Financije
StoryEditor

Koliko je isplativo kupiti stan na kredit pa ga dati u dugoročni ili kratkoročni najam?

26. Travanj 2024.
foto Shutterstock
  • Kod dugoročnog najma prinos u Zagrebu kreće se između dva i šest posto, dok kod kratkoročnog najma u centru grada može biti i deset posto
  • Cijene najma u Zagrebu po četvornom metru u prvom tromjesečju 2024. godine kretale su se od 10,8 eura u Sesvetama do 22,6 eura po kvadratu na području Donjeg Grada

Da u Hrvatskoj nema biznisa do nekretninskog biznisa odavno je poznato, no postoje situacije kada investicija u nekretninu nije toliko isplativa. Jedna takva situacija je iznajmljivanje stana, ali ako je kupljen kreditom po sadašnjim uvjetima, a ne gotovinom (ili dobiven nasljeđivanjem), kao što dobar dio iznajmljivača radi. Prije svega, zbog sadašnje situacije na tržištu.

Prema podacima Hrvatske narodne banke (HNB), prosječna kamatna stopa na prvi put ugovorene stambene kredite početkom ove godine iznosila je 3,8 posto, što je 128 baznih bodova više u odnosu na razdoblje prije početka zaoštravanja monetarne politike Europske središnje banke sredinom 2022. godine.

To je donekle prigušilo kreditnu aktivnost u tom segmentu, ali ju nije u potpunosti zaustavilo. Statistika središnje banke pokazuje da su stambeni krediti s iznosom od gotovo 11 milijardi eura na kraju siječnja činili polovicu ukupnih kredita plasiranih stanovništvu uz godišnju stopu rasta od 10,4 posto (+0,6 posto nego mjesec ranije).

Najniži trošak u eurozoni

Analitičari Raiffeisen banke u nedavno objavljenoj analizi ističu da tekuća kretanja sugeriraju na relativno skromnu potražnju za stambenim kreditima pa je dvoznamenkasta godišnja stopa rasta posljedica baznog učinka. Naime, mjesečni rast kredita u siječnju 2023. bio je skroman (0,1 posto) s obzirom na to da su se kućanstva nastojala zadužiti prije očekivanog rasta kamatnih stopa, odnosno pričekati novi (posljednji) krug državnih subvencija u ožujku te godine.

Ipak, valja naglasiti kako je ponderirani trošak zaduživanja za kupnju stambene nekretnine u Hrvatskoj i dalje je među najnižim u europodručju. U siječnju je iznosio 3,62 posto, dok je za eurozonu u prosjeku na 3,87 posto. Niži trošak od nas imale su Francuska (3,59 posto) i Malta (2,35 posto), dok je najviši zabilježen u baltičkim zemljama, odnosno u Latviji (5,82 posto).

Pri takvom trošku financiranja i u uz sadašnje cijene novih stanova, ostvariti neki značajniji prinos na dugoročnom najmu vrlo je teško. Analiza agencije za nekretnine Imperium immobiliare pokazuje da su se cijene najma u Zagrebu po četvornom metru u prvom tromjesečju 2024. godine kretale od 10,8 eura u Sesvetama do 22,6 eura po kvadratu na području Donjeg Grada.

Prosječna cijena u tom periodu iznosila je 15,43 eura. Prosjek cijena najamnine po kvadratnom metru za staru gradnju u prvom kvartalu iznosio je 12,59 eura. Kvartovi poput Gornje Dubrave bilježili su najniže prosječne cijene (11,40 eura), dok je Donji Grad imao najvišu prosječnu cijenu od 14,70 eura. Cijene na Črnomercu, unatoč najvišoj početnoj cijeni u siječnju, prosječno su iznosile 13,10 eura po kvadratu za cijelo razdoblje.

Stručnjaci za nekretnine s kojima smo razgovarali kažu kako je matematika jasna, a toga je svjestan i veliki broj investitora u nekretnine. – Posljednjih nekoliko godina jako je mali broj nekretnina koji se kupuje na kredit, a da se daju u dugoročni ili kratkoročni najam, a razlog je vrlo jednostavan – povrata investicije unutar deset godina nema – poručuje Filip Brkan, direktor Imperiuma.

Kako kaže, kod dugoročnog najma prinos u Zagrebu kreće se između dva i šest posto, ovisno kako se tko snađe, dok kod kratkoročnog najma u centru grada može biti i deset posto. Kratkoročni najam, odnosno iznajmljivanje turistima, omogućuje povrat unutar deset godina, no kratkoročni najam je zanimljiv u neto iznosu. – U bruto iznosu taj prinos pada jer imamo dodatnih troškova poput režija, troška održavanja i onog najskupljeg, svojeg uloženog vremena – tvrdi Brkan.

Vrlo rijetki slučajevi

On kaže kako se zna dogoditi da ljudi kupe nekretninu jer imaju veću kreditnu sposobnost u tom trenutku, pa daju nekretninu u najam, ali tu se ne radi o isplativoj investiciji već se takva nekretnina čuva za ‘stare dane‘ odnosno najmoprimci plaćaju kredit vlasniku nekretnine.

Lana Mihaljinac Knežević, direktorica agencije Zagreb West, svjedoči da se njezina agencija bavi posredovanjem u najmu već 30 godina i vrlo rijetko se susrela s projektima koji se financiraju isključivo kreditom, bilo kupnje ili građenja, a sa isključivim ciljem plasiranja stanova na tržište dugoročnog najma. – Vrlo je točkasta pojava takvog financiranja i investiranja i kod pravnih i kod fizičkih osoba. Fizičke osobe, koje su većinski vlasnici nekretnina za dugoročan najam, uglavnom su ih naslijedili ili ih imaju u vlasništvu već desetljećima – naglašava Mihaljinac Knežević.

image

Lana Mihaljinac Knežević, direktorica agencije Zagreb West

foto

– Na obali se nailazi na investitore, bilo lokalne ili strane, koji projekte većinom financiraju kreditom, ali bave se isključivom prodajom ili kratkoročnim tj. turističkim najmom, jer od njega, između ostalog i zbog vrlo niskih stopa poreza, mogu ostvariti veći prihod. Tržište, doduše, već postaje zasićeno i pitanje je koliko dugo će se još moći postizati plasman tolikog broj apartmana, pogotovo ove godine kad je Njemačka u recesiji – ocjenjuje direktorica Zagreb Westa.

No, prema njezinu sudu, postoje prilike za developere u segmentu dugoročnog najma, koji je kao proizvod za investiciju u Hrvatskoj potpuno nerazvijen, bilo da govorimo o tržišnom segmentu ili priuštivom najmu.

– Potražnje bi bilo na svim urbanim lokacijama u Hrvatskoj, a pogotovo u Zagrebu i na obali u istovremeno turističkim i sveučilišnim gradovima, u kojima bi svi oni koji si ne mogu priuštiti kupnju, a kojih je sve više (uključujući studente, mlade obitelji, i osobe koje prvi puta stupaju na tržište rada), unajmili stanove, a jednostavno nemaju što (na moru) ili je ponuda limitirana (u Zagrebu).

Fokus na turizam ne uzrokuje samo probleme na tržištu nekretnina, nego i demografske, s obzirom da jako utječe na smanjenje ponude i sve spomenute skupine građana više nemaju gdje živjeti. I u Zagrebu bi bilo prilika za investiranje u segment dugoročnog najma jer potražnja stalno raste, a i tu je ponuda nedovoljna. Investitori u tom segmentu, naravno, ne mogu očekivati brzi povrat, niti previsoki, ali oni koji traže stabilnu, dugoročnu investiciju imali bi prilike kroz dugoročan najam.

O činjenici da postoje nevjerojatne prilike u segmentu priuštivog najma, kroz programe stambenog zbrinjavanja stanovništva, neću previše niti spominjati, jer je za njegov razvoj potrebna sinergija u strateškom planiranju između države, jedinica lokalne samouprave i developera, koja kod nas za sada ne postoji, niti se detaljno razrađuje, a potencijal je ogroman – ističe Mihaljinac Knežević.

Dodatni troškovi

Kada se radi kalkulacija isplativosti iznajmljivanja nekretnine financirane kreditom, Filip Brkan pojašnjava kako se moraju nadodati i dodatni troškovi kupnje (javni bilježnik, agencija za nekretnine, porez) koji se kreću od sedam do devet posto od cijene.

– Nadalje, tu je i trošak uređenja nekretnine kako bi se mogla staviti u kratkoročni ili dugoročni najam jer je opremljenost u pojedinim stavkama različita. Na kraju, najveći trošak i najskuplji resurs koji, nažalost, nitko ne uračunava jest vrijeme. Vrijeme uloženo u iznajmljivanje glavni je razlog odustajanja od dnevnog najma među našim iznajmljivačima jer kada uđu u avanturu ugošćavanja gostiju, čišćenja i održavanja nekretnine, dosta malih investitora odustane od takve vrste posla – naglašava Brkan.

Kada se govori o potrebnim ulaganjima u uređenje, Lana Mihaljinac Knežević smatra da se uređenje treba prilagoditi lokaciji nekretnine i segmentu tržišta klijenata koje se cilja.

– Neisplativo je, primjerice, previše investirati u opremu malog stana na lošoj lokaciji jer se neće isplatiti. Ali svaka nekretnina trebala bi biti uredna. Nekretnine sa starim, pohabanim namještajem i aparatima, koje nisu niti kozmetički uređene, teško nalaze najmoprimce, čak i na tržištu s vrlo limitiranom ponudom. Što je veći budžet klijenta koji unajmljuje, to su mu veća očekivanja od lokacije, stanja prostorija, namještaja, aparata i opreme.

Svakome tko se odluči baviti dugoročnim najmom, sugeriramo neka planira redovne servise, investicije u kozmetičko uređenje, ali i modernizaciju opreme i fiksnih komponenti nekretnine. Potrebna su i određena sredstva za investicijsko održavanje koje tereti vlasnika. Sve ono što je fiksna komponenta nekretnine npr. instalacije, krovište, kanalizacija, kao i popravci opreme koji nisu nastali nepažnjom ili neodržavanjem od strane najmoprimca, odgovornost su vlasnika i financijski terete njih. Vlasnik plaća i porez na dohodak od imovine, a stopa ovisi o prebivalištu. Ako vlasnik surađuje s agencijom, plaća i proviziju nakon što mu agencija pronađe najmoprimca – nabraja Mihaljinac Knežević.  

Što se tiče tržišne situacije u Zagrebu, u glavnom je gradu premala ponuda stanova za najam, a kroz godine je sve više potražnje. – U Zagrebu oduvijek potražuju studenti iz svih krajeva Hrvatske, u zadnjih par godina sve više i strani koji pohađaju programe na engleskom jeziku na nekolicini fakulteta, a od osamostaljenja Hrvatske postoji i segment dugoročnom najma diplomatima i strancima zaposlenima u međunarodnim kompanijama.

Posljednjih godina dolaze nam i digitalni nomadi, a sve je više interesa i od mladih Zagrepčana koji zbog nepriuštivosti više ne mogu kupiti stan, a rado bi se izdvojili iz zajedničkog kućanstva. Zbog toga što su ovdje sjedišta manje-više svih velikih kompanija, u Zagreb se doseljavaju i mnogi koji u njima rade, i koji bi također unajmili stanove. Od početka rata u Ukrajini mnoge stanove unajmili su i ukrajinski državljani – oslikava stanje Mihaljinac Knežević.

Nasušno potrebna ponuda

Apartmanizacija je i u Zagrebu smanjila ponudu, potres još više, ne gradi se dovoljno, dok je postojeći stambeni fond sve zapušteniji ili u njemu žive vlasnici, dodaje naša sugovornica. – Pogotovo u tramvajskim zonama, koje su u Zagrebu, gdje god bile, najtraženije i za kupnju i za najam, sve je manje nekretnina, a sve više potražnje – navodi Mihaljinac Knežević.

Prema njezinim riječima, cijene najma ovise o lokaciji, mikrolokaciji, uređenosti nekretnine i zgrade, blizini javnog prijevoza i ostalih sadržaja, ali općenito je teško u tramvajskoj zoni pronaći dvosobni stan za manje od 500 eura, a trosobni za manje od 700 eura. Gornje granice nema: veći stanovi u luksuznim novogradnjama, s modernom opremom ili oni na elitnim lokacijama postižu iznimno visoke cijene.

Ako govorimo o kratkoročnom najmu turistima, takav je najam naravno najaktivniji na obali, ali u Zagrebu su mnoge jedinice za dugoročan najam prešle u kratkoročan. – Ostvaruju se viši prihodi, a razlika između poreza u kratkoročnom i dugoročnom najmu je velika, što dodatno stimulira vlasnike da iznajmljuju u tom segmentu. Kratkoročno je to isplativo, ali vrlo miopijski, jer dugoročno izaziva i izazvat će mnoge probleme, od veće stope iseljavanja, manjeg stupnja obrazovanosti do općenite nepriuštivosti stanovanja – tvrdi Mihaljinac Knežević.

Ukoliko drastično ne obogatimo ponudu, ne reguliramo smještaj strane radne snage i ne dovedemo u red dotrajali stambeni fond, možemo očekivati permanentni ubrzani rast cijena najma kao što smo ga imali u posljednjih godinu dana, smatra Filip Brkan.

– Trenutačno imamo situaciju na tržištu da strana radna snaga traži u vlastitom aranžmanu smještaj, što znači da četiri zaposlenika iz Indije plaćaju 900 eura za stan od 70 kvadrata u Sesvetama. Takav stan nikada ne bi mogao biti iznajmljen po toj cijeni da nemamo situaciju kakvu imamo, a to je mala ponuda nekretnina – smatra Brkan. No, rješenje tog problema više ne ovisi samo o tržištu.

26. svibanj 2024 13:10