti njezine moguće posljedice. Suština je u tome da će objektivno svi zakupodavci biti destimulirani u pokretanju bilo kakvih sudskih postupaka s jedne strane, a s druge potaknuti sve riješiti izvansudski, ali ne u smislu pregovora i dogovora, nego praktično nasilnog ulaska u (istina njihov) prostor ili stan, jer protustranka neće imati posjedovnu zaštitu, koju je dosad, kao izuzetno brz i učinkovit pravni put, imala.

Promjene na ‘mala vrata’

To bi lako moglo prouzročiti eskalaciju nasilna ponašanja, provaljivanje u prostore i stanove pod 'krinkom' toga novousvojenoga pravnog stava. Očito će zakupnici početi strogo paziti da odmah nakon isteka ugovora isprazne prostor ili stan, ali otvoreno je pitanje je li to dovoljno dobar argument u sučeljavanju s svime lošim što nasilje pretpostavlja.

Neizvjesno je i valja vidjeti kako će se ponašati najveći zakupodavci  Republika Hrvatska i veliki gradovi  hoće li i oni ulaziti silom, bez sudske odluke i asistencije državnih tijela u stanove i poslovne prostore nakon isteka ugovora ili neće i, za slučaj da hoće, kako će to utjecati na pravnu sigurnost i vladavinu prava.

Međutim, sigurno je jako loše da se još jednom ponavlja već viđeni modus operandi u hrvatskoj pravnoj praksi  na 'mala vrata', gotovo potajno, uvode se revolucionarne promjene u sudskoj praksi, promjene koje nemaju pokriće u promjeni zakonskog teksta (koji je u ovom dijelu ostao netaknut), promjene koje nemaju pokriće ni u nekom posebnom događaju koji bi mogao utje-cati na tumačenje pravne norme, promjene koje, barem prema tekstu odluke, nemaju veze ni sa npr. europskom sudskom praksom s kojom se, kao i s propisima, moramo uskladiti.

Pravo na zaštitu posjeda prema Zakonu o vlasništvu

Članak 21.
- Koga drugi samovlasno smeta u posjedu, bilo da ga uznemirava u posjedu ili mu ga je oduzeo, ima pravo na zaštitu posjeda.
- I posjednik koji je posjed stekao samovlasno ga oduzevši drugome silom, potajno ili zlouporabom povjerenja, ima pravo štititi svoj posjed; jedino ga nema pravo štititi od osobe kojoj ga je bio samovlasno oduzeo, no smjet će to i protiv nje nakon što mu posjed postane miran.
- Pravo na zaštitu posjeda prestaje protekom roka od trideset dana od dana kad je smetani saznao za čin smetanja i počinitelja, a najkasnije godinu dana od dana nastaloga smetanja.
- Pravo na zaštitu posjeda ostvaruje se u posebnom postupku pred sudom (postupak zbog smetanja posjeda) ili putem samopomoći.
- Posjed koji je posjedniku bio oduzet, nije prestao niti je bio prekinut ako ga je posjednik, služeći se svojim pravom na zaštitu posjeda, ponovno uspostavio ili ishodio njegovu uspostavu.
Dopuštena samopomoć

Članak 27.
- Tko ima pravo na zaštitu posjeda, smije svoj posjed zaštititi za vrijeme trajanja rokova iz članka 21. stavak 3. ovoga Zakona i silom od onoga tko mu posjed samovlasno oduzme ili ga u posjedovanju uznemirava, ako je to nužno jer bi sudska pomoć stigla prekasno, a opasnost je neposredna, ali samo ako za zaštitu svoga posjeda ne primijeni silu veće jakosti nego što je primjerena okolnostima (dopuštena samopomoć).
- Dopuštenom samopomoći smije se umjesto posjednika poslužiti posjednikov pomoćnik u posjedovanju.
- Ostvari li posjednik svoje pravo na zaštitu posjeda putem samopomoći kad nisu ispunjene pretpostavke iz stavka 1. ovoga članka, zaštitio je svoj posjed, ali odgovara za štetu koju je pritom nanio.

Kraj