Napuštene tvornice, hoteli i odmarališta prepušteni su gradovima i općinama, koji samostalno pokušavaju pronaći investitore
Ruševine kao da nikad neće nestati iz pejzaža države u kojoj živimo. Od glavnoga grada i Banovine, gdje potresna obnova ne prestaje, Slavonije, Like i obalnog zaleđa, u kojima se još vide ožiljci rata, pa do velikih napuštenih tvorničkih, vojnih ili hotelskih kompleksa u Istri, Dalmaciji, na Kvarneru i u Zagrebu, za koje su lokalne zajednice s više ili manje uspjeha godinama tražile sanaciju i prenamjenu – praktično nema kutka Hrvatske u kojem se ne može uočiti neka žalosna oštećena ili napuštena nekretnina koja čeka neke bolje dane. I dok se štete od potresa, a prije od rata, saniraju uz veliku pomoć države, napuštene tvornice, hoteli i odmarališta prepušteni su gradovima i općinama, koji uglavnom samostalno pokušavaju pronaći investitore zainteresirane za revitalizaciju tih brownfield-lokacija.
Dobrovoljno u Registru
Koliko je mnogo tih lokacija u Hrvatskoj, ilustriraju podaci iz Registra brownfield-područja, uspostavljenog 2018. i nadograđenog 2023. Javno je dostupan na internetu i jednostavan je za pregled, što potencijalnim investitorima daje dobar uvid u nacionalne brownfield-potencijale – danas sadržava 522 lokacije iz 17 županija i Grada Zagreba kao samostalne gradske jedinice sa statusom županije. Ne znači, međutim, da su to sve lokacije, jer ih u Registar dobrovoljno unose mjerodavni zavodi za prostorno uređenje županija te manji broj korisnika iz gradova i općina i županijskih razvojnih agencija. Profesor s Građevinskog fakulteta u Zagrebu Dalibor Carević upozorio je da je u priobalnim županijama pobrojeno oko tisuću brownfield-lokacija.
Od lokacija prijavljenih u Registar 13 ih je realizirano, 77 djelomično realizirano te 432 aktivno. Dakle, mjera domaćega mrtvoga kapitala nalazi se u podatku da je revitalizacija aktivirana za ni dvadeset posto brownfield-lokacija iz Registra pokrenutoga prije sedam godina, a da je jedva 2,5 posto od svih prijavljenih lokacija u međuvremenu potpuno obnovljeno. A to su samo lokacije prijavljene u Registar.
– Poseban je izazov to što je napuštanje mnogih prostora i zgrada posljedica velikih strukturnih promjena u posljednjih trideset godina, uključujući promjenu državnog ustroja, ratna razaranja, tranziciju gospodarstva i depopulaciju. Ti procesi rezultirali su prestankom korištenja mnogih nekretnina u njihovoj izvornoj namjeni, što uključuje ne samo zgrade nego i pripadajuće zemljište i infrastrukturu – ocijenili su u odgovornome ministarstvu.
Neprocjenjivi troškovi sanacije
Novac za te projekte odgovornost je Ministarstva regionalnog razvoja i fondova EU-a, pa je Ministarstvu graditeljstva preostalo poticati aktivaciju brownfield-područja s normativne strane. U tu svrhu napravljena je Metodologija za izradu analize/studije postojećeg stanja nekorištenih prostora i zgrada javne namjene, a koja treba pomoći gradovima i općinama da sačine inventar i valoriziraju postojeće nekorištene nekretnine, uzevši u obzir njihovo trenutačno stanje u prostoru, povijesni kontekst i mogućnosti korištenja te da lakše definiraju njihovu novu namjenu i sadržaje.
Međutim, to je samo jedna strana medalje. Nakon lijepih želja i formuliranih ideja kako urediti konkretno područje, koje se stvaraju na lokalnoj razini, nastaju teškoće u provedbi. Naime, mnoge su od tih lokacija onečišćene, a troškovi sanacije stoga su neprocjenjivi, što otežava privlačenje kvalitetnih investitora. Kako je upozorio profesor Carević, Hrvatska trenutačno nema pravilnike koji definiraju postupanje s industrijski onečišćenim tlom, klasifikaciju onečišćenja i mogućnosti gradnje ovisno o razini kontaminacije.
Osam crnih točaka
Zato troškovi sanacije mogu obeshrabriti privatne investitore, a k tome ih, sigurno, neće privući ni to što mnoge lokacije od mogućeg interesa imaju neriješene imovinskopravne odnose.
– U Hrvatskoj postoji velik broj onečišćenih brownfield-lokacija, osobito u bivšim industrijskim i vojnim kompleksima, ali ne postoje istraživanja koja daju podatak o razini onečišćenja. Prema Planu gospodarenja otpadom RH, identificirano je osam tzv. crnih točaka izrazito kontaminiranih područja. Primjer sanacije željezare Notodden u Norveškoj pokazuje da sanacija može stajati milijune eura. Za nju je dosad potrošeno 1,82 milijuna eura za četvrtinu površine, a procjenjuje se da je potrebno dodatnih 3,04 milijuna eura za ostatak – naveo je Carević.
Kontaminirano tlo može sadržavati teške metale, naftne derivate i druge opasne tvari koje ugrožavaju zdravlje i okoliš, pa se u nekim slučajevima u postupku sanacije može pokazati potrebnim ukloniti takvo tlo. Profesor Carević istaknuo je da bi to bio dodatan problem jer nemamo potrebne kapacitete za odlaganje jako kontaminiranog tla.
Slučaj s obale
Dobar primjer brownfield-lokacije s problemima u vlasničkim odnosima i potencijalnom golemom kontaminacijom tla jest tvornica Dalmacija u Dugom ratu. Zatvorena je u 2000. nakon gotovo devedeset godina proizvodnje, srušena je 2009., a iza nje je na vrhu punte ostalo brdo troske i građevinskog otpada. To je ono što se vidi, a procjene su da je u more u samo trideset godina rada izbačeno gotovo 1,7 milijuna prostornih metara troske.
– Postoji potencijal za razvoj urbane regeneracije. Brownfield-lokacije mogu se pretvoriti u stambena naselja, poslovne zone ili javne prostore kao, na primjer, u Notoddenu u Norveškoj – naveo je profesor.
Unatoč tomu što trošak sanacije nekad može nadmašiti ulaganje u greenfield-lokacije i tomu da lokalne uprave nerijetko nisu dovoljno kapacitirane za provedbu sanacije brownfield-lokacija, situacija u Hrvatskoj nije jednoobrazna, odnosno postoje i uspješni projekti. Gradovi Zagreb i Rijeka dovršili su obnovu ili dobro napreduju s njom za neke kompleksne lokacije koje bi mogle postati uzor drugim općinama i gradovima.
Zagrebačka revitalizacija
Pokretanje projekta revitalizacije Paromlina, odnosno njegova pretvaranja u društveno-kulturni centar uz koji će biti i nova gradska knjižnica, obilježio je prošlu godinu u Zagrebu. Kako su naveli za Lider iz Grada, ukupna je vrijednost projekta 94,5 milijuna eura, od čega je 30 milijuna zajam Europske investicijske banke, a preostali dio iznosa planira se osigurati provedbom mehanizma EU-a. Plan je da se do 2027. stvori novi multifunkcionalni gradski prostor koji će se protezati na 36 tisuća četvornih metara. Među projektima koje aktualna gradska vlast planira pokrenuti u mandatu iz Grada Zagreba istaknuli su gradske projekte Zagrepčanka, Sljeme Sesvete, Gredelj i Glavni kolodvor. Za revitalizaciju područja Zagrepčanke, kompleksa bruto površine 55.292 i korisne površine 42.532 četvorna metra, provode se pripremne aktivnosti: izrađeni su arhitektonska snimka i konzervatorski elaborat, a izrađuje se i program projekta. Područje tvornice željezničkih vagona Gredelj i Glavnoga kolodvora planiraju se spojiti u zajednički prostor i zato se trenutačno ta dva projekta združuju, a na području Sljeme Sesvete u tijeku su pripreme za javni urbanističko-arhitektonski natječaj.
– Prostor Gredelja pokriva površinu od 25,6 hektara. Na njemu se planira oblikovanje novoga gradskog središta mješovite namjene s javnim, društvenim, kulturnim, poslovnim, stambenim sadržajima i sadržajima za slobodno vrijeme. Planirano rješenje trebalo bi ponuditi najbolje prometno i prostorno povezivanje povijesnog središta Donjega grada s Trnjem i drugim naseljima južno od željeznice, modernizaciju i strukturnu preobrazbu zaštićenih vrijednih dijelova kulturne baštine – najavili su iz Grada Zagreba.
Riječke obnove i prenamjene
U Rijeci se pak ponose dovršenim projektom obnove i prenamjene industrijskoga kompleksa Rikard Benčić u gradski kulturni centar. Danas su u tom umjetničkom kvartu Muzej moderne i suvremene umjetnosti (MMSU), Muzej grada Rijeke, Dječja kuća i nova zgrada Gradske knjižnice Rijeka, otvorena potkraj 2023. Također je u mandatu aktualne vlasti u Rijeci dovršena i obnova i prenamjena energane nekadašnje riječke tvornice papira u Sinerganu – Inkubator za kreativne tehnologije i IT industriju.
– Projekt revitalizacije kompleksa bivše tvornice Rikard Benčić i stvaranje umjetničkoga kvarta jedno je od najvećih ulaganja u kulturnu infrastrukturu u povijesti Hrvatske. Obnova zgrade MMSU-a, prva faza, financirana je iz proračuna Grada Rijeke s otprilike 900 tisuća eura. Obnova Palače šećera vrijedna je oko osam milijuna eura i financira se europskim sredstvima. Dječja kuća i Gradska knjižnica Rijeka uređene su u sklopu europskog projekta ‘Revitalizacija kompleksa Benčić – Cigleni i T objekt‘. Ukupna je vrijednost cijeloga tog projekta nešto veća od 21 milijun eura. Uređenje javnih površina i gradnja pripadajuće infrastrukture unutar bivšega tvorničkoga kompleksa Rikard Benčić vrijedni su oko 10,100.000 eura – pohvalila se Lideru riječka gradska vlast.
Ne smeta kad ima čime, a ako ju je iskustvo u tim projektima ičemu naučilo, imat će i u budućnosti materijala za pohvalu. Naime, među prioritetnim su gradskim projektima Rijeke i brownfield-lokacije Exportdrvo i Teatrino. Prva je bivše skladište drva na pomorskom dobru koje je posljednjih godina postalo lokacija za razne događaje, a Teatrino je bio namijenjen kulturnim sadržajima za radnike Rikarda Benčića. Exportdrvo se uz ulaganja planira pretvoriti u modernu pozornicu, a Teatrino energetski obnoviti.
No, kako pokazuju podaci iz Registra brownfield-područja, na svaku uspješnu revitalizaciju takvih lokacija u Hrvatskoj dolaze još četiri neuspješne. Golemi ekološki problemi, poput onih u Dalmaciji Dugi rat, ili neslaganja o namjeni prostora, poput bitaka za pulski Muzil, obilježavaju i obilježavat će brownfield-ulaganja u Hrvatskoj. Bilo bi korisno da se uspostave jasna pravila za te postupke, jer dok god nisu propisana, beskrupulozni oportunisti moći će loviti u mutnom.