Fondovi koji ulažu u komercijalne nekretnine prijetnja su globalnoj financijskoj sigurnosti, poručuju iz Europske središnje banke. Prema podacima banke, neto vrijednost imovine investicijskih fondova za nekretnine više je nego udvostručena u posljednjih 10 godina i trenutno je zaokružena na oko bilijun eura što samim time jača međuovisnost fondova i tržišta nekretnina.
Središnja je banka u priopćenju upozorila na neusklađenost, budući da ulagači sve češće povlače novac dok je sama imovina prilično nelikvidna. Kako prenosi Bloomberg, to može cijeli sustav učiniti ranjivim na potencijalne stresove i krize poput onih koji su nedavno odjeknuli. Referenca je to naravno na nedavni propast američkih banaka te probleme u Credit Suisseu.
Iz ECB-a su priopćili da bi nestabilnost kod fondova ovog tipa mogla imati ‘sustavne implikacije‘ na tržište nekretnina što bi zauzvrat moglo utjecati na stabilnost šireg financijskog sustava. Tu su istaknuli Blackstone Real Estate Income Trust kao nedavni primjer fonda koji je morao ograničiti otkup dok su investitori izvlačili novac, a naglasili su i da bi zabrinutost na tržištu nekretnina mogla potaknuti i daljnja povlačenja.
Podsjetimo, američka investicijska tvrtka Blackstone ranije je ove godine blokirala korisnicima mogućnost da otkupe svoje udjele u BREIT fondu. Riječ je o otprilike 70 milijardi američkih dolara, o čemu smo već pisali u Lideru.
Prve su probleme komercijalne nekretnine pretrpjele tijekom pandemije kada je počela globalna politika rada od kuće, a dodatne rizike trenutno stvaraju i nesigurni ekonomski izgledi te brzo povećanje kamatnih stopa u borbi protiv inflacije.
Potrebna dodatna pravila
Središnja banka pak tvrdi da bi trebalo razviti pravila koja će pomoći fondovima da bolje ‘upravljaju povećanim brojem zahtjeva za likvidnošću‘ te da ‘internaliziraju troškove otkupa koji mogu nastati tijekom problema na tržištu‘.
– Iako su ovakvi fondovi regulirani Direktivom o upraviteljima alternativnih investicijskih fondova, oni mogu podlijegati nizu nacionalnih zahtjeva koji mogu nadilaziti minimalne standarde za alternativne investicijske fondove. To znači da se regulatorni okvir za fondove može razlikovati među jurisdikcijama. Budući da mnogi nekretninski fondovi imaju i prekograničnu izloženost i bazu prekograničnih ulagatelja, postoji potreba da se osigura dosljednost propisa u cijelom europodručju – navodi se u priopćenju Europske središnje banke.
Osim Europske središnje banke i drugi ekonomski stručnjaci upozoravaju da bi komercijalne nekretnine mogle biti mjesto sve većih problema.
Visoki troškovi posuđivanja i stroži kreditni uvjeti uzrokovani bankovnim trzavicama mogli bi stvoriti prepreke za vlasnike nekretnina koji nastoje refinancirati hrpu zajmova. Prema podacima JPMorgana, gotovo 450 milijardi dolara duga u komercijalnim nekretninama dospijeva 2023. godine, što znači da dospijeva konačna isplata tih zajmova.
– Očekujemo da oko 21 posto komercijalnih hipotekarnih vrijednosnih papira nepodmirenih uredskih zajmova na kraju ne bude podmireno, s pretpostavkom težine gubitka od 41 posto i kumulativnim gubicima od 8,6 posto... Primjenom stope gubitka od 8,6 posto na izloženost ureda, to bi značilo oko 38 milijardi dolara gubitaka za bankarski sektor – priopćili su iz JPMorgana.
‘Najozbiljniji problem‘
Ono što pogoršava stvari je činjenica da su stope popunjenosti ureda, zahvaljujući trendu rada na daljinu, još uvijek daleko od razina prije pandemije, a to opterećuje procjenu imovine. S obzirom na to, sve su veći izgledi da vlasnici komercijalnih nekretnina ne otplate svoje dugove.
Kako piše Business Insider, to bi moglo stvarati probleme već pogođenim regionalnim američkim bankama jer su previše izložene ovom sektoru. Probleme na američkom tržištu komercijalnih nekretnina vrijednom dva bilijuna dolara prokomentirao je i izvršni direktor Tesle i SpaceX-a Elon Musk.
– Ovo je daleko najozbiljniji prijeteći problem. Mnogi gradovi imaju visoke stope slobodnih uredskih radnih mjesta. Hipotekarni portfelji također su u opasnosti ako cijene stanova značajno padnu – rekao je Musk.
Izvršni direktor tvrtke za upravljanje hedge fondovima Pershing Square, Bill Ackman, također je iznio svoje stajalište rekavši da mnogo kredita i zajmova za mala poduzeća daju upravo manje banke koje bi mogle uzrokovati značajno usporavanje američkog gospodarstva, ako izgube sav svoj kapital i depozite.
Američki ekonomist i predsjednik Peterson instituta za međunarodnu ekonomiju, Adam Posen, u intervjuu je za MarketWatch pak kazao da sektor komercijalnih nekretnina ide prema ‘pravom kaosu‘.
Prema kolikom ‘kaosu‘ ovaj sektor ide, za sada još uvijek nije poznato, no činjenica je da su se središnje banke itekako odlučile pozabaviti njime.