Nakon što je nedavno ministar financija Marko Primorac objavio osnovne smjernice za donošenje mjera nove porezne politike to je postala tema broj jedan, koju komentiraju stručnjaci iz raznih područja. S obzirom na to da su neke mjere nove porezne politike istodobno i mjere za provedbu Nacionalne stambene politike, koju je najavio ministar Branko Bačić i nove turističke politike koju najavljuje ministar Tonči Glavina, pitali smo nekadašnjeg glavnog savjetnika ministra turizma, a sada konzultanta Davora Njirića da prokomentira najavljene nove stambene, porzne i turističke politike.
Priprema zakonskog okvira (nekoliko zakona) s mjerama za provedbu Nacionalne stambene politike, koja će biti predstavljena do kraja godine, bit će najvažnija ‘vruća tema‘ ove jeseni. Pripremu je počeo ministar Branko Bačić najavom nove stambene politike, a potom prezentiranjem prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Ministri nadležni za financije i turizam su najavili reforme politika u njihovim nadležnostima, koje će imati mjere koje će doprinijeti provedbi stambene politike, koja je najvažniji dio demografske politike. Naime, riječ da se prvi put usklađuju ove politike, navodi Njirić.
- Iz šturih priopćenja ministara može se zaključiti da postoji politička volja da se mijenja nerazumna stambena i turistička politika svih bivših Vlada, kojom se godinama dozvoljava i poreznim paušalom potiče aparmanizacija zgrada uništavajući stambeni fond na štetu mladih obitelji, koje ne mogu priuštiti stan, stanara, koji ne mogu živjeti u miru, studenata, koji ne mogu priuštiti stan i kvalitetnog turizma, koji postaje masovan - kaže.
Zemlja apartmana
Hrvatska je, naime, postala zemlja s najviše apartmana u strukturi smještajnih kapaciteta, ‘zemlja apartmana‘, ‘eldorado za rentijere‘ i jedina zemlja na svijetu u kojoj se čitave zgrade pretvaraju u apartmane. Mi smo rekorderi!, navodi Njirić.
Kaže kako postoji nekoliko ključnih pitanja: Koji će biti ciljevi stambene politike? Koje će mjere biti propisane u nekoliko zakona, kao alata za njenu provedbu? Koji će se zakoni mijenjati?
- Kada se donese Nacionalna stambena politika znat će se njeni ciljevi. Sada se oni mogu nazirati samo iz kratkih, ponekad i kontradiktornih, priopćenja i mjera sadržanih u prijedlogu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Logično je da bi cilj Nacionalne stambene politike trebao biti reformski da se svi apartmani u zgradama vrate u stambeni fond, odnosno povratak na početno stanje. Nažalost, sada iz prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada možemo zaključiti da to nije cilj.
Cilj je značajno smanjiti rast novih apartmana u zgradama, ali ne i vratiti sve postojeće apartmane u stambeni fond. Smanjenje rasta novih apartmana se namjerava ostvariti mjerom „suglasnost 80 posto suvlasnika“, a postojeći apartmani se ne vraćaju u stambeni fond. Ovo nisu reformske nego ‘kozmetičke‘ mjere kojima se ne može sanirati šteta dosadašnje politike. To je nešto blaža varijanta stare štetne politike - kaže Njirić
Dodaje kako je zanimljivo je da je bivša ministrica Brnjac Zakonom o turizmu odgovornost za rješavanje problema apartmanizacije stambenih zgrada prebacila na jedinice lokalne samouprave, a da je sada ministar Bačić Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada tu odgovornost vraća na državnu razinu, odnosno na ministarstva nadležna za stambenu, turističku i poreznu politiku. Drugim riječima, da mjere za rješavanje problema apartmanizacije stambenog fonda neće rješavati gradovi i općine nego Vlada RH.
Ministar Primorac je prezentirao osnovne smjernice manje porezne reforme, prije svega, u svrhu donošenja mjera za realizaciju stambene politike, kao što su: porez na nekorištene (prazne) stanove, novi način oporezivanja kratkoročnog iznajmljivanja stanova kao apartmana i vikendica koje se kratkoročno iznajmljuju kao kuće za odmor (vile). Ciljevi ove porezne reforme su stavljanje u funkciju nekorištenih stanova i smanjivanje nelogičnih velikih razlika poreza za kratkoročno i dugoročno iznajmljivanje nekretnina.
Uravnoteženje poreza na kratkoročni i dugoročni najam je logična, odnosno dugo očekivana promjena porezne politike. Međutim, uvođenje poreza na prazne stanove je teško provedivo i nepravedno prema njihovim vlasnicima, koji su imovinu stekli na legalan način plaćajući sve poreze, a sada bi morali plaćati još jedan. I druge zemlje imaju problem praznih stanova i kuća, ali nije poznato da je ijedna taj problem uspješno riješila porezom. U Ateni je, na primjer, 300 tisuća praznih stanova, ističe Njirić.
Puno pitanja
Novi veći porez na kratkoročni najam neće doprinijeti deapartmanizaciji stambenih zgrada jer neće biti veliko opterećenje za rentijere da ga ne bi mogli plaćati i zarađivati više od dugoročnog najma, smatra.
Nije jasno što će biti s poreznim paušalom, tj. hoće li se on potpuno ukinuti ili djelomično zadržati. Nije logično ukinuti paušal i za socijalne kategorije obiteljskih domaćinstava, koja pružaju usluge smještaja u obiteljskim kućama u manjem broju smještajnih jedinica. Porezni paušal bi trebalo zadržati za kapacitet od barem 3 smještajne jedinice, sobe i/ili studio apartmana. Potrebno je, naime, smanjiti postojeći maksimalni kapacitet od 10 smještajnih jedinica ili 20 postelja na paušalu, ali ne ići u krajnost, tj. njegovo potpuno ukidanje.
Logično je da na vikendicu (second home) koju vlasnik korist za osobne potrebe plaća, nazovimo to priuštiv porez „na luksuz“, kao do sada, a da na vikendicu, koju registrira kao kuću za odmor (vilu), plaća porez na kratkoročni najam. Neće se valjda dogoditi da porez na vikendice bude priuštiv samo strancima, a ne i našim građanima, pa da i ono malo građana, koji ih imaju moraju njima prodati! Osnovica poreza na prazne stanove bi trebala biti zahtjevna i skupa procijenjena vrijednost nekretnine, a ne kao do sada porez za vikendice po metru četvornom. Ovaj porez bi trebao imati progresivne stope, kaže Njirić.
- Osnovni cilj stambene politike mora biti deapartmanizacija zgrada, tj. vraćanje apartmana u zgradama u stambeni fond. Ministarstva se bave procjenom broja praznih stanova, a ne i procjenom broja apartmana u višestambenim zgradama, koje moraju i mogu vratiti u stambeni fond. Nedvojbeno je da je više stanova koje smo, zbog apartmana u zgradama, izgubili nego što bi praznih stanova porezima uspjeli vratiti u stambeni fond.
Zar nije apsurdno da država umjesto da vrati apartmane u stambeni fond, da zgrade budu bez apartmana kao nekada, ona rentijere/iznajmljivače štiti, a vlasnike praznih stanova porezima prisiljava da ih prodaju ili dugoročno iznajmljuju - pita se.
- Saniranje štete stambenom fondu od apartmanizacije zgrada se može riješiti samo njihovom deapartmanizacijom, tj. povratkom na početno stanje, a ne represivnom poreznom politikom. Osnovni ciljevi porezne politike su punjenje proračuna i preraspodjela poreznog opterećenja između pojedinih skupina poreznih obveznika, ovisno o imovinskom stanju, u svrhu provedbe pravedne socijalne politike, a ne prisiljavanje vlasnika praznih stanova da ih prodaju ili iznajmljuju. Plaćanje poreza na prazne stanove da bi se oni stavili na tržište ne smije biti cilj porezne politike. Država može jedino svoje nekretnine: stanove, poslovne prostore, poljoprivredno, građevinsko zemljište i zemljište šuma stavljati na tržište daleko više nego što je dosada činila - kaže Njirić.
Što s turizomom?
Zašto država na tržište ne stavi velike turističke zone praznih neperspektivnih vojarni, koje su godinama ‘mrtvi kapital‘ (Tustica, Šepurine, Jasenovo, Konavoska Prevlaka itd.)?. Zašto se ne govori o porezu na nekorišteno poljoprivredno zemljište? Zato što je teško provedivo. Zašto se ne govori o porezu na prazne devastirane hotele iz vremena privatizacije (hotel Belvedere u Dubrovniku, Haludovo na Krku, hotel Lipik u Lipiku itd.)? Barem je to provedivo, ističe.
Ministar Primorac nije bio jasan što podrazumijeva pod pojmom „poreza na nekretnine“. Naime, nekretnine su: vikendice, prazni stanovi, nekorišteno poljoprivredno zemljište, devastirani hoteli i druge poslovne zgrade izvan funkcije itd. Očito je namjera ministra povećati porez na vikendice i uvesti porez na prazne stanove.
Još se očekuje da ministar Gravina najavi smjernice za izradu mjera nove turističke politike, kojom će se spriječiti, prije svega, apartmanizacija stambenih zgrada. On samo ponavlja da se zalaže za održivi turizam. Javnost je umorna od ‘zalaganja‘, tj. floskula i očekuje konkretne mjere nove turističke politike. Najavio da priprema promjene zakona da se definiraju pojmovi ‘domaćin‘ i ‘domaćinstvo‘ da bi se domaćini koji pružaju usluge smještaja u obiteljskim kućama osobnim radom razlikovali od rentijera/iznajmljivača koji iznajmljuju apartmane u stambenim zgradama. Očekuje se i ukidanje ‘apartmana ex garaža‘. Zašto se to priprema više od tri godine?, kaže Njirić.
Vratite zgrade
Za novu stambenu politiku nije bitno kakva će biti porezna politika, bit će kakva bude, bitno je apartmane iz zgrada vratiti u stambeni fond, da u njima ne bude više apartmana, dodaje. Cilj vraćanje apartmana u zgradama u stambeni fond je realan cilj, a cilj da se što više od, navodno 600 tisuća, praznih stanova stavi na tržište nije realan cilj.
Deapartmanizacija zgrada je najučinkovitija mjera stambene politike, koja se može provesti Uredbom Vlade sa snagom zakona. Za to su potrebne tri odluke: Rješenja o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga u zgradama imaju rok pet godina (sve dozvole moraju imati rok). Zaustavlja se daljnje izdavanje Rješenja. U roku od pet godina će se izvrši deapartmanizacija, tako da u zgradama ne bude više apartmana. Ovakva Uredba je temeljena na odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji štiti (su)vlasnička prava, na odredbama članaka 34. i 35. Ustava, koje štite pravo stanara na miran obiteljski život i stavka 5. članka 90. koji dozvoljava da pojedina zakonska odredba ima retroaktivno djelovanje, ako za to postoji opravdani razlog, te članka 8. Konvencije o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda (prava na dom, odmor i noćni mir).
Nedvojbeno je da postoji politička volja da se provede reforma stambene politike, što treba pozdraviti. Međutim, to nije dovoljno potrebna je još i hrabrost – „petlja“. Vrijeme će pokazati imamo li je - zaključuje Njirić.