Biznis i politika
StoryEditor

Upravljanje zgradama: Gotovo je nemoguće ovršiti neplatiše pričuve

24. Svibanj 2022.

Usprkos najboljim namjerama u Ovršni zakon unesena je odredba prema kojoj gotovo nije dopuštena ovrha za tražbine do 20.000 kuna, osim u dvije iznimke. Riječ je o višegodišnjem iznosu prosječne zajedničke pričuve, jer za dug od 20.000 kuna potrebno je dvadesetak godina ne plaćati prosječnu pričuvu za prosječan stan

Većina stanovnika Hrvatske živi u zgradama koje moraju biti u pravnom režimu upravljanja pod upraviteljima, što zapravo znači da na dnevnoj razini osjećaju mnoge probleme koji tište upravitelje i objektivno onemogućavaju da upravljanje kao iznimno važna djelatnost, kao djelatnost koja je i u privatnom i u javnom ili općem interesu, bude uspješnije. Treba se samo sjetiti problema sa slučajevima u kojima je svaki ulaz u zgradu 'država u državi', uz potpuno ignoriranje zakonske definicije i nekretnine i zgrade, kao i potrebne većine za donošenje odluka.

Uglavnom, stvarna situacija je upravo obrnuta od onoga što bi bilo ne samo poželjno nego i realno i očekivano. Zakon o vlasništvu donesen 1997. godine je glede upravitelja i upravljanja mijenjan, noveliran, niz puta, ali gotovo nikada glede ključnih problema na koje upravitelji nailaze upravljajući. Sami upravitelji međusobno su iznimno dobro organizirani i vjerojatno dobrim dijelom i zbog toga u praksi nema nepremostivih problema, unatoč pravnom okviru koji je daleko od savršenog i koji je već davno morao biti bitno dorađen, odnosno popravljen.

Novi zakon u izradi

Zasad postoji samo nacrt budućeg zakona o upravljanju, koji je zasigurno bolji od onoga što imamo sada, ali je jako daleko od onoga što upraviteljima i upravljanju treba. Zato se svima koji žele dobro upraviteljima i upravljanju (a time i sebi ako žive u zgradama pod upravljanjem) može preporučiti da se maksimalno pripreme za stručnu i svaku drugu raspravu kada dođe do savjetovanja sa zainteresiranom javnošću, a tada se maksimalno aktiviraju i svakoga tko može pomoći potaknu da pomogne.

Jednako kao što se zakonodavac jednostavno 'oglušio' na niz prav(n)ih vapaja upravitelja i sve prepustio vremenu (računajući očito na dugotrajnost sudskih postupaka) očito odbijajući novelirati Zakon o vlasništvu i/ili druge zakone unatoč očitoj potrebi da se to učini (primjerice u vezi s i aktivnom i pasivnom legitimacijom, po pitanju da se definicija zgrade u praksi gotovo izgubila i svela na ulaz pa dalje), postoji i primjer iznenađujuće negativne i destruktivne aktivnosti zakonodavca i to baš u svezi pričuve. Pritom nije riječ o Zakonu o vlasništvu nego o Ovršnom zakonu.

Nažalost, unatoč vjerojatno najboljim namjerama, u Ovršni zakon unesena je odredba prema kojoj nije dopuštena ovrha za tražbine glavnice do određenog iznosa koji je daleko veći od višegodišnjeg iznosa prosječne zajedničke pričuve, a sud može u konkretnom slučaju podignuti granicu i više.

Kada se odbija ovrha

Naime, prema Ovršnom zakonu, 'sud će prijedlog za ovrhu na nekretnini odbiti ako glavnica tražbine radi čijeg se namirenja ovrha traži ne prelazi iznos od 20.000 kuna, osim ako je prijedlog podnesen radi prisilnog ostvarenja tražbine radi zakonskoga uzdržavanja ili tražbine radi naknade štete uzrokovane kaznenim djelom.'

Također, sud može odbiti ovrhu na nekretnini ako glavnica tražbine radi čijeg se namirenja ovrha traži prelazi iznos od 20.000 kuna, ali procijeni da bi prodaja nekretnine narušila pravičnu ravnotežu između interesa ovršenika i interesa ovrhovoditelja. S obzirom na to da ovrha zbog neplaćanja pričuve ne ulazi 'u zakonsko uzdržavanje ili tražbine radi naknade štete uzrokovane kaznenim djelom', jasno je da tu naplate nema.

Garsonijera = dvorac

Prihvaćajući i populizam barem kao nužno zlo, nevjerojatno je i pravno potpuno nepismeno što posljedično nisu promijenjene i druge povezane norme, primjerice one o zastari. Za dosezanje iznosa iz zakona potrebno je neplaćanje prosječne pričuve za prosječan stan oko dvadeset godina, što znači da u međuvremenu upravitelji i drugi suvlasnici mogu, figurativno, samo klečati, a onda je pitanje kako motivirati suvlasnike da oni plaćaju svoje obveze. Ispada da su suvlasnici koji uredno plaćaju i upravitelji kažnjeni, a oni neuredni nagrađeni, s neslućenim lošim (možda i katastrofičnim) posljedicama u budućnosti.

Istodobno, sakrivajući se između zvučnih i populističkih parola tipa 'sačuvajmo pravo na dom', 'omogućimo ovršenicima vrijeme da se snađu' i slično zaboravilo se da valjda i za vjerovnike vrijedi načelo jednakosti pred zakonom, da je zakonodavac u zabrani ovrhe izjednačio garsonijeru i dvorac, napokon da i vjerovnik ima pravo raditi i zaraditi. A za zakonodavca bi moralo vrijediti opće načelo odgovornosti za obavljeno, ali i za neobavljeno. Porezni obveznici bi, sigurno, bili prezadovoljni da se na tom planu stvari počnu mijenjati, naravno, nabolje, ne nagore. 

26. rujan 2022 17:28