Cijene najma u New Yorku nisu pale. Dakle, zabrana Airbnb-a ne funkcionira – lakonski se zaključuje ovih dana da restrikcije u kratkoročno iznajmljivanje uvedene u Velikoj Jabuci (osoba mora biti registrirana za takvo iznajmljivanje te kratkoročni najam ne može trajati duže od 30 dana) prije godinu dana ne funkcioniraju.
No, zabrana kratkoročnog najma nije panaceja i teško da jedna mjera samostalno može preokrenuti tržište, osobito u situaciji nesrazmjera između potražnje i ponude. (nešto slično kao i s hrvatskim porezom na nekretnine). Potvrđuje to i Kenny Lee, viši ekonomist u StreetEasy and Zillow, koji smatra da je 18 tisuća stanova koji više nisu u kratkoročnom najmu premala brojka za ozbiljniji utjecaj na milijun stambenih jedinica, koliko ih se iznajmljuje u New Yorku (ukupno je 3,5 milijuna stambenih jedinica).
Prosječna tražena najamnina u srpnju 2024. povećana je samo 0,9 posto u usporedbi sa srpnjem 2023, no usporavanje rasta najamnina, smatra Kenny Lee, posljedica je cijelog niza faktora, a ne ograničavanja Airbnb-a.
- Ne mislim da je usporavanje rasta najamnine od 2023. povezano s oglasima na Airbnbu koji se pretvaraju u dugoročni najam. Ovdje se radi o rebalansu ponude i potražnje, a ne samo o kratkoročnim najmovima koji se pridružuju tržištu. Od 2023. godine potražnja u New Yorku usporava jer se lokalno tržište rada nastavlja hladiti. Ponuda raste jer na tržište dolaze novi stanovi, a sve više vlasnika kuća razmišlja o iznajmljivanju svojih domova radije nego o prodaji u vrijeme visokih kamatnih stopa – objašnjava Lee.
No, stopa nepopunjenosti stanova u New Yorku iznosi samo 1,4 posto, a kako bi se popela na pet posto, što se smatra optimalnim, trebalo bi izgraditi čak 175 tisuća novih stanova.
Za razliku od New Yorka, gdje ograničavanje kratkoročnog najma nije polučilo efekte te je samo dovelo do rasta cijena hotelskih soba, postoje i drugačiji primjeri, kao što je Irvine u Kaliforniji. Tamo je kratkoročni najam zabranjen još 2018. jer su stanovnici bili frustrirani sve većim brojem stanova za odmor u nekoć tihim četvrtima. Nakon što je Irvineova zabrana stupila na snagu, prema studiji objavljenoj u Real Estate Economics, dugoročne najamnine u gradu pale su za tri posto, odnosno 114 dolara u prosjeku mjesečno.
No, kada potražnja premašuje ponudu, kao što je slučaj u New Yorku ili brojnim mediteranskim gradovima diljem Europe, ukidanje ili ograničavanje kratkoročnog najma može se usporediti s gašenjem vatre sa žlicom vode. Naprosto, ta mjera samostalno najčešće ne uspijeva napraviti značajnu razliku, ako s druge strane potražnja i dalje značajno raste, a ponuda se ne povećava istim tempom.
Nema čarobnog rješenja
Lisabon je primjerice zaustavio nove registracije za kratkoročni najam u nekim povijesnim četvrtima u studenom 2018. godine. Ta je zabrana samo usporila rast troškova stanovanja, no ne i zaustavila. U studiji objavljenoj u studenom 2022., koautor João Pereira dos Santos, istraživač na Fakultetu ekonomije i financija na Sveučilištu Queen Mary u Londonu, otkrio je da su cijene stanova u lisabonskim četvrtima koje su podložne zabrani pale za devet posto u usporedbi s kontrolnim četvrtima.
No, Pereira dos Santos je istaknuo da ograničavanje kratkoročnog najma nije dovoljno za kontrolu brzo rastućih troškova stanovanja u gradu i zemlji. Iznimno popularne "zlatne vize" u zemlji, boravišne vize za strane ulagače, dodatno su potaknule rast cijene nekretnina u Portugalu. Slično kao i u Hrvatskoj, stranci su pohrlili u kupnju nekretnina na obali, pa su tako u 2019. godini u četvrtina svih kupoprodaja sudjelovali stranci. U nekim gradovima, kao što Funchal i Ponta Delgada, inozemni kupci su u 2023. godini zaslužni za više od 40 posto svih nekretninskih transakcija. Rezultat je naravno izniman porast cijena i nepriuštivost stanovanja za lokalno stanovništvo.
Portugal je stoga prošle godine promijenio uvjete programa zlatne vize, a već u zadnjem kvartalu lani bio je vidljiv lagani pad interesa inozemnih kupaca – njihov udjel u kupovinama kuća pao je s 24,3 posto u trećem kvartalu na 23,1 posto u četvrtom,a u najmu s 23,6 posto na 22,2 posto. No, to ipak nije dovoljno za preokret na tržištu pa su cijene nastavile rasti i u 2024. godini – u kolovozu 9,1 posto u odnosu na isti mjesec lani.
Iz navedenih i brojnih drugih primjera diljem svijeta nije teško zaključiti da kratkoročni najmovi pridonose krizi iznajmljivanja stanova tamo gdje ionako postoji neadekvatna ponuda najma, socijalnog i pristupačnog stambenog prostora. No, u isto vrijeme bi bilo nepravedno reći da su oni cijeli problem. Kao i da je njihovo ukidanje čarobno rješenje za poboljšanje priuštivosti stanovanja.