Prema najnovijim podacima Porezne uprave, u prvoj polovici 2024. godine zabilježeno je ukupno 67.415 kupoprodaja nekretnina, što je pad od 0,86 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Iako ovaj pad nije dramatičan, ukazuje na usporavanje tržišta, što se može pripisati prestanku državnog programa subvencija za stambene kredite (APN), ali i rastu kamatnih stopa, koji smanjuje interes građana za kupnju nekretnina putem kredita.
Međutim, Colliers u svojoj analizi iznosi znatno veći pad transakcija u segmentu stanova i apartmana, čak 35 posto, prema podacima iz eNekretnina. Diskrepancija u podacima između Porezne uprave i Colliersa djelomično se objašnjava načinom prikupljanja podataka. Naime, baza eNekretnine, koja prikuplja podatke i od Porezne i od upravnih tijela, još uvijek je u fazi razvoja, a vremenska razlika između realizacije transakcije i njenog unosa u bazu može rezultirati raznolikim brojevima, objasnila je Anita Grbavac, analitičarka iz Colliersa. Dodatno, transakcije realizirane putem SPV (engl. Special Purpose Vehicle) struktura, koje kupci koriste radi povoljnijeg poreznog tretmana, često ostaju neprimijećene u službenim statistikama.
Unatoč tim izazovima, pad prodaje stanova i apartmana od 35 posto prema podacima Colliersa daje jasniju sliku o dinamici stambenog tržišta. Na pad transakcija u velikoj mjeri utječu i povećane kamatne stope te smanjenje volumena novoodobrenih stambenih kredita, koji su prema podacima Hrvatske narodne banke pali za 28 posto u odnosu na H1 2023. godine. Dok tržište stambenih nekretnina očito prolazi kroz fazu usporavanja, ključni faktori poput gospodarskog rasta, troškova građevinskog materijala i dolazak novih kvadrata na tržište igrat će važnu ulogu u određivanju kretanja cijena u nadolazećim mjesecima.
- Stambeno tržište još uvijek nije dovoljno transparentno. Korištenje službene statistike nije dovoljno za potpuno razumijevanje tržišta, a očekujemo da će prodavatelji koji precjenjuju svoje nekretnine morati prilagoditi cijene prema dolje kako bi realizirali prodaje - ističe Anita Grbavac, analitičarka iz Colliersa.
Hrvatska postaje ključni logistički centar
Dok stambeni sektor bilježi određene izazove, tržište logističkih nekretnina u Hrvatskoj nastavlja rasti te postaje jedan od najdinamičnijih sektora. Hrvatska je sve više prepoznata kao strateška logistička destinacija, zahvaljujući svojoj blizini srednjoj Europi, modernoj cestovnoj infrastrukturi te kvalificiranoj radnoj snazi. Ključni razvojni trendovi poput near-shoringa i on-shoringa te kontinuirani rast e-trgovine potiču potražnju za logističkim prostorima.
Prema podacima Colliersa, najveći interes za logističke prostore bilježi se u okolici Zagreba, dok su Kukuljanovo kod Rijeke i Dugopolje kod Splita također važni logistički centri. Usprkos značajnom rastu potražnje, tržište logistike i dalje karakterizira nedostatak ponude, što predstavlja priliku za daljnji razvoj.
Ulazak Hrvatske u eurozonu i schengenski prostor dodatno je potaknuo interes investitora za logističke projekte. U tom kontekstu, zemljišta za izgradnju logističkih centara postaju sve vrednija, a potražnja za njima ostaje stabilna. Ključni projekti koji će dodatno ojačati hrvatsko logističko tržište uključuju RC Europe i VGP Park Zagreb, koji bi trebali odgovoriti na rastuće potrebe sektora.
- Iako je tržište logističkih nekretnina u Hrvatskoj već ostvarilo značajnu ekspanziju, još uvijek postoji veliki potencijal za rast, posebno u područjima oko Zagreba - objašnjava Grbavac iz Colliersa.
Stambeno tržište usporava, logistika cvjeta
Tržište nekretnina u Hrvatskoj u prvoj polovici 2024. godine odražava složenu sliku. Stambeni sektor suočava se s padom broja transakcija i izazovima transparentnosti, dok logistički sektor doživljava procvat, privlačeći domaće i strane investitore.
U budućnosti će, smatraju stručnjaci, ključne biti nove mjere stambene politike, kretanje kamatnih stopa te daljnji razvoj infrastrukturnih projekata koji mogu transformirati logistički sektor u Hrvatskoj u regionalnog lidera.
- Na cijenu stambenih nekretnina utječe više zavisnih varijabli. To su, primjerice, gospodarski rast, kamatne stope, cijena i dostupnost građevinskih zemljišta, cijena radne snage i građevinskog materijala, porezi, brzina izdavanja građevinskih dozvola i dolazak novih kvadrata na tržište. U narednom periodu očekujemo sporiji rast cijena ili njihovu stabilizaciju, dok će prodavatelji koji precjenjuju svoje stambene nekretnine morati cijene korigirati prema dolje ukoliko žele prodati nekretninu - zaključuje Grbavac.