S obzirom da je bogatstvo u Hrvatskoj uglavnom koncentrirano u nekretninama, osobito kod starijih generacija, ‘veliki transfer bogatstva’ imat će najveći utjecaj upravo na taj segment
Zbog umiranja baby boomera, najbrojnije i najbogatije generacije u Velikoj Britaniji, cijene nekretnina od 2034. godine bi mogle padati godišnje 0,7 posto. Oko 68 posto milenijalaca i generacije Z očekuje da će u narednih 20 godina od svojih roditelja dobiti nasljedstvo vrijedno u prosjeku 320 tisuća dolara. Tijekom sljedećih 25 godina svijet će postati "nasljednokracija", jer će baby boomeri prenijeti 100 tisuća milijardi dolara svojim nasljednicima do 2045. godine. Udvostručenje vrijednosti nasljedstva u narednih 20 godina dovest će do ranog umirovljenja nasljednika. Ovo je tek dio brojnih tekstova objavljenih u svjetskim medijima o Great Wealth Transferu, prijenosu bogatstva s baby boom generacije generacije rođene između 1946. i 1964. godine, u kojima se nastoji procijeniti kakve će društvene i ekonomske trendove oblikovati taj generacijski transfer.
Hoće li i kakve implikacije umiranje baby boomera i nasljeđivanje njihova bogatstva imati u Hrvatskoj?
– Baby boom generacija, rođena između 1946. i 1964., sada ulazi u životnu dobu većeg rizika od smrti. Prema projekcijama o očekivanom životnom vijeku, većina pripadnika te generacije doživjet će 80-85 godina, ovisno o spolu i socioekonomskim čimbenicima. Ako uzmemo u obzir trenutno stanje zdravstvenog sustava, životne uvjete ali iznadprosječno staro stanovništvo Hrvatske, može se očekivati da će većina baby boomera umrijeti do 2045. godine (80-90%). U razdoblju od 2025. do 2045. očekuje se porast broja umrlih jer brojnije generacije ulaze u doba prirodnog smrtnog ishoda. Prema demografskim projekcijama, broj godišnjih umrlih osoba u Hrvatskoj bi mogao premašiti 60.000 do sredine 2030-ih i nastaviti rasti do sredine 2040-ih – objašnjava Marin Strmota, profesor na katedri za demografiju Ekonomskog fakulteta u Zagrebu..
Prema trenutnim projekcijama, čak i uz podizanje stope fertiliteta na 2,1 i uz neto imigraciju od dvije osobe na 1000 stanovnika (godišnje neto novih 7600 useljenika), Hrvatska, bi do 2050. godine pala na 3,5 milijuna stanovnika. Jedini način za zadržavanje trenutnog broja stanovnika je veća imigracija - 4,4 osobe na 1000 stanovnika (neto 16,7 tisuća useljenika godišnje). U tom slučaju, u Hrvatskoj će do 2050. godine živjeti više od 400 tisuća stranaca, odnosno oko 11 posto ukupne populacije će činiti useljenici.
Ukratko, veći broj umrlih u odnosu na rođene (trenutno se rađa oko 32 tisuće djece, a umire više od 50 tisuća ljudi), znači i da se nasljedstvo dijeli na manji broj ljudi nego ranije. No, pitanje je, hoće li i u kojoj mjeri taj transfer bogatstva na mlađe generacije promijeniti njihovu financijsku situaciju.
Postajemo Florida Europe
– Mlađe generacije (npr. milenijalci i generacija Z) sve su više financijski opterećene dugovima za obrazovanje, visokom cijenom nekretnina i nesigurnim zaposlenjima. Primljeno nasljedstvo možda će se koristiti za rješavanje već postojećih dugova. Isto tako transfer neće biti jednak u svim dijelovima razvijenog svijeta. Npr. mediteranske zemlje tradicionalno žive u višegeneracijskim kućanstvima i već na neki način koriste „bogatstvo“ baby boom generacija. Nadalje valja uzeti u obzir kontinuirani rast troškova skrbi za starije. Značajan dio bogatstva baby boom generacije može biti potrošen na troškove zdravstvene skrbi, dugotrajne njege i životne troškove, posebno u zemljama s manje razvijenim socijalnim sustavima. To znači da će stvarni iznos prenesen mlađim generacijama biti manji od očekivanog – kaže Strmota.
S obzirom da je bogatstvo u Hrvatskoj uglavnom koncentrirano u nekretninama, osobito kod starijih generacija, ‘veliki transfer bogatstva’ imat će najveći utjecaj upravo na taj segment.
– Ako gledamo samo iz perspektive broja rođenih i umrlih u Hrvatskoj, odnosno činjenice da će baby boomeri ostaviti veliku količinu nekretnina manjem broju nasljednika, onda tržište nekretnina nema svijetlu budućnost. No, ono što treba uzeti u obzir je doseljavanje novih stanovnika u Hrvatsku i to što postajemo Florida Europe, tj. što sve više inozemnih kupaca kupuje nekretnine na hrvatskoj obali. Ta dva trenda imaju veliki utjecaj i mogu prevagnuti nad negativnim demografskim trendovima – smatra Borislav Vujović, vlasnik agencije za nekretnine Opereta.
Osim toga, transfer bogatstva sa starijih generacija na mlađe u Hrvatskoj je već i sada prisutan. Nerijetko, naime, naslijeđene nekretnine služe barem djelomično za rješavanje stambenog pitanja mlađih generacija ili zahvaljujući međugeneracijskoj solidarnosti roditelji mladima potpomažu pri kupnji prve nekretnine. Prema podacima European Mortgage Federation Hrvatska ima jedan od najnižih iznosa stambenih zajmova po glavi stanovnika u cijeloj Europskoj uniji. S 2815 eura neotplaćenog stambenog kredita po stanovniku Hrvati su uz stanovnike Latvije, Bugarske, Rumunjske, Mađarske i Grčke među najmanje zaduženim stanovnicima EU-a.
Također, Hrvati odlično stoje i prema omjeru stambenog zajma i raspoloživog dohotka. U Hrvatskoj on iznosi 24,3 posto, a po tom pokazatelju bolje od nas su ponovno gore navedene zemlje te Slovenija. Te zemlje, zajedno s Hrvatskom, uz dodatak Poljske, jedine u EU imaju omjer ukupnih neotplaćenih stambenih kredita i BDP-a ispod 15 posto. Također, sa samo šest posto stambenih jedinica koje imaju hipoteku, Hrvatska je među europskim rekorderima (manje hipoteka je samo u Rumunjskoj i Bugarskoj).
Hrvati sve bogatiji
– Budući da imamo jako visoki udio vlasništva kućanstava nad nekretninama u kojima stanuju te da hrvatski građani štede u nekretninama, transfer bogatstva će se nastaviti i na iduće generacije. Općenito, Hrvati su sve bogatiji kako u fizičkoj imovini odnosno nekretninama tako i u depozitima koji znatno premašuju kredite. Raste i financijska pismenost pa se sve više građana okreće investiranju na tržištu kapitala kao mehanizmu stjecanja bogatstva. Mediteranske zemlje su specifične po pitanju više generacijskog stanovanja, gostoprimstva i bliskosti obitelji. Doduše, Hrvatska ima veći udio vlasništva kućanstava nad nekretninama (91%) od Španjolske (75%), Italije (74%) ili Grčke (73%) i trenutno su cijene po m2 u Zagrebu ili na hrvatskoj obali iznad relativnih cijena u mnogim mjestima u spomenutim ostalim Mediteranskim zemljama – navodi Klara Matić, direktorica Avison Younga, koja kao i Vujović, smatra da nepovoljne demografske promjene neće imati veliki utjecaj na hrvatsko tržište nekretnina jer je potražnja puno šira od lokalne populacije koja rješava stambeno pitanje.
– Značajan broj domaće populacije kupuje dodatne nekretnine za investiciju ili vlastito korištenje; najčešće u Zagrebu ili na obali. Zatim su tu stranci i dijaspora, koji također u velikom broju kupuju nekretnine u Hrvatskoj, najčešće za second-home. Što god se događalo u narednih 20 godina, Jadran će i dalje biti najbliže toplo more stotinama milijuna ljudi iz Europe. Mnogi strani investitori u hrvatsko tržište nekretnina i hotele, smatraju da je Hrvatska na putu da postane „Florida“ Europe i da bi veliki broj Europljana u mirovini mogao preseliti na našu obalu. Smatramo da je to moguće ukoliko klimatske promjene dozvole i pod uvjetom da zadržimo sigurnost u zemlji – smatra Klara Matić.
Prema njenom mišljenju, u Hrvatskoj se posljednjih 15-ak godina ne gradi dovoljno, pa bi s ovim tempom izgradnje za zamjenu postojećih nekretnina novima trebalo 230 godina.
– Pretpostavljeni održivi životni vijek stambenih nekretnina je dosta kraći od toga i ovisi o materijalima izgradnje i podneblju/vanjskim utjecajima. Npr. za zgrade s armirano-betonskom konstrukcijom je pretpostavljeni vijek do 120 godina a mnogo građevina je izgrađeno sa slabijim i kratkotrajnim materijalima. Iz navedenog se nameće zaključak da nam je stambeni fond sve slabije kvalitete i da ga je zapravo sve manje. Čini mi se da se u javnosti postojeći stambeni fond smatra statičnim i onda se samo „pribraja“ novogradnja i mnogi se (čak i mediji) pitaju za koga se gradi ili što će nam nove nekretnine pored toliko postojećih. To je potpuno pogrešno jer je normalno i poželjno da se postojeći stambeni fond obnavlja i zamjenjuje novim. Popisom stanovništva se „sve i svašta“ brojilo u stambeni fond a zapravo tek kad bi se u obzir uzelo koliko su neke nekretnine pogodne za život bismo došli do pravog stanja stvari – kaže Matić.
Pravo stanje stvari mogao bi donijeti registar stanovništva koji bi trebao profunkcionirati sredinom 2026. godine, kao i konačno sređivanje katastra i gruntovnice na čemu se u posljednje vrijeme intenzivno radi. Za bolju procjenu utjecaja transfera bogatstva s baby boomera na mlađe generacije svakako su potrebni detaljniji podaci o njihovoj imovini. Primjerice, onakve kakve imaju u Velikoj Britaniji, gdje se procjenjuje da će se vrijednost naslijeđene imovine u narednih 20 godina udvostručiti sa 100 na 200 milijardi funti. U Španjolskoj raspolažu s podatkom da je do 2008. godine svaka deseta nekretnina na prodaju bila nasljeđena, dok je u 2024. godini to bila svaka peta nekretnina.
Nedostaje više od 200 tisuća stambeniih jedinica
Prema nekim analitičarima, uz nestabilnost poslova, jedan od razloga zašto se sve manje mladih u Španjolskoj odlučuje na kupovinu nekretnine je i iščekivanje nasljedstva (prema istraživanju Banco de Espana oko 69 posto mladih osoba posjedovalo je nekretninu 2011. godine, a danas je takvih samo 32 posto). Naime, u Španjolskoj je trenutno prosječni razmak između dobi nasljeđivanja i potpisivanja hipoteke samo 10 godina, pa stoga se vjerojatno mnogi pitaju zašto preuzeti rizik, dugoročnu obvezu i dodatne troškove hipoteke? U Švicarskoj je konzultantska tvrtka EY iznijela podatak da osobe starije od 65 godina drže više od 30 posto sve financijske imovine, te da će nasljednici godišnje dobivati 18 milijardi franaka, s trendom porasta te brojke s vremenom.
Za procjenu utjecaja transfera bogatstva na tržište nekretnina u Hrvatskoj, treba uzeti još cijeli niz faktora, kao što je napuštanje sela odnosno sve veća koncentracija stanovništva u većim gradovima te rast broja kućanstava u obalnom području. Prema nedavno objavljenoj Nacionalnoj stambenoj politici samo će sedam županija do 2030. godine imati porast broja kućanstava. Očekivano, riječ je o Gradu Zagrebu, Zagrebačkoj županiji te priobalnim županijama, izuzev Šibensko-kninske. Dodatno, uz već spomenuti utjecaj doseljavanja i kupovinu druge nekretnine na obali od strane Europljana, ne treba zanemariti ni činjenicu da većina Hrvata živi u prenapučenim nekretninama, kao i prilično iznenađujući podatak, da su tri različite institucije (EIZG, MMF i PwC) procijenile da u Hrvatskoj nedostaje između 233 i 285 tisuća stambenih jedinica.
Upravo zbog cijelog niza nepoznatih varijabli teško je danas prognozirati koliko će odlazak najbrojnije generacije utjecati na hrvatsko tržište nekretnina. I hoće li ga povećana smrtnost stanovništva uzdrmati. Veći gradovi i obalna područja vjerojatno će i dalje držati cijene, dok će ruralna područja zbog prevelike ponude i emigracije biti suočena s daljnjim padom. Naravno, kretanje cijena nekretnina ovisit će i o migracijskim trendovima, gospodarskom rastu, ali i utjecaju stambene politike. Bez značajne intervencije, polarizacija cijena između urbanih i obalnih područja s velikom potražnjom i ruralnih područja s niskom potražnjom, vjerojatno će se nastaviti.
Ono što je sigurno je da će milenijalci i generacija Z, koji se na mnogim tržištima, uključujući i hrvatsko, suočavaju s izazovima rješavanja stambenog pitanja, uz pomoć nasljedstva imati veću mogućnost postati vlasnici nekretnina. Jednako tako, izvjesno je da će nasljedstvo baby boom generacije dodatno produbiti društvene nejednakosti, s obzirom na to da prema istraživanjima, najbogatijih 10% nasljeđuje 55% ukupnog bogatstva, dok donje dvije petine dobivaju manje od 10%.