Biznis i politika
StoryEditor

Politička obećanja o stambenoj politici: Što je realno, a što neostvarivo?

11. Travanj 2024.
Anita Grbavac (Colliers), Lana Mihaljinac Knežević (Zagreb West), Karlo Jurić (Colliers)

Parlamentarni izbori samo što nisu, a o jednoj se temi ne prestaje raspravljati. Makar je država napravila određena porezna rasterećenja građana i poduzetništva, otvoren je i prostor za oporezivanje imovine - škakljiv dio kada govorimo o provođenju politike. Prije svega se to odnosi na nekretnine, koje osim djelomičnim porezima, nisu ozbiljnije zahvaćene. Do sada, vjerojatno zbog nedostatka političke volje, nije postignut neki konsenzus oko modela i načina oporezivanja nekretnina. 

Ipak, jedna se mogućnost pojavila prije nekoliko mjeseci. Naime, porez na nekretnine mogao bi biti uveden umjesto komunalne naknade i zahvatio bi gotovo sve nekretnine u zemlji, od kojih je 600 tisuća stambenih i neiskorištenih. Taj bi potez bio prva faza punog oporezivanja nekretnina u državi. 

- Hrvatska je već duže vrijeme pod pritiskom da uvede porez na nekretnine, jer smo jedna od rijetkih država u EU i šire koja ga nema. Ako se sjećate, uveli smo ga, i povukli. Politički je uvođenje tog poreza vrlo nepopularno, u državi u kojoj više od 90 posto građana ima u vlasništvu barem jednu nekretninu, u kojoj se većinom ulaže u nekretnine, i u kojoj su drugi porezi visoki. Znači, svaka vlada koja ga uvede neće biti popularna.

Njegovo uvođenje bi svakako djelovalo stimulativno na više načina: ‘aktivirale‘ bi se nekretnine koje su kupljene zato da bi se održala vrijednost novca (vlasnici s viškom sredstava koji ne znaju gdje bi drugdje investirali), kao i one koje su zapuštene, napuštene i čiji vlasnici ne znaju što bi s njima - kaže Lana Mihaljinac Knežević, direktorica agencije za nekretnine Zagreb West. 

Međutim, da bi se mogla provesti masovna procjena nekretnina, koja bi njihovo oporezivanje učinila pravednim, potreban je puno bolji i kvalitetniji uzorak na osnovu kojega bi se nekretnine mogle procjenjivati. Dostupne baze podataka ne uzimaju u obzir i ne bilježe neke od ključnih varijabli koje određuju stvarnu vrijednost nekretnine, dodala je Mihaljinac Knežević, kao što su starost, stanje prostorija i slično. Porez bi, smatra, morao biti progresivan s obzirom na broj nekretnina i morao bi isključivati od oporezivanja nekretnine koje su već oporezovane nekim drugim porezom. Također, porez bi trebao biti izbalansiran poreznim rasterećenjem rada i drugih osnova oporezivanja. 

Nepriuštivo stanovanje 

Političke stranke su se dotakle stanovanja, ali više kao demografske mjere i potrebe rješavanja tog pitanja zbog visokih cijena. Puno su više vremena posvetile porezima, pogotovo na nekretnine, ali i one već postojeće, kao što su porez na promet nekretninama ili porez na turističko iznajmljivanje. 

HDZ je najavio donošenje strategije stanovanja. U njoj bi se, kao jedna od četiri mjere, trebalo naći i korigiranje postojećih poreza, prije svega za kupnju prve nekretnine koji je jedno vrijeme bio ukinut, ali ponovno vraćen u nedostatku sveobuhvatnije porezne politike prema imovini. Iz HDZ-a također najavljuju i smanjenje poreza na promet nekretninama, koji je trenutno tri posto od kupoprodajne vrijednosti nekretnine.

- Stambena politika je vrlo kompleksan pojam, koji bi morao obuhvaćati detaljne analize, i uzeti u obzir gospodarske, fiskalne i porezne varijable. Ponovno uvođenje poreznog olakšanja na kupnju prve nekretnine, je odlična mjera. U struci nikad nismo razumjeli zašto je bila ukinuta.

Tržište bi bilo stimulirano manjim porezom na promet nekretnina, ali porez na promet je jedna od najmanjih stavki prilikom kupnje. Puno više utječu varijable poput kamatne stope, troška renovacije itd. - dodala je Mihaljinac Knežević. 

SDP i njihov ‘Plan za stan‘ pak planira osigurati mladima priuštivo stanovanje kroz razne modele kao što su dugoročni najmovi i prodaje ‘društveno priuštivih stanova‘, a žele stvoriti i poseban fond za gradnju i obnovu stanova s planom izgradnje 15 tisuća stanova u šest godina. Provođenje tog plana još nisu objasnili.

Mihaljinac Knežević smatra da je nerealno očekivati da će države ili gradovi moći u potpunosti ukloniti problem nepriuštivog stanovanja, ali ‘trebali bi barem pokušati‘. Možda je utopijski očekivati da će moći osigurati kvalitetno stanovanje svima onima kojima je ono potrebno, ali zadovoljavanje jedne od osnovnih ljudskih potreba, a to je krov nad glavom, bi trebalo biti na radaru onih koji rukovode državama i gradovima. Najvažnije bi bilo da se na tržište pusti što veći broj stanova, jer jedan od osnovnih problema je da nema dovoljno ponude, dodala je. 

- Postoji primjer grada Beča koji je po pitanju stambene politike konstantno pri vrhu, gdje oko 60 posto gradskog stanovništva živi u gradskim odnosno subvencioniranim stanovima u kojima se kontrolira cijena najma i sama kvaliteta stanovanja. Naravno, ograničena je razina primanja koju osobe zainteresirane za ovaj tip subvencioniranih stanova moraju zadovoljavati.   

Dodatno, u Beču, postoji model subvencionirane izgradnje u suradnji s privatnim developerima gdje je fokus na stvaranju stambene ponude putem fonda za kupnju zemljišta u Beču koje je rezervirano samo za socijalno stanovanje koje omogućuje građanima Beča priuštivo i održivo stanovanje - rekao je Karlo Jurić, analitičar u Odjelu za procjene i savjetovanje u Colliersu. 

‘Turizam na razne načine doprinosi devastaciji gradova‘

Stranka Možemo je također dobar dio svog programa posvetila stanovanju, ali na prilično drugačiji način. Spominju ograničenje cijena stanova, ali i mogućnosti dnevnog najma. Dubrovnik i Split već su donijeli odluke o zabrani ‘pretvaranja‘ već postojećih stanova u apartmane, a Možemo, čini se, želi time zaustaviti daljnju apartmanizaciju u cijeloj Hrvatskoj. Također žele uvesti porez na nekretnine, odnosno ‘na višak stambenog bogatstva‘.

Njime bi oporezovali treću i svaku sljedeću nekretninu, što ostavlja prostor građanima da imaju vikendice, ali i barem jedan stan ili kuću za najam. Proširili bi i krug obveznika poreza na dohodak od otuđenja nekretnina, koji se naplaćuje pri otuđenju četiri ili više istovrsnih nekretnina po stopi od 20 posto. Od njega bi bili izuzeti samo oni koji prodaju nekretninu u kojoj su živjeli. Mladi, koji kupuju prve nekretnine, bili bi oslobođeni od plaćanja poreza, a porez na prazne nekretnine morale bi plaćati i pravne osobe. 

- Porezno oslobođenje na kupnju prve nekretnine je uvijek stimulativna mjera, dostupna svakome. Takvu mjeru smo imali, i ukinuli je, tko zna zašto. Drago mi je da je većina političkih opcija misli vratiti, ali mora biti dobro definirana, i kasnije, dobro implementirana.

Mnogi gradovi i države s razvijenom turističkom djelatnosti su uveli kvote i restrikcije na apartmanizaciju, slažem se s takvim mjerama ako su dobro izanalizirane i istražene. Turizam na razne načine pridonosi devastaciji gradova i nepriuštivosti stanovanja. Ali da bi takve mjere imale pravog učinka, potrebno je da građani koji su se bavili iznajmljivanjem imaju alternativu za zaradu - smatra Mihaljinac Knežević. 

Povećanje ponude, priuštivosti i transparentnosti 

S druge strane, Domovinski pokret želi ukinuti sve poreze, a Most porez na prvu nekretninu i reviziju poreza na najam. Na njihove prijedloge nismo mogli dobiti komentare od stručnjaka za nekretnine s kojima smo razgovarali, ali je izvršni direktor Imperium Immobiliarea Filip Brkan u razgovoru s dnevno.hr većinu mjera nazvao populističkima, dodavši da su stanje na tržištu najbolje osjetili predsjednik Milanović i Možemo.

- Krajnji bi cilj bilo kakve porezne politike u kontekstu stambenog tržišta trebao biti usmjeren na povećanje ponude, priuštivosti i transparentnosti, a da se pri tome ukupno porezno opterećenje građana ne poveća ili da se ono smanji. Uvođenje poreza na nekretnine zahtijeva pažljivo planiranje, a u slučaju njegovog uvođenja trebalo bi umanjiti porez na dohodak kako bi se izbjeglo dvostruko smanjenje ekonomske snage poreznih obveznika – i kroz porez na imovinu i kroz porez na dohodak.

Nadalje, od poreza na nekretnine trebalo bi izuzeti prvu nekretninu, odnosno onu u kojoj vlasnik živi, kako bi se olakšalo stjecanje prve nekretnine i izbjeglo povećavanje društvene nejednakosti. S druge strane, oporezivanje svake iduće stečene stambene nekretnine moglo bi potaknuti aktivaciju nekorištenog stambenog fonda jer bi vlasnik imao motivaciju ostvariti prihod od nekretnine bar toliki koliki je iznos poreza. To bi moglo povećati dostupnost stambenih jedinica za najam ili prodaju te smanjiti nerazmjer između ponude i potražnje - zaključila je Anita Grbavac, analitičarka u Odjelu za procjene i savjetovanje u Colliersu.

28. svibanj 2024 20:11