Do početka koronakrize, rezidencijalno tržište nekretnina bilo je u silovitom usponu. Naime, krajem 2019. i početkom 2020. godine cijene rezidencijalnih tj. stambenih nekretnina dosegle su rekordne iz nikad ponovljene 2008. godine. Za to je trebalo dugih 12 godina. Pritom je važno je napomenuti da je u 2019. godini i BDP dostigao razinu iz 2008.
Iz portala moj-bankar.hr napravili su analizu (prenosimo u cijelosti) utjecaja najavljenog pada BDP-a na kamatne stope stambenih kredita te posljedično i na postignute cijene na tržištu stambenih nekretnina. Analiza bazirana na čistm činjenicama ne indicira da bi se postojeći trend mogao nastaviti, tj. pokazuje vjerojatnost pada ili hlađenja cijena stambenih nekretnina.
Što očekivati do kraja godine?
Od izbijanja koronakrize, vodeći ekonomisti, Svjetska banka, a na kraju krajeva i Vlada RH prihvatila je činjenicu da će BDP Republike Hrvatske značajno pasti. Procjene su različite, ali držimo li se samo one koju planira Vlada, a to je pad BDP-a od 9,4 posto u 2020. dovoljni je argument koji će izazvati tektonske pomake na tržištu nekretnina. Nadalje, u 2021. planira se rast BDP-a od 6,1 posto što znači da ćemo krajem 2021. s BDP-om biti na razini 2017. ili 2018. godine.
Analizirajući kvartalne stope promjene BDP-a zajedno s kretanjem odgovarajućih stopa promjene cijena stambenih nekretnina od 2003. pa do kraja 2019., uočava se snažna korelacija ove dvije varijable (R2=0.56). Naime, kada BDP značajnije pada, a u prošlosti je u prva 3 kvartala 2009. padao iznad 5 posto, pada i cijena nekretnina. Cijene stambenih nekretnina reagiraju nešto sporije, tj. treba im otprilike jedan kvartal da se korigiraju, ali ako nakon značajnijeg pada BDP-a, on nastavi dalje padati, čak i manjim stopama, slijedi i značajnija korekcija nekretnina.
Iako s krajem 2019. Hrvatska ima niz od 23 uzastopna kvartala rasta BDP-a, gotovo svi smo svjesni da će se niz zaustaviti u 2020. Kako nam povijesni podaci pokazuju, u 19 kvartala s padom BDP-a cijene nekretnina padale su u 17 kvartala, a u 48 kvartala rasta BDP-a (razdoblje od 2003. do 2019.), cijene su rasle u njih 40. Ovo su snažni indikatori da će cijene nekretnina za stambenu namjenu padati. Kako kroz sljedećih 2-3 godine, nećemo dosegnuti BDP iz 2008. (to smo upravo postigli u 2019. godini), vrlo je vjerojatno da će doći do korekcije cijene nekretnina. Realno je očekivati da će se to vjerojatno korigirati do 10 posto.
Dodatni negativni utjecaj realizirati će se i kroz povećanje nezaposlenosti. U travnju 2020. bilo je oko 160 tisuća nezaposlenih, dok je u istom mjesecu 2019. nezaposlenih bilo oko 130 tisuća. Porast u travnju 2020. u odnosu na 2019. je 30-tak tisuća, uzmemo li u obzir da je u veljači 2020. bilo 20-tak tisuća manje nezaposlenih nego u 2019. godini, statistika izgleda još lošije. Ova dva smjera makroekonomskih kretanja već su počela imati utjecaj i na kreditne politike poslovnih banaka.
Kako će se ponašati banke?
Poslovne banke u Hrvatskoj suočavaju se s dva trenda. Prvi je moratoriji koje uvode, a kojih je do sada zatražilo 40-tak tisuća građana dok ih je odobreno 20-tak tisuća. Procjenjuje se da je 7 posto kreditno zaduženih građana zatražilo moratorij.
Osim moratorija, banke su počele i zaoštravati kreditne uvjete. Tako se za odobravanje stambenog kredita, već neko vrijeme, kreditna sposobnost računa sukladno ovršnom zakonu te se u kreditnu sposobnost ne uključuju dodaci na plaću kao što su dodatak za terenski rad, naknada za prijevoz i slično. Zaoštravanjem uvjeta u posljednjih mjesec dana postrožen je omjer kredita i zaloga na nekretnini. Na primjer, dok je prije iznos kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine mogao biti 1:1 sada u nekim bankama iznos kredita ne može preći 70 posto vrijednosti nekretnine, dok neke banke s druge strane ne žele ni kreditirati klijente koji nisu njihovi postojeći klijenti.
Kako su kamatne stope, također važna komponenta tržišta nekretnina, vidimo da unazad 15-tak godina, većina rasta cijena dogodila se kada su kamatne stope bile ispod 4 posto. U samo 4 kvartala (i to 2015. i 2016. kada su cijene nekretnina bile na minimumu, a BDP je počinjao rasti) cijene su rasle, u ostalih 11 kvartala, cijene su rasle kada su kamatnjaci bili ispod 4 posto.
Kako će se koronakriza odraziti na cijene stambenih nekretnina?
Iako je teško predvidjeti cijene bilo kakvih usluga i dobara, uzimajući gore navedene činjenice, zasigurno možemo zaključiti da će doći do hlađenja tržišta rezidencijalnih nekretnina. Nekoliko je ključnih faktora koji će utjecati na to hoćemo li imati kratkoročni pad ili dugoročno mrtvilo:
- BDP - ako pad BDP-a bude kratkoročan, te u u prvim kvartalima slijedeće godine se gospodarska aktivnost reaktivira vrlo je vjerovatno da će se brže stabilizirati i cijene nekretnina.
- Nezaposlenost - što je veća nezaposlenost, manja je kreditna sposobnost građana, te su banke opreznije u svom ponašanju. Ako se brzo ne uspostavi zaposlenost iz 2019. godine, vrlo je vjerojatno da će na snazi ostati oštriji uvjeti kreditiranja te da će kamatne stope na stambene kredite porasti.
- Kamatne stope - trenutne kamatne stope na kredite su oko 2,8-3,0 posto. Ostanu li kamatne stope na stambene kredite na ovim razinama velika je vjerovatnost da će se brže oporaviti i tržište nekretnina, tj da će pad biti značajno manji.
- APN, tj. subvencije stambenih kredita - iz današnje perspektive, APN treba služiti kao stabilizator cijena. Pogotovo uzimajući u obzir činjenicu da se za rujan najavljuje i novi program. Ako tome doista bude tako, definitivno će se dodatno smanjiti pritisak na pad cijena tj. mjera bi trebala imati pozitivan učinak.
Mišljenja smo da će pritisak na pad biti relativno kratak (do dvije godine) te ako se ponovno uspostavi potpuna gospodarska aktivnost, da će od 2022. godine cijene nekretnina nastaviti rasti te pokušati opet doseći rekordne razine iz 2008. godine. Nadalje, u odnosu na dramatičan pad cijena nekretnina u 2009. godini, osim pada BDP-a od 7,4 posto kumovao je i veliki broj novoizgrađenih, a neprodanih stanova, kojih sada na tržištu nema.
Svakako vrijedi promatrati i ne kupovati nekretnine po trenutno traženim cijenama, ali isto tako treba jednim okom promatrati kako i koliko će poslovne banke dodatno postrožiti uvjete dobivanja stambenih kredita.