Fama koja se stvara o nama kao neradnicima potpuno je neutemeljena

Iako se prošle godine u javnosti najviše raspravljalo o visini poreza koji plaća obiteljski smještaj, uvjeti poslovanja malih iznajmljivača promijenjeni su s čak pet zakona. Dio javnosti te promjene doživljava kao pokušaj uvođenja reda u sektor, ali mali iznajmljivači okupljeni u nedavno osnovanu Udrugu 'Spasimo male obiteljske iznajmljivače' (SMOi) uvjereni su da je krajnji cilj reforme istisnuti smještaj u domaćinstvima s tržišta – i to u korist velikih investitora i hotelskih resorta. Zašto u novim zakonima vide prijetnju vlastitom opstanku, koje su im najveće zamjerke na aktualni zakonski paket i zašto upozoravaju da država zanemaruje ilegalni najam, razgovarali smo s predsjednikom te udruge Vedranom Tomićem. U intervjuu objašnjava i zašto je neizvjesnost u vezi s budućom kategorizacijom mnogo veći problem od samog poreza, zašto smatraju da se privatni iznajmljivači nepravedno prikazuju kao glavni krivci za sve probleme u turizmu te što predlažu kao održiv i pravedan model za budućnost.

Što smatrate najproblematičnijim u Vladinu zakonskom paketu koji se odnosi na obiteljski smještaj?

– Najsporniji su dijelovi zakona za koje smo podnijeli prijedloge za ocjenu ustavnosti. Neprihvatljivo nam je uvođenje razlike između tzv. domaćina i ostalih iznajmljivača te uvođenje poreza isključivo na stambene nekretnine, na prazne i stanove u turističkom najmu. Sporno nam je samo postojanje obveze pribavljanja suglasnosti suvlasnika za obavljanje kratkoročnog najma u višestambenim zgradama. Smatramo da je riječ o neopravdanom ograničenju prava vlasništva, osobito jer se takva suglasnost ne traži za druge djelatnosti. Ako već postoji potreba za intervencijom zbog priuštivosti stanovanja, logičnije bi bilo regulirati 112 tisuća stanova kojima se koristi kao poslovnim prostorom, a ne udarati na od 20 do 30 tisuća apartmana u stambenim zgradama. Sve to zajedno za nas znači narušavanje pravne sigurnosti jer smo ušli u sustav pod nekim uvjetima koji se sada na drastičan način mijenjaju.

Neki su ustavni stručnjaci već rekli da se pravo vlasništva može tako ograničiti…

– Udio turističkog najma u stambenim zgradama jest oko jedan posto ukupnoga stambenog fonda. Sada se provlači teza da se dozvole za iznajmljivanje u višestambenim zgradama nisu smjele izdavati, odnosno da to nije bilo zakonito, ali time se implicira da su mnoga ministarstva i županijska tijela godinama postupala nezakonito. Ako je to doista tako, zašto nitko ne snosi posljedice? Kad bi zakon ograničavao sve djelatnosti u stambenim zgradama, tada bi eventualno bilo logično razmotriti i zabranu kratkoročnog najma. No dok god su dopušteni uredi, ordinacije i slične djelatnosti, mora se dopustiti i turistički najam. Pravo vlasništva se prema Ustavu može iznimno ograničiti, ali to mora biti razmjerno i ne diskriminacijski, što ovdje svakako nije slučaj.

Pretpostavljam da je porez na nekretnine ovako osmišljen kako bi se njime više opteretili stranci koji u Hrvatskoj imaju nekretnine nego domaći.

– Djelomično se slažem. Međutim, u Hrvatskoj je stranim državljanima izdano manje od dvije tisuće dozvola za turistički najam, što znači da je ta mjera zapravo pogodila gotovo isključivo hrvatske državljane. Smatramo da svi hrvatski državljani moraju imati jednake uvjete za iznajmljivanje, neovisno o prebivalištu i tipu nekretnine.

Dakle, vi ste protiv poreza na nekretnine?

– Porez na nekretnine uveden je kao uvjet za ulazak u OECD, uz obećanje da će se temeljiti na tržišnoj vrijednosti. Ovo je tek prijelazna faza i vjerujem da će se krug nekretnina koje će ulaziti u poreznu osnovicu s vremenom širiti. Smatramo da je nepravedno i diskriminatorno da se taj porez odnosi isključivo na kratkoročni najam i na prazne stanove. Danas ako dva brata naslijede kuću na Krku, a jedan živi u Rijeci, drugi u Puli – jedan će biti domaćin, a drugi ne. Uvođenjem statusa 'domaćina' nije se riješio nijedan stvarni problem. Ako je cilj bio dodatno oporezivati one koji ne žive u destinaciji, to se moglo provesti odlukama jedinica lokalne samouprave, a ne postavljanjem kriterija na razini županije. Vezano uz Nacionalnu stambenu politiku često čujemo izraz 'višak stambenog prostora', koji dolazi iz ekstremno lijevih politika, i to od Vlade koja se deklarira kao vlada desnog centra. Što uopće znači 'višak stambenog prostora'? Država ne smije određivati kako građani raspolažu privatnom imovinom.

Osim porezima…

– Ali ovo nije porez na imovinu, nego samo na stanove. Kao što država ne kažnjava građane koji štede u zlatu, ne bi trebala ni one koji štede u nekretninama.

Prostor nije neograničen resurs. Neke države, primjerice Nizozemska, čak ograničavaju cijenu iznajmljivanja…

– Takve politike smatramo pogrešnima. Osim toga, danas nijedna jedinica lokalne samouprave nije iznijela planove za utrošak toga poreznog prihoda ili preuzela odgovornost za rješavanje stambene politike.

Među glavnim problemima niste naveli paušalni porez.

– Nismo protiv paušalnog oporezivanja, ali smatramo da bi trebalo bolje odražavati gospodarsku snagu iznajmljivača. Porez može ostati paušalan, ali s razredima prema ostvarenom prometu. Tako bi sustav bio pravedniji. Navodilo se da je cilj reforme izjednačavanje poreznog opterećenja kratkoročnog i dugoročnog najma. Budući da se za dugoročni najam priznaje 30 posto troškova, za kratkoročni najam bi taj udio trebao biti veći 50 posto jer su naši troškovi veći.

Pitanje je bi li iznajmljivači prikazivali stvarni prihod…

– Prema istraživanju TOMAS 2022./2023., pola gostiju rezervira smještaj putem digitalnih platformi, a samo četvrtina plaća gotovinom. Dakle, postoje konkretni mehanizmi kontrole, od praćenja transakcija preko internetskih agencija do fiskalizacije i inspekcijskog nadzora.

Vrlo je malo lokalnih samouprava napravilo diferencijaciju poreza po zonama. Što mislite o tome?

– Trenutačni model zoniranja nije adekvatan jer unutar iste zone mogu postojati objekti vrlo različite kvalitete. Ni oporezivanje prema broju zvjezdica nije pouzdan pokazatelj jer objekt s manje zvjezdica može imati više rezervacija i time ostvariti veći prihod. Ostvareni prihod mora biti glavni kriterij za određivanje poreznog opterećenja. U Hrvatskoj imamo oko 200 tisuća paušalnih obrtnika, pa bi se i nas iznajmljivače moglo voditi na sličan način. Nemamo ništa protiv toga jer većina nas radi i iznajmljivanje nam je dodatni izvor prihoda. Samo manji broj živi isključivo od turizma. Fama koja se stvara o nama kao o neradnicima potpuno je neutemeljena. Dakle, mogu se kao kod paušalnih obrtnika uvesti porezni razredi prema visini prihoda, kako bi se porezno opterećenje pravedno skaliralo.

A što s onima koji nemaju posao i žive isključivo od turizma?

– Umirovljenici i zaposleni ne bi trebali plaćati dodatne doprinose, ali oni koji se isključivo bave iznajmljivanjem trebali bi imati mogućnost uplate doprinosa i stjecanja zdravstvenog i mirovinskog osiguranja, slično kao paušalni obrtnici.

Vezano uz visinu poreza – u Španjolskoj, Italiji i Grčkoj iznajmljivanje se oporezuje prema prihodima, ali po znatno većim stopama…

– O svemu se može raspravljati – jedina stvar o kojoj se ne može raspravljati stečena su prava nositelja izdanih kategorizacija.

Prema vašim procjenama, koliko se objekata u Hrvatskoj upotrebljava za turizam?

– Prema posljednjim podacima, u travnju je u Hrvatskoj bilo registrirano oko 122 tisuće objekata u komercijalnom obiteljskom smještaju. Istodobno broj objekata u nekomercijalnom najmu je oko 150 tisuća. Osim toga, postoji segment ilegalnog najma, čiji je obujam nepoznat. No, ukupno gledano, broj nekomercijalnih i ilegalnih objekata najmanje je 50 posto veći od broja registriranih komercijalnih kapaciteta. Međutim, sve predložene mjere usmjerene su isključivo na legalni najam, a uopće se ne adresira problem iznajmljivanja na crno.

Imate li neke prijedloge za rješavanje problema sive zone i komercijalnog smještaja koje mnogi iznajmljivači smatraju nelojalnom konkurencijom?

– Od 2019. do 2023. zabilježen je rast nekomercijalnog smještaja od 28 posto, a 2024. u tom je segmentu prijavljeno četiri posto gostiju manje nego godinu prije! Broj ulazaka u državu često ne odgovara prijavama u eVisitoru. Promet na autocestama raste i do 15 posto, a u eVisitoru samo jedan posto, što upućuje na neprijavljene goste. Postoje mnogi mehanizmi kontrole koji se zasad nedovoljno primjenjuju. Inspektori mogu provjeravati prijave i izdane račune, a nasumične kontrole na prijelazima i aerodromima potaknule bi urednost prijava. Kad bi i samo jedan posto putnika bilo nasumično provjeren, svi bi se ubrzo prijavljivali. Uz bolji nadzor i strože kazne smanjila bi se spremnost građana na rad u sivoj zoni. Nažalost, i sâm ministar turizma priznaje da nemaju učinkovit sustav kontrole. Rješenja postoje, ali država dosad nije pokazala političku volju da ih provede.

Izjavili ste da je krajnji cilj države ukinuti sve apartmane u vlasništvu građana u korist velikih investitora i hotelskih lanaca. Možete li elaborirati tu tvrdnju?

– Država govori o pretjeranom turizmu, a istodobno oslobađa gradnju kampova i hotela poreza te im dodjeljuje nepovratna poticajna sredstva. Prema procjenama HUP-a, u sljedećih pet godina planira se čak pet milijardi eura ulaganja u hotelske kapacitete. Osim toga, gotovo uza svaki novi hotel niču dodatne apartmanske rezidencije, koje se zatim iznajmljuju putem time-sharing modela. U isto vrijeme stvara se pritisak na privatne apartmane i sve izgleda kao pokušaj da se stvori više tržišnog prostora za nove hotelske projekte. Jasna su dvostruka mjerila – nama restrikcije, hotelima poticaji i mogućnost gradnje apartmana. Trenutačno se kontinuirano dopušta širenje građevinskih područja, često u interesu investitora, što rezultira urbanističkom devastacijom i gubitkom identiteta sredina. Ako je u nekom mjestu turizam zaista prekomjeran, poput Crikvenice, tada su ograničenja logična. No u gradovima poput Rijeke, gdje je turizam tek u začetku, takva su ograničenja štetna i kontraproduktivna za lokalni razvoj.

Mislite li da će država ići tako daleko i pri donošenju planova o nosivosti kapaciteta oduzeti pravo postojećim iznajmljivačima, a ne budućim?

– U Strategiji turizma navodi se da je Hrvatska dosegla maksimum turističkih kapaciteta i da se rast mora ograničiti. No ograničenja pogađaju samo privatne iznajmljivače, a hoteli se i kampovi štede. Možda se kapaciteti neće ukidati postojećim iznajmljivačima, ali će se onemogućiti obnova kategorizacije, primjerice prilikom nasljeđivanja. Isto tako postoji realna opasnost da se u pojedinim jedinicama ograniči broj kreveta prema vrsti i kategoriji smještaja. Zabrinjava nas mogućnost proglašavanja određenih zona stambenima, kako bi se omogućilo uklanjanje privatnog smještaja. Nadamo se da se to neće dogoditi, ali svi aktualni propisi idu upravo u tom smjeru. Stvoren je snažan lobi koji aktivno utječe na zakonske izmjene. Najavljena je izrada studije nosivih kapaciteta koja neće samo definirati vršna turistička opterećenja, već i plan upravljanja destinacijom. To će omogućiti da lokalni moćnici pogoduju određenim investicijama. Lobist hotelskog sektora Veljko Ostojić već je najavio pojednostavnjenje procedure za dodjelu koncesija na pomorskom dobru kako bi se investicije mogle realizirati što brže.

Dakle, vi niste protiv gradnje hotela?

– Nismo protiv hotela. Mi smo za slobodu – neka tržište odluči što želi. Ne podupiremo stvaranje resorta ili turističkih 'rezervata'. Hrvatski tradicionalni oblik turizma, u kojem su turisti integrirani u svakodnevicu lokalnog života, smatramo kvalitetnim modelom. Odvajanje turista i stanovnika zoniranjem nije smjer u kojem želimo ići. Treba napomenuti da hrvatski građani ne mogu graditi hotele s pet zvjezdica, to su investicije rezervirane za velike igrače. A Hrvatska sada potiče ulaganja u turizam koja su potpuno nedostupna hrvatskim građanima. Možda to nije bio primarni cilj, ali sve su javne politike usmjerene prema smanjivanju udjela građana u turizmu. Zastrašujuće je ako donositelji politika toga nisu svjesni.

Vi se zaista bojite da će mali iznajmljivači biti izgurani s tržišta?

– Pogledajmo što se dogodilo u Turskoj i Španjolskoj, ondje su mali iznajmljivači praktički nestali. U posljednje vrijeme sve se češće problematizira velik udio privatnog smještaja u Hrvatskoj, kao da je to ključni problem našeg turizma. A upravo nas je ta struktura godinama održavala i činila otpornima. Smatramo da samo tržište treba regulirati odnos između različitih oblika smještaja. Struktura hrvatskog turizma je raznolika, dobro ocijenjena i konkurentna. Nemamo ništa protiv konkurencije, ali zauzimamo se za slobodno tržište i minimalno uplitanje države. Pitamo se zašto ministar Glavina neprestano najavljuje crne prognoze. Što će se to strašno dogoditi u idućih od tri do pet godina ako se poveća broj obiteljskog smještaja?

Ne mislite li da treba na neki način ograničiti daljnju apartmanizaciju (komercijalnog i nekomercijalnog smještaja)?

– Slažemo se da je prostor ograničen resurs i da se rast treba ograničiti prostornim planovima i u tom dijelu lokalne zajednice mogu mnogo učiniti. Smatramo da treba biti što manje administrativnih ograničenja i uplitanja koji favoriziraju jedne na račun drugih. Problem popunjenosti i cijene problem je iznajmljivača. To nije problem države.

Ne bismo li trebali neke probleme, osobito u vezi s nekomercijalnim smještajem, prevelikom gradnjom i nosivim kapacitetima, snažnije adresirati prema jedinicama lokalne samouprave?

– Zakoni se donose u Saboru i lokalna zajednica mora poštovati te okvire, stoga se moramo na nacionalnoj razini protiviti promjenama koje idu nauštrb obiteljskog smještaja. Većina lokalnih zajednica, uz iznimku vodstva velikih gradova poput Splita ili Zagreba, podupire male iznajmljivače.

Iz svega ovoga proizlazi da vaš glavni problem nije porez.

– Pogrešno se misli da kmečimo zbog poreza – ključan je problem neizvjesnost uvjeta našega budućeg rada, od poreznih opterećenja do dozvola za rad. Protivimo se ideji da se ograničava postojeće iznajmljivače. Naša borba nije za megalomaniju, nego za pravo običnih ljudi da sačuvaju ono što su stekli, da ne ovise o pomoći države i da si omoguće dostojanstven život. Ne tražimo povlašteni položaj – tražimo da nas se čuje, da nas se poštuje i da se pronađu efikasna, pravedna i ciljana rješenja koja neće zakonom pogodovati velikima i brisati male s karte.