piše: Antonija Knežević
Cijene stanova i kuća rastu po dvoznamenkastim stopama, jaz između prihoda i prodajne cijene se povećava, a broj mladih koji kupuju nekretninu smanjuje. Iako ovo zvuči kao opis hrvatskoga tržišta nekretnina, on se odnosi na nizozemsku prijestolnicu, Amsterdam. Na tamošnjem tržištu nekretnina cijene su 2021. porasle za oko 15 posto pa je njihovu divljanju amsterdamsko gradsko vijeće odlučilo stati na kraj tako što će onemogućiti najam novih nekretnina jeftinijih od 512 tisuća eura. Prije nego što takvu nekretninu investitori stave u najam, morat će, naime, u njoj živjeti barem četiri godine.
I dok Amsterdam kao i mnogi drugi gradovi i države na razne načine pokušavaju malo ohladiti cijene stanova, koje su u cijeloj Europskoj uniji znatno porasle zbog enormnih državnih pomoći tijekom koronakrize, Hrvatska s APN-ovim programom i subvencijama za kupnju stanova dodatno ugrijava ionako vruće tržište. Dodaju li se tomu visoka inflacija, niske kamatne stope, skroman broj novosagrađenih stanova te poznata hrvatska ljubav prema štednji u ciglama, rezultat je itekako izgledan: porast cijena nekretnina. Upravo je zbog toga i Europski odbor za sistemski rizik ovih dana izdao upozorenje Hrvatskoj da bi rast cijena mogao ugroziti gospodarstvo.
Hoće li cijene i dalje rasti i isplati li se uložiti sada u stan ili kuću te tako sačuvati vrijednost novca u uvjetima inflacije ili su cijene napokon dosegnule plafon?
– Projekcije kretanja cijena stambenih nekretnina vrlo su nesigurne. Rezultati anketnih ispitivanja o povećanom interesu potrošača za kupnju ili gradnju nekretnine upućuju na to da bi se rast cijena mogao nastaviti. Iako će u idućem razdoblju daljnji porast potražnje za nekretninama i dalje podupirati nastavak programa subvencioniranih kredita, kretanje cijena ponajviše će ovisiti o makroekonomskim kretanjima, posebice realnih dohodaka u uvjetima rastuće inflacije potrošačkih cijena, kao i brzini normalizacije monetarne politike, odnosno povlačenja kriznih poticaja i podizanja referentnih kamatnih stopa – kažu u Hrvatskoj narodnoj banci.
A tko kupuje stanove kad se populacija smanjuje? Uz Dalmatince, koji često dio svoje zarade 'spremaju' u nekretnine u Zagrebu, i Hrvati iz ostalih dijelova zemlje višak novca često investiraju u zagrebačke stanove. Kao i Hrvati koji su na privremenom ili stalnom radu u inozemstvu. Da je riječ o važnoj kategoriji kupaca, može se zaključiti i iz podatka da je Erste banka omogućila kreditiranje hrvatskih državljana zaposlenih u inozemstvu koji nemaju prijavljen stalni boravak u Republici Hrvatskoj.
Kako sada stvari stoje, na cijene stanova utjecat će odluke o promjenama kamatnih stopa na svjetskom tržištu. Sudeći po odgovorima banaka i ekonomskih analitičara, rast kamata sada je prilično izgledan, i to već ove godine, no teško je prognozirati koliki će biti. Međutim, ni podizanje kamatnih stopa, kako prognoziraju u Colliersu, neće izazvati pad cijena, nego eventualno ublažiti njihov rast.
– Osim kamatnih stopa, odnosno cijene novca, važnu ulogu ima dostupnost financiranja, tj. striktnost kreditnih uvjeta, koji mogu biti stroži ili blaži, a banke ih određuju ovisno o stanju i očekivanjima u gospodarstvu. Pri višim kamatnim stopama banke su, zapravo, i više motivirane odobravati financiranje. Stoga smatramo kako će utjecaj rasta kamatnih stopa biti ograničen iako može ublažiti rast cijena nekretnina. Očekujemo stabilizaciju rasta cijena, što ne znači da još ove godine cijene neće imati uzlaznu putanju – kaže Ivan Laljak, viši konzultant u Colliersu Hrvatska, koji smatra da visoke stope rasta cijena nekretnina nisu dugoročno održive.
Za hrvatsko tržište specifično je to da se znatan postotak nekretnina ne kupuje kreditom, nego gotovinom. Prema procjenama, čak od 40 do 50 posto kupnji realizira se ušteđevinom. Slični postoci mogu se iščitati i na osnovi vrijednosti kupoprodaja stanova i kuća i novoodobrenih kredita. Naime, 2020. vrijednost transakcija kupovine stanova i kuća (bez zemljišta i drugih nekretnina) u cijeloj Hrvatskoj iznosila je oko 24,2 milijarde kuna, a te je godine, prema HNB-ovim podacima, podignuto oko 12,5 novih stambenih kredita. Iz toga proizlazi da je čak 48 posto stanova kupljeno gotovinom.
Uzevši sve navedene parametre i zaključke u obzir, i ove godine svjedočit ćemo daljnjem rastu cijena nekretnina, ali sa zaoštravanjem ECB-ove politike i rastom kamatnih stopa rast cijena trebao bi se svesti u normalnije okvire. To ne znači da će pasti, nego da će znatno blaže rasti ili eventualno stagnirati. Svi oni koji sanjaju da će se dogoditi preokret na tržištu i da će cijene pasti, zapravo priželjkuju novu ekonomsku krizu. Samo u slučaju takvih eksternih šokova ti bi se snovi mogli ostvariti.
Međutim, ako i u bližoj budućnosti bude ekonomske krize, cijene stanova neće odmah pasti jer je tržište nekretnina prilično tromo, prožeto je čekanjem: kupci čekaju da cijene još padnu, zbog čega ne kupuju, a prodavači da kriza prođe pa odgađaju prodaju. Na tržištu poput hrvatskoga, gdje glavnina nekretnina nije kupljena na kredit, zbog čega nema tolikog pritiska za otplatu rata banci, logično je da je to čekanje promjene još i dulje nego drugdje.
Cijeli tekst o stanju na tržištu nekretnina te procjene i mišljenja vodećih stručnjaka i ekonomista pročitajte u novom tiskanom i digitalnom izdanju Lidera.