Što i kako
StoryEditor

Čudni propisi: Kako Hrvatska nagrađuje protupravno postupanje stranaca koji ovdje kupuju nekretnine

01. Studeni 2022.

Poznata je priča da stranci osnivaju tvrtke u Hrvatskoj samo da bi mogli kupiti nekretninu i tako izbjegavaju obveze prema Zakonu o vlasništvu. Budući da takve tvrtke ne obavljaju nikakvu djelatnost, nakon tri godine idu u likvidaciju ‘po službenoj dužnosti‘, ali ako se dokaže da imaju nekretninu, likvidacija se briše i nekretnina ostaje u njihovu vlasništvu

U skladu s načelima tržišnoga gospodarstva trgovačka društva kao pravne osobe imaju prava, načelno, kao i fizičke osobe. Međutim, problem je što se kao domaća pravna osoba (sa svim pravima, uključujući stjecanje nekretnina) tretira svaka pravna osoba sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, neovisno o tome tko je osnivač. To je, kada je riječ o stjecanju nekretnina, strancima bio jasan poticaj da, umjesto ishođenja suglasnosti za stjecanje na načelu uzajamnosti (propisano Zakonom o vlasništvu iz 1997.), osnivaju pravnu osobu u Hrvatskoj preko koje kupuju nekretninu i tako štede na odvjetniku, vremenu i porezu, zanemarujući to što je očito riječ o izigravanju zakona. Te pravne osobe su u pravilu registrirane za upravljanje i raspolaganje nekretninama, njihov im osnivač da pozajmicu za financiranje kupnje i tu poslovne aktivnosti najčešće prestaju. Stranac živi (negdje daleko) u svojoj državi, a dostava bilo kakva pismena najčešće je nerješiv problem svima, od upravitelja zgrada, preko suvlasnika pa dalje.

U praksi, nakon nekoliko godina u kojima trgovačko društvo ne obavlja nikakvu poslovnu aktivnosti niti predaje nikakva financijska izvješća mjerodavnim tijelima, a nakon što se u Izmjenama i dopunama Zakona o trgovačkom društvima iz 2019. godine omogućio prestanak društava koja nemaju nepodmirenih obveza skraćenim postupkom bez likvidacije, propušteno je regulirati i provođenje likvidacije nad imovinom društva brisana iz sudskog registra te su stoga nastupili veliki problemi.

Likvidacija – ili ipak ne?

Dioničko društvo i društvo s ograničenom odgovornošću koje nemaju imovine mogu prestati tako da ih registarski sud briše iz sudskog registra na prijedlog nadležnog tijela porezne uprave, ili po službenoj dužnosti, ako ono tri godine zaredom ne postupi prema zakonskoj obvezi da objavi svoja godišnja financijska izvješća s propisanom dokumentacijom, kada je zakonom propisana obveza objavljivanja tih izvješća, niti ih dostavi tome sudu u roku od šest mjeseci nakon što mu sud priopći nakanu da će ga brisati iz sudskog registra, a društvo u tome roku ne učini vjerojatnim da ima imovinu.

Ako se nakon brisanja društva iz sudskog registra pokaže da ono ima imovinu koju bi trebalo podijeliti, provodi se likvidacija društva. Pri tome likvidatore na prijedlog zainteresiranih osoba imenuje sud. Ako subjekt upisa u roku od šest mjeseci nakon što mu sud priopći nakanu da će ga brisati iz registra učini vjerojatnim da ima imovinu, registarski sud donijet će rješenje o obustavi postupka brisanja koje se javno objavljuje na internetskoj stranici registra.

A onda nastaju problemi

Pravi problem (ili više njih) je sljedeći – ako je na snazi (bez iznimke) načelo povjerenja u zemljišne knjige, kako je moguće da se ne zna da društvo ima imovinu i to onu nepokretnu, što rade državna tijela, od poreznika pa dalje? To stvarno znači potpunu nefunkcionalnost sustava, što je još lošije kada znamo da se praktično sve svodi na oglašavanje na oglasnoj ploči trgovačkog suda. Zar netko stvarno očekuje da stranac koji je osnovao trgovačko društvo koje je poslužilo za kupnju nekretnine bez propisane suglasnosti, a stranci su tu najbrojniji, prati oglasnu ploču i još zna čitati na hrvatskom jeziku?

Ako je pravna osoba prestala postojati (a brisana je pa to nije upitno) i zato što u Hrvatskoj nema nekretnina (ex lege su državne ako ipak postoje) kako to da se onda ta nekretnina praktično oduzima državi i ‘vraća‘ osnivačima, što je svojevrsna nagrada nekomu tko očito postupa protupravno. Zašto svjesno dodatno opterećujemo i bez toga preopterećene trgovačke sudove i namećemo im nepotrebnu likvidaciju, koju bi se izbjeglo jednostavnim pozivom osnivačima da poduzmu što je potrebno, naravno i plate što su dužni. Na kraju, zašto se ne donese vrlo jednostavno rješenje koje bi riješilo velik dio dvojbi: svaki stranac osnivač trgovačkog društva bez prebivališta u Republici Hrvatskoj mora imati opunomoćenika za primanje pismena, podredno takvoj osobi uredna je dostava na adresu sjedišta društva, sve pod prijetnjom brisanja društva iz registra. 

28. studeni 2022 13:46