Tržište graditeljstva i nekretnina ulazi u novu fazu, primjereniju razvijenim državama. Malo pomaže inflacija, malo promjene zakonske regulative koje omogućavaju mirovinskim fondovima da izravno ulažu u nekretnine
Nema biznisa do nekretninskog biznisa – davni je to postulat u Hrvatskoj, kojega je svjestan gotovo svaki poduzetnik s nešto većom zalihom kapitala. Privlačnost ulaganja u nekretnine dodatno je pojačala inflacija, ali i promjene zakonske regulative koje omogućuju da u taj posao sada uđu i neki novi, prilično financijski moćni igrači. A sve to znači da ovdašnje tržište ulazi u novu, zreliju fazu, primjereniju razvijenim državama.
Koliko se nekretninska scena u Hrvatskoj mijenja, svjedoči i nedavna vijest iz domaćih medija da je zagrebačka gradska uprava izdala lokacijsku dozvolu za gradnju stambenog naselja u Dubravi sa 77 stanova. Iza projekta navodno stoji trgovački lanac Kaufland, koji ima četiri godine za dobivanje građevinske dozvole. Hoće li u Dubravi izrasti ‘Kauflandovi stanovi‘, u ovom trenutku još se ne može sa sigurnošću reći jer iz tog trgovca medijima nisu bili spremni objasniti hoće li se uistinu upustiti u stanogradnju ili će projekt prodati drugom investitoru.
Propisana ograničenja
Nekretnine, doduše isključivo poslovne, uskoro će se naći na meti investitora s prilično velikom financijskom paljbenom moći – obveznih mirovinskih fondova, koji raspolažu s više od dvadeset milijardi eura. Izmjene Zakona o obveznim mirovinskim fondovima (ZOMF) koje su početkom godine stupile na snagu znatno liberaliziraju i šire mogućnosti ulaganja mirovinaca, što bi u duljem roku, prema njihovu sudu, trebalo uvećati i mirovinsku štednju. Naime, jedna od novosti koju sada omogućuje ZOMF jest i izravno ulaganje u nekretnine, što do sada mirovinskim fondovima nije bilo moguće, a takva bi ulaganja trebala značiti i zaštitu pred inflacijom.
– ZOMF propisuje da ulaganja u nekretnine mogu biti samo u obliku ulaganja u funkcionalne poslovne zgrade, koje nose predvidive i stabilne novčane tokove. Ta liberalizacija obveznim mirovinskim fondovima pruža mnogo veće mogućnosti za kreativnija ulaganja – poručili su nam iz Udruge društava za upravljanje mirovinskim fondovima i mirovinskih osiguravajućih društava (UMFO).
U zapadnom svijetu ulaganja mirovinaca u nekretnine nisu nepoznanica. Mirovinski fondovi u svijetu imaju desetak posto portfelja u nekretninama (prema analizi Prequina), što tu klasu imovine čini temeljem diverzifikacije klasičnoga dioničko-obvezničkog portfelja.
Problem za ziheraše
Partner i direktor u Colliersu Filip Vučagić ističe da su mirovinski fondovi tradicionalno usmjereni prema komercijalnim nekretninama, što ne predstavlja novost na tom tržištu.
– Oni traže investicije koje osiguravaju stabilan i siguran novčani tok, nekretnine na dobrim lokacijama, visoke kvalitete te s dugoročnim i sigurnim zakupcima. Preferiraju nekretnine koje pružaju optimalan balans između rizika i prinosa, a upravo ulaganja u takve nekretnine omogućuju im veće prinose od ulaganja od obveznica. Prilika na domaćem tržištu ima, no posljednjih godina tržište karakterizira veliki interes ulagača, tako da će se za dobre prilike, pogotovo za veće obujmove, trebati natjecati s međunarodnim igračima – ocjenjuje Vučagić.
Kolika se dobit može očekivati od takva ulaganja? U prošlosti se kretala u prosjeku između sedam i devet posto na godinu, bez korištenja financijske poluge, objašnjava Colliersov stručnjak.
– Međutim, izazov je upravljanje nekretninama jer nedostaje im adekvatno iskustvo i znanje za učinkovito vođenje imovine. Taj ih izazov udaljava od potencijalno atraktivnijih prilika s većim prinosima te ih usmjerava prema nekretninama koje su sigurne, optimirane i stabilizirane. Mirovinski fondovi vjerojatno će birati nekretnine koje kombiniraju sigurnost i održivost s ciljem postizanja stabilnih prinosa, izbjegavajući visoki rizik povezan s nekretninama koje zahtijevaju sofisticiranije upravljanje – ocjenjuje Liderov sugovornik.
Zanimljive mete
Početkom godine predstavnici mirovinskih fondova istaknuli su da ih zanimaju ponajprije trgovački centri i logističko-skladišni objekti. Dio potonjih nekretnina već je otprije u njihovu portfelju, ali neizravno, putem dionica kompanija koje njima upravljaju. Primjerice, tvrtku Primo Real Estate prije tri godine kupio je AZ mirovinski fond dokapitalizacijom od 21,4 milijuna eura. Tomislav Gregurić, direktor agencije Renova nekretnine, ističe da svjetski mirovinski fondovi često ulažu u nekretnine, ali globalno gledajući zanimaju ih ne samo trgovački i logistički centri, već mnoge klase nekretnina: uredski projekti, studentski domovi, domovi umirovljenika, kompleksi stanova za najam itd.
– U Hrvatskoj svakako ima prilika, ali u ograničenoj količini jer smo malo tržište. Trgovačkih centara ima u cijeloj Hrvatskoj i sada se grade i u tercijarnim sredinama, ali tržište logističkih centara tek se formira. Vjerujem da će fondovi zato razmatrati i ulaganja u uredske projekte – smatra Gregurić.
Za sve koji misle da će mirovinci odmah navaliti na nekretnine slijedi malo razočaranje (ili možda olakšanje). Iz UMFO-a kažu da zakonske izmjene ne znače automatski ulazak mirovinskih fondova na nekretninsko tržište, pogotovo ako upravitelji fondova procijene da su cijene previsoke, odnosno da prihod od nekretnina neće omogućavati primjerene prinose na uložena sredstva.
– Moguće je da će već nakon nekoliko godina udio nekretnina u hrvatskim mirovinskim fondovima dosezati nekoliko postotaka ukupne imovine, i to ne samo nekretnina u Hrvatskoj, već će mirovinski fondovi zasigurno, direktno ili indirektno, ulagati i u inozemne nekretnine – prognoziraju u UMFO-u.
Polagano hlađenje
Mirovinski fondovi već dulje prate tržište te su zadnjih godina već izloženi tom sektoru u manjoj mjeri, kaže nam Filip Vučagić. Općenito, odluka o ulaganju ovisi o karakteristikama nekretnine, cijeni, upravljanju te potencijalnim rizicima i izazovima koje neka nekretnina može nositi.
– Ulazak institucionalnih investitora poput mirovinskih fondova i osiguravajućih društava znači da tržište ulazi u zreliju fazu, s više profesionalnih igrača i s većom likvidnošću. Moguća su velika ulaganja u rasponu od 20 pa čak do 100 milijuna eura, što je znatno više od domaćih neinstitucionalnih investitora, koji ulažu između pet i 15 milijuna eura na našem tržištu. U okružju gdje su kamatne stope i prinosi na tradicionalna ulaganja poput obveznica dosta visoki, poput tri do šest posto, ovisno o tome jesu li državne ili korporativne, to će sigurno snažno utjecati na atraktivnost prinosa od ulaganja u komercijalne nekretnine. Očekujemo zadržavanje interesa, ali naglašavamo da ne očekujemo drastične promjene na tržištu, ponajprije zbog ograničene ponude našeg tržišta nekretnina i dostupnih prilika po očekivanim cijenama – tvrdi Vučagić.
Polagano hlađenje tržišta nekretnina koje se već neko vrijeme najavljuje još se ne očituje u statističkim podacima. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS) objavljenima početkom siječnja, cijene stambenih objekata u trećem lanjskom tromjesečju u odnosu na prethodni kvartal porasle su za 0,3 posto, a prema trećem kvartalu 2022. za 10,9 posto. K tome, Eurostatovi podaci pokazuju da je taj hrvatski međugodišnji rast najveći u cijeloj Europskoj uniji.
Viši prinosi, viši rizik
Statističkih podataka za komercijalne nekretnine nema, ali je interes za nekretnine i dalje snažan u Hrvatskoj, s primjetnim naglaskom na institucionalne investitore i pojedince s visokom platežnom moći (HNWI), ističe Vučagić.
– Takvi investitori aktivno istražuju postojeće nekretnine koje već imaju dugoročne indeksirane ugovore o zakupu. S druge strane, razvoj novih projekata postaje specifičan izazov zbog visokih troškova gradnje i neizvjesnosti u vezi s očekivanim prinosima. Stoga su prinosi na takve projekte viši, ali nose i viši rizik, što rezultira selektivnim pristupom investitora – ocjenjuje Vučagić.
Gregurić dodaje da interes uvijek postoji, ali uvijek ovisi o stanju na ostalim tržištima. Naime, međunarodni institucionalni kapital prvo razmatra ulaganja u najzrelija primarna europska tržišta poput Ujedinjenoga Kraljevstva, Francuske ili Njemačke. Nakon toga razmatra ulaganja u sekundarna tržišta, Poljsku, Češku, Rumunjsku. Tek nakon toga razmatra tercijarna, manja tržišta poput Hrvatske.
– Kod nas je val ulaganja u komercijalne nekretnine počeo u drugoj polovini dvijetisućitih sa stranim investitorima, a tijekom posljednjih pet godina svjedočimo sve većem broju domaćih developera i investitora koji su se uključili na to tržište – objašnjava Gregurić.
Investitori danas favoriziraju projekte koji su likvidni, brzo se mogu realizirati te aktivirati najmom ili prodajom, dodaje Liderov sugovornik iz Colliersa.
Nedostaje ureda i skladišta
– Ti projekti ostaju u fokusu zbog potencijala likvidnosti i šireg bazena potencijalnih kupaca. S druge strane, projekti koji zahtijevaju velika kapitalna ulaganja i nude skromnije prinose ili imaju dugotrajne faze realizacije gube na privlačnosti. Stoga se investitori sve više fokusiraju na projekte koji pružaju kombinaciju likvidnosti, brze realizacije te atraktivnih mogućnosti zakupom ili prodajom kako bi najbolje iskoristili svoje investicije na dinamičnom tržištu nekretnina u Hrvatskoj – poručuje Vučagić.
Vezano uz nove projekte, Gregurić kaže da je poznato da se developeri uvijek zainteresiraju zbog nezadovoljene sadašnje ili buduće potražnje.
– Sada su iznimno niske stope nepopunjenosti uredskih prostora i logističkih kapaciteta signal developerima da krenu u akciju. Neki projekti ubrzo počinju – tvrdi Gregurić.
Nova građevinska ekspanzija praćena šumom dizalica u vizurama gradova očito je na vidiku.