Treba li Vjesnikov neboder rušiti ili renovirati?

Požar u Vjesnikovom neboderu, koji je izbio u ponedjeljak navečer, šokirao je cijelu zemlju. Simbol hrvatskog novinarstva, ali i grada Zagreba progutao je plamen te tako otvorio brojna pitanja. Svakako neka od otvorenih pitanja jesu koliko je isplativo obnavljati odnosno rušiti ovu građevinu. 

 

Saša Perko, magistar inženjer građevinarstva, vrlo je jasno dao podatke o kojima bi se ovih dana moglo puno raspravljati u medijima. 

Kad god se u Zagrebu otvori tema kompleksa Vjesnik, priča eksplodira. Razlog je jednostavan: radi se o jednoj od najvrjednijih i najzapuštenijih lokacija u gradu. Skup zgrada ukupne neto površine oko 45 tisuća metara četvornih (oko 60 tisuća metara četvornih bruto), od čega je sam neboder tek petina parcele, već desetljećima stoji kao neiskorišten potencijal. Parcela od 32.500 metara četvornih na kojoj bi se u budućnosti moglo izgraditi i do 97 tisuća metara četvornih nadzemnog prostora, danas je daleko ispod svojih mogućnosti.

 

Država posjeduje oko 70 posto kompleksa. Investitorima je lokacija jednako atraktivna. Vrijednost samog zemljišta? Rekao bih između 30 i 40 milijuna eura.

Ideja da bi se kompleks mogao obnoviti zvuči politički simpatično — “spašavamo simbol grada” — ali je tehnološki i ekonomski upitna.

 

Za početak, zgrade su nefunkcionalne, tlocrti su zastarjeli, a neboder prema neslužbenim informacijama ima ozbiljno narušenu statičku nosivost. To nije kozmetički problem. To znači da nikakva obnova neće moći pretvoriti stari kompleks u kvalitetan, dugoročno održiv poslovni sustav.

 

Cijena takve obnove bi mogla biti dvije-tri tisuće eura po metru četvornom, dakle 120 – 180 milijuna eura, i to bez garancije da će se najveći problem – konstrukcija tornja – uopće moći sanirati do razine opravdanosti ulaganja. Na to dodajte još oko 10 posto dodatnih troškova (projektiranje, nadzor, doprinosi, priključci, režije, osiguranje, financiranje), što je dodatnih 15-ak milijuna eura.

 

I najvažnije: i nakon tolikog troška dobili biste zgradu koja nije moderna, nije optimalna i nije konkurentna onome što bi se moglo izgraditi od nule. I dalje biste imali parcelu na ekskluzivnoj lokaciji s potencijalom od 97 tisuća metara četvornih, a iskorištavate je s jedva 45 tisuća.

Trošak potpunog uklanjanja kompleksa bio bi mogao biti i oko 10 milijuna eura, ovisno o tehnologiji uklanjanja. Za lokaciju i kompleks ove veličine podrazumijeva se ozbiljna podzemna garaža — cca 50 tisuća metara četvornih, s oko 1.500 parkirnih mjesta. To diže ukupnu površinu budućeg kompleksa na ukupnih 150 tisuća metara četvornih.

 

Trošak gradnje bi mogao biti 230 – 350 milijuna eura, ovisno o razini ekskluzivnosti i kompleksnosti arhitekture. Plus standardnih i gore navedenih 10 posto ostalih troškova (23 – 35 milijuna eura).

 

To su velike brojke, ali dobivate dvostruko veću neto površinu, visoku funkcionalnost, energetsku učinkovitost i trajnost barem pola stoljeća.

Romantična ideja o spašavanju Ulrichova nebodera razumljiva je emocionalno, ali nema realne podloge u tehnologiji, financijama ni strategiji razvoja grada. Vrijeme te zgrade je prošlo.

 

Najvrijednija lokacija u Zagrebu zaslužuje moderan, učinkovit i reprezentativan kompleks, a ne kompromisno rješenje. Grad nema luksuz gubiti idućih 50 godina zbog sentimentalnosti, osobito jer je šteta nakon požara i prethodnog zanemarivanja toliko velika da obnova više nije racionalna opcija.

 

Ako Zagreb želi iskorak, smatram da je je ovo trenutak da ga napravi. Ali ne kozmetički, nego doslovnim „resetom“ — rušenjem i izgradnjom potpuno novog, suvremenog kompleksa koji će obilježiti novu epohu grada, baš kao što je Vjesnik obilježio onu staru, zaključio je Perko.