Što i kako
StoryEditor

Gradnja: Kako iskoristiti prednosti klauzule ‘ključ u ruke‘

28. Rujan 2022.

piše: Vjekoslav Mijić, Apsolon

Inflacija, divljanje cijena građevinskih radova, ograničenja koja proizlaze iz EU sufinanciranja infrastrukturnih zahvata, pravila javne nabave… sve to u fokus naručitelja stavlja sustav obračuna 'ključ u ruke'. Međutim, primjena takve ugovorne klauzule nije samo instantno rješenje kojim će se pojednostavniti obračun posebno za gospodarske i infrastrukturne projekte.

Inflacija se u specifičnostima hrvatskog tržišta nekretnina posebno odražava na cijene izvođenja građevinskih radova. U tim okolnostima za naručitelje je od iznimne važnosti osigurati pouzdan opseg, dinamiku i kvalitetu izvođenja radova unutar prihvatljivih limita financiranja. Također, ponuditeljima je pritom važno moći procijeniti rizike i isplativost izvođenja radova odnosno realizacije ugovora o građenju. Ako tome dodamo i ograničenja koja proizlaze iz EU sufinanciranja infrastrukturnih zahvata te složena pravila javne nabave, često je potrebno uzeti u obzir sustav obračuna 'ključ u ruke'.

Načini ugovaranja

Postoje dva temeljna načina ugovaranja izvedbe građevinskih radova. Jedan je način ugovor s fiksnom, nepromjenjivom cijenom gradnje (tzv. ugovor s klauzulom 'ključ u ruke'), a drugi način je s ugovorenim jediničnim cijenama radova (obračun prema stvarno izvedenim radovima). Kod ugovora s načinom obračuna prema stvarno izvedenim radovima u praksi se konačni financijski obračun može kretati i do 30 posto više ili manje od predračunske vrijednosti ugovorenih radova. U današnjim uvjetima inflacije i stalnog rasta cijena ulaznih elemenata u sektoru građevinarstva (cijene materijala i troškovi rada) u pravilu govorimo o odstupanju naviše.

Stoga se u praksi sve češće javlja potreba za fiksiranjem cijene radova kako bi se za investitora osigurala predvidljivost troškova u izvršenju ugovora i izbjeglo neplanirano dodatno probijanje osiguranog proračuna za investiciju nakon što je postupak nabave odavno gotov. Zbog tih se razloga kod planiranja složenijih radova nerijetko uzima u obzir sustav obračuna 'ključ u ruke'. Međutim, primjena takve ugovorne klauzule nije instantno rješenje kojim će se pojednostavniti obračun te je prije njezine primjene potrebno analizirati opseg i prirodu same infrastrukture, kao i primjenjivu legislativu i trgovačke običaje (tzv. uzance).

Ugovorna pravila

Ugovorom po sustavu obračuna 'ključ u ruke' izvođač izvodi radove temeljem troškovničkih opisa i projektno-tehničke dokumentacije za fiksnu i nepromjenjivu cijenu te ako je troškovnikom pogrešno izračunana neka količina ili su pojedini radovi u troškovniku izostavljeni, izvođač ih nema pravo dodatno obračunati i naplatiti. Ako projektno-tehnička dokumentacija nije izrađena, njezina priprema može također biti uključena u projektni zadatak odnosno zahtjeve naručitelja u sklopu dokumentacije postupka nabave. U tom slučaju izvođač (samostalno, u zajednici ponuditelja ili s podugovarateljima) najprije pristupa izradi potrebnih projekata, a zatim temeljem njih izvodi radove, a obračun i plaćanje obavljaju se prema nabavnom troškovniku, koji obično ima samo jednu (ugovor) ili nekoliko stavki (faze izvršenja ugovora).

Izvor načela 'ključ u ruke' može se pronaći u pravilima FIDIC (Međunarodno udruženje konzultantskih inženjera – Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils) koja se obično upotrebljavaju za ugovaranje velikih postrojenja i investicija, a prilagođena su sudjelovanju projektanata i izvođača na globalnoj razini zbog ujednačenosti pravila i obrazaca. Elementi principa 'ključ u ruke' najprije su se pojavili u FIDIC Žutoj knjizi iz 1963. godine (poznata i kao ugovor o tvornici i dizajnu, gdje projekt izrađuje izvođač), a zatim i u kasnijim verzijama FIDIC ugovornih pravila (Narančasta knjiga iz 1995. (Uvjeti ugovora za projektiranje-izgradnju i ključ u ruke), Srebrna knjiga iz 1999. (Uvjeti ugovora za EPC – Engineering, Procurement and Construction) te FIDIC Zlatna knjiga iz 2008., koja obuhvaća pravila ugovora o projektiranju i gradnji na koja se nastavlja i dodatno razdoblje održavanja do čak 20 godina).

Izbor izvođača

Princip ugovaranja 'ključ u ruke' je takav da se obično ugovara kompletna investicija s količinom jedan komad ili jedan ugovor, do konačnog stupnja izvedenosti, na način da se investitor može odmah koristiti sagrađenom građevinom/infrastrukturom bez dodatnih prilagodbi ili opremanja (turn key – ključ u ruke). Takav princip ugovaranja traži pouzdanog i dobro kapacitiranog izvođača, budući da ne postoje definirane grupe radova i troškovničke stavke. Izvođač treba prethodno dobro proučiti investiciju (uključujući detaljan pregled dokumentacije i terena), budući da nakon potpisa ugovora nije dopušten obračun dodatnih radova.

Također je potrebno veliko znanje i oprezan pristup na strani naručitelja, koji mora biti sposoban definirati takvu investiciju na način da bez detaljnih troškovnika definira svrhu, obuhvat i zahtjeve kvalitete građevine, koji će biti dovoljno razumljivi izvođačima i za koje će biti sposobni kalkulirati i spremni preuzeti rizik. Osim toga, naručitelj mora osigurati i kvalitetno praćenje izvedbe takvih radova.

Ugovorna cijena je veća

Sustav obračuna 'ključ u ruke' prema članku 630. Zakona o obveznim odnosima podrazumijeva da se izvođač temeljem ugovora o građenju samostalno obvezuje izvesti sve radove potrebne za gradnju i uporabu građevine. Pri tome ugovorena cijena nužno obuhvaća i vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu, pod pretpostavkom da nije došlo do izmjene opsega ugovorenih radova na temelju sporazuma ugovornih strana ili iz razloga za koje odgovara naručitelj. Kad više izvođača sudjeluje u ugovoru 'ključ u ruke' kao ugovorna strana, njihova odgovornost prema naručitelju je solidarna.

Treba imati na umu i drugu stranu medalje – znatno veću ugovornu cijenu radova u odnosu na klasični troškovnički obračun – kojom se izvođači u praksi zaštićuju od nepovoljnog utjecaja stvarnih okolnosti na terenu (npr. neočekivana geomehanička svojstva tla, arheološki nalazi koji zahtijevaju prilagodbu trase/obuhvata infrastrukture i sl.).

U slučaju javne nabave

Ako je riječ o postupku javne nabave (bilo u slučaju obveznika javne nabave bilo subjekata koji nisu obveznici Zakona o javnoj nabavi) naručitelj treba uzeti u obzir i na koji način bi promjena cijene utjecala na ishod samog postupka nabave, odnosno bi li rezultirala istom razinom transparentnosti postupka te odabirom istog ponuditelja. Također, u kontekstu povećanja cijena na tržištu postavlja se i pitanje mogućnosti primjene Zaključka Vlade od 21. lipnja 2022. o ublažavanju posljedica globalnog poremećaja na tržištima građevnog materijala i proizvoda. Naime, u slučaju obračuna 'ključ u ruke' temelj za izračun cijene nije unaprijed poznat naručitelju kroz cijene pojedinih materijala, proizvoda ili radova izraženih u troškovničkim stavkama, nego je riječ o internoj analizi ponuditelja koja se u velikoj mjeri temelji na kvantificiranju rizika. Stoga nije moguća direktna referencija na rast cijena pojedinih elemenata u odnosu na stavke iz ugovornog troškovnika kao u klasičnom obračunu radova pa u pravilu nije moguće napraviti transparentnu i detaljnu analizu cijena u odnosu na ugovorene radove.

Potrebno je istaknuti da se nove Posebne uzance o građenju iz 2021., za razliku od prethodnih iz 1977., ne primjenjuju ako su ugovaratelji isključili njihovu primjenu, što je u svojevrsnoj koliziji sa Zakonom o javnoj nabavi, koji primjenu trgovačkih običaja uvjetuje eksplicitnim navodom o njihovoj primjeni u dokumentaciji o nabavi i ugovoru. Stoga je za ugovore o javnoj nabavi sklopljene nakon 21. prosinca 2021., radi izbjegavanja potencijalnih sporova u tumačenju, preporučljivo izričito navesti primjenjuju li se Posebne uzance o građenju ili ne.

Praćenje izvršenja radova

Sustav obračuna 'ključ u ruke' znatno pojednostavnjuje sam obračun i plaćanje radova s obzirom na to da se pri obračunu ne vezuje na razinu izvedenosti pojedinih troškovničkih stavki, nego na ostvarenje većih ključnih točaka (milestonea) koje mogu biti vezane primjerice uz pojedine faze izvršenja ugovora (projektiranje, gradnja, opremanje) i/ili uz pojedine izvedbeno-funkcionalne cjeline infrastrukture (npr. ogranak cjevovoda, trafostanica električne mreže, agregatni/distribucijski čvor nepokretne telekomunikacijske mreže, bazna stanica mobilne telekomunikacijske mreže i sl.).

Međutim, u nedostatku klasičnih obračunskih situacija zasnovanih na detaljnim troškovnicima, treba osigurati primjereno praćenje izvršenja radova prema projektiranim rješenjima, tehnologijama i unutar ugovornih rokova. Tu je osobito bitna uloga stručnog nadzora, čiji opis posla naručitelj treba definirati dovoljno sveobuhvatno kako bi osigurao praćenje i obračun izvršenja radova na dokaziv način s dovoljnom razinom detalja.

Obračun po principu 'ključ u ruke' mora biti sljediv i jasno dokazivati nastanak osnove za plaćanje odnosno ključne točke ili faze izvršenja ugovora koja je unaprijed propisana dokumentacijom o nabavi te ugovorom s izvođačem. Preporučuje se i vođenje građevinskog dnevnika, čak i u slučaju kada je riječ o zahvatima za koje ne postoji obveza vođenja takve dokumentacije i koji se izvode bez građevinske dozvole i/ili bez glavnog projekta (sukladno Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima). Time se omogućuje svakodnevno praćenje izvedbe radova, a u slučaju EU sufinanciranja i sama posrednička tijela koja kontroliraju provedbu ugovora o dodjeli nepovratnih sredstava mogu lakše utvrditi dinamiku radova i prihvatljivost potraživanih troškova.

Pravodobna priprema

Nakon objave aktualnog natječaja 'Potpora poduzećima za tranziciju na energetski i resursno učinkovito gospodarstvo', za koji se prijave zaprimaju do 19. prosinca 2022., do kraja godine očekuje se objava više natječaja iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti kojima će se moći sufinancirati projekti s infrastrukturnom komponentom poput ulaganja u turističke sadržaje i telekomunikacijsku infrastrukturu.

Pravodobna priprema je ključna, osobito kod kompleksnijih investicija. Nije rijetkost da investitori čuju da postoje natječaji na koje se mogu javiti, ali zbog nedovoljno informacija propuste priliku za prijavu ili, u još goroj varijanti, podnesu prijavu koja nije prihvatljiva ili ne ostvaruje dovoljan broj bodova za dodjelu potpore. Osim toga, nakon odobrene potpore slijedi dug i kompleksan posao na provedbi projekta koja nosi rizike od financijskih korekcija u slučaju većih pogrešaka.

Najjednostavniji način da se cjelokupan proces odradi uspješno je angažiranje konzultantske tvrtke koja će vas voditi kroz cijeli proces te uz minimalan angažman vaših resursa osigurati kvalitetnu i učinkovitu pripremu i provedbu projekta. 

29. studeni 2022 03:16