Imate direktorsku plaću od 4.500 kuna i nigdje ne možete dobiti stambeni kredit jer se procjenjuje samo vaša plaća, ne i dobit poduzeća kojem ste vlasnik? E pa tomu je došao kraj, vape oglasi sa društvenih mreža koji očito slabo targetiraju kad završavaju na ekranima novinara, a ne direktora i vlasnika tvrtki kojima je i namijenjen. Naime, autori oglasa nisu banke, već svojevrsne "financijske institucije", kako si tepaju, koje, kako navode, "kombiniraju dohotke" i tako ulaze na teren koji prave banke tek ispipavaju. I to vrlo oprezno.
- Kredit temeljen na kombiniranom dohotku je financijski model koji kreditnu sposobnost osobe izračunava na temelju financijske snage tvrtke u vlasništvu i osobnih primanja odnosno dohotka, te održivosti poslovnog modela tvrtke - stoji u objašnjenju oglasa financijske institucije koja je očito procijenila da im se da ulaziti u takve kreditne avanture jer, kako navode dalje, fizičke osobe koje dižu kredite, a imaju u svom vlasništvu neku tvrtku, itekako imaju otplatni potencijal.
A takvi su klijenti dosad bili ograničeni visinom neto plaće koju si isplaćuju, a ponekad i malim brojem djelatnika koje zapošljavaju. U konačnici to je za njih rezultiralo neatraktivnim uvjetima kredita te bankarskim uvjetovanjem sudužnika ili jamca. Dizanje kredita za stan bila je prava tlaka!
Izvori prihoda koji nisu plaća
Kako za Lider objašnjava porezna savjetnica Marija Zuber, novost je što se na ovaj način u nekim institucijama usavršava način izračunavanja kreditne sposobnosti potencijalnih korisnika kredita. Svaka banka prema svojim pravilima određuje način računanja kreditne sposobnosti, a Zuber podsjeća da se ta sposobnost dugo vremena određivala u pravilu ili isključivo na temelju podataka o prosječnoj plaći tražitelja kredita ostvarenoj u nekom referentnom razdoblju, npr. u zadnja tri mjeseca.
- No, počinje se uvažavati činjenica da neki građani ostvaruju izvore prihoda koji nisu plaća, kao što su primici od drugog dohotka, od iznajmljivanja nekretnina, od dividendi i udjela u dobiti i drugog. Ovdje je riječ o tome, procjenjuje se potencijalna dobit trgovačkog društva od koje će vlasnik društva, nakon što sebi isplati dobit, moći podmirivati rate kredita - istaknula je Zuber i dodala jednu opće poznatu činjenicu: članovi trgovačkih društva odnosno vlasnici imaju interes sebi odrediti što manju plaću, kako bi platili manje doprinosa i manje poreza. Oni nerijetko, naglašava, sebi za osobnu potrošnju isplaćuju dobit.
- U pravilu sebi odrede plaću samo do visine neoporezivog osobnog odbitka ili do visine propisane minimalne osnovice za plaćanje doprinosa. To je racionalno ponašanje pojedinca. Plaća se oporezuje stopom od 20 posto i 30 posto, treba platiti i 36,5 posto obveznih doprinosa, a isplaćena dobit samo poreznom stopom od 10 posto i to neovisno o visini isplaćene dobiti. O nepravednosti takvog poreznog sustava napisane su brojne stranice.
U nekim područjima se još uvijek ne uvažava opće poznata činjenica da nemali broj građana Hrvatske ostvaruje prihode iz drugih izvora, koji nisu plaća i takvih je golem broj - navodi Zuber i podsjeća da kad na primjer sud sud saslušava neku osobu, traži od nje podatke o plaći ili mirovini, a ne podatke o svim izvorima prihoda.
Nikad nije, dodaje, pročitala da je sud nekog pitao koliko zarađuje od iznajmljivanja nekretnina ili od isplate dobiti. Želi, nastavlja, reći da se u službenim sferama, ako se mogu tako nazvati, presporo uvažava činjenica da dio građana ostvaruje značajne prihode iz drugih izvora kao što su neoporezivi primici kao npr. inozemne dnevnice, iznajmljivanje nekretnina, prodaja dionica koje su stečene realizacijom opcijskih prava, trgovanje kriptovalutama, naplata otkupljenih potraživanja, itd.
- Neke su financijske institucije to 'skužile', pa će za procjenu kreditne sposobnosti građanina koji je vlasnik trgovačkog društva uzimati u obzir i podatke koji se odnose na poslovanje trgovačkog društva. Ako se procijeni da je trgovačko društvo 'zdravo', povoljnije će ocijeniti kreditnu sposobnost tražitelja kradite jer neće uzeti u obzir samo njegovu plaću - zaključila je Zuber.
Uz plaću se gleda i dobit
A što nas sve kažu banke? Iz odgovora Zagrebačke banke da se zaključiti kako se i kod njih isto stvari mijenjaju.
- Prilikom procjene kreditne sposobnosti građana, primanja klijenta mogu se temeljiti na različitim vrstama dohotka kao što su dohodak od nesamostalnog rada, dohodak od samostalnog rada, drugi dohodak itd. - poručili su iz Zabe te dodali da kad je u pitanju kredit vlasniku trgovačkog društva, banka sagledava dohodak od nesamostalnog rada odnosno plaću kao i dobit odnosno gubitak koju pravni subjekt ostvaruje.
Erste banka pak svakom kreditnom zahtjevu pristupa individualno te provodi standardni postupak evaluacije kreditne sposobnosti, rekao je Mate Jelić, analitičar u toj banci. Pritom banka, kaže Jelić, promatra cjelokupnu sliku klijenta te, uzimajući u obzir sve parametre, uključujući i urednost u dosadašnjem servisiranju obveza, kao i sve redovne primitke, donosi konačnu odluku o odobrenju plasmana.
- U tom smislu, činjenica da klijent redovno ostvaruje dodatne prihode, kao što je primjerice prihod od iznajmljivanja nekretnina, uzima se u obzir prilikom realizacije novog financiranja, ako se evaluacijom kreditnog zahtjeva i postupkom procjene kreditne sposobnosti utvrdi da zadovoljava ostale tražene kriterije - rekao je Jelić te dodao kako u određenim slučajevima kada je, sukladno internim aktima banke, kreditna kvaliteta trgovačkog društva adekvatna, uz plaću se u izračun kreditne sposobnosti može uključiti i dio ostvarene dobiti trgovačkog društva iz prethodnog razdoblja.