Što i kako
StoryEditor

Isplati li se više ulagati u nekretnine za najam na moru ili u središtu Zagreba? Donosimo detaljan izračun

05. Travanj 2023.
Ulaganje u nekretnine i život od rentijerstva već je praktički naš nacionalni sport. Svi bismo voljeli manje raditi i živjeti od pasivnih prihoda. No situacija s nekretninama, posebno njihovim cijenama, rapidno se mijenja posljednjih godina pa samim time i iznosi ulaganja i povrata investicije (popularni ROI). Za točnu kalkulaciju koliko je to zapravo isplativo, naveli smo dva primjera ulaganja, jedan u kuću na moru i jedan u stan u središtu Zagreba. 
 
Bojan Bernik, svestrani poduzetnik i vlasnik IT tvrtke Morgan Code, kupio je 2018. u dogovoru sa suprugom zemljište od 100 četvornih metara u Zadru, u blizini plaže. Na zemljištu se nalazila stara kuća veličine 70 četvornih metara i s obzirom na to da je imala visoki strop, uspjeli su ju ‘podići‘ te napraviti visoko potkrovlje i gornju terasu, tako da kuća danas ima jednu spavaću sobu u prizemlju i jednu  na katu, uključujući gornju terasu.  Ukupan iznos ulaganja u zemljište i kuću iznosio je tako prije pet godina 120 tisuća eura, od čega je 40 tisuća bio gotovinski kredit banke, s oko pet posto kamate.
 
Na svojem je Facebook profilu Bernik prije dvije godine objavio točnu kalkulaciju povrata i isplativosti ulaganja, iz koje se vidi odnos prihoda i troškova na razini tri sezone u današnjoj Villi Baronessi koju iznajmljuje, ali ju i u lipnju i prvih deset dana kolovoza i sam koristi sa svojom obitelji. 
 
U troškovima u tablici  je uračunata i rata gotovinskog kredita (glavnica i kamata) od 3.500 eura godišnje. Naveo je i verziju dobiti bez kredita, da se vidi razlika u profitabilnosti. U troškovima se nalazi i provizija za Booking i Airbnba. 
image

Kalkulacija za kuću za odmor na moru, izvor Bojan Bernik

foto
- Iako sam u početku bio skeptičan, naše se ulaganje pokazao potezom stoljeća. Kuća je kupljena 2018., a preuređena iz temelja 2019., kada smo ju i pripremili za sezonu. Lanjska je bila rekordna, uprihodili smo preko 16 tisuća eura, te podigli cijene za nekoliko posto, na 193 eura po noćenju. Danas se ta kuća može prodati za duplo više nego što smo uložili. U pet godina porasle su cijene svega iako su se u zadnje vrijeme počele spuštati cijene građevinskog materijala.
 
image

Bojan Bernik

foto Lider Media
 
U Istri, gdje trenutno s partnerom radim na sličnom, ali luksuznijem objektu s bazenom, sve je brutalno skuplje nego što je bilo u Zadru. Tada je to po računici bilo nekih 10 posto povrata u 10 godina, međutim danas prilikom ulaganja u nekretnine ROI se produžuje na preko 15 godina. Mi smo investiciju isplatili za manje od tri godine, ali zahvaljujući ranijoj otplati iz drugih izvora prihoda, inače bi povrat trajao oko deset godina – priča Bernik.  
 

Atraktivno uređenje najviše utječe na cijenu

 
Tvrtka Irundo koju je pokrenuo poduzetnički dvojac, Igor Kordić i Tomislav Zovko bavi se full menadžmentom nekretnina u strogom centru Zagreba, a posao su proširili i na Dubrovnik, Rovinj, Opatiju i Beč, gdje su nedavno ugovorili suradnju za 40 apartmana. 
 
Agencija trenutno upravlja sa 200-tinjak nekretnina. Lider je o njima već objavio poduzetničku priču no kao podsjetnik na izazove u rentanju danas i prije više od deset godina, valja se podsjetiti razlike:  - Kada smo 2011. godine krenuli u dotad nepoznati biznis, imali smo viziju i strategiju za Zimmer frei 2.0. Postali smo predvodnici jednog potpuno novog koncepta te vrlo brzo postali i vodeća agencija u property management industriji. Zimmer frei natpise poslali smo u prošlost, a brojnim malim iznajmljivačima apartmana život smo učinili manje stresnim, uz istu ili još bolju zaradu – ispričao je Kordić.
 
Njihov je početak, dodaje, bio jako zanimljiv jer je prije 11 godina teško vlasnicima stanova u Zagrebu objasniti da će urediti njihov stan i iznajmljivati ga turistima na par dana. Tada još nije postajao koncept city breaka, barem ne u Zagrebu. Danas je glavna djelatnost njihove agencije kompletno upravljanje nekretninama, što podrazumijeva koordinaciju s gostima prije, tijekom i nakon boravka, organizaciju self check-ina ili osobnog prijema gostiju, te prijavu u eVisitor sustav. Nakon odlaska gostiju organiziraju i koordiniraju čišćenje apartmana, pranje i peglanje posteljine, dostavu potrošnog materijala za svaku smjenu gostiju, te brinu o eventualnim oštećenjima ili kvarovima. Uz sve to Irundo se brine i o oglašavanju i prodaji i formiranju cijene te o komunikaciji s gostima. 
image

Igor Kordić, Tomislav Zovko

foto Rene Karaman
 
Oko 90 posto vlasnika nekretnina koje Irundo nudi gostima su zapravo investitori koji su ulaganja u nekretnine prepoznali kao najbolji način oplemenjivanja kapitala. Vlasnici imaju druge poslove, a Irundo im ‘radi novac‘. 
 
Tako Kordić kaže da su cijene nekretnina u centru Zagreba u kontinuiranom porastu, što su svi iskusili na svojoj koži i dosta ovise o tome radi li se o novoj zgradi ili starogradnji. Za turističko iznajmljivanje i dalje je najbitnija lokacija, najuži centar, maksimalne udaljenosti 500 metara od Trga bana Jelačića.
 
- Trenutačno je dosta veliki raspon cijena starogradnje i one se kreću od  2.000 eura/ m2 do 4.000/ m2, dok kod novogradnje u centru Zagreba cijene četvornog metra sežu i do osam tisuća eura. Trenutačno je normalna cijena po kojoj se prodaju stari stanovi za uređenje u strogom centru Zagreba oko 2.000 eura/m2. Na prodajne cijene utječe niz parametara, a to su izgradnja novih stambenih zgrada, cijena novogradnje, APN krediti, zarada od turističke sezone te način financiranja ulaganja u nekretnine koji se većinom realizira gotovinom, odnosno stanovi se kupuju ‘kešom iz čarape‘.
 
Uz to, sve više stranaca živi ili radi u Zagrebu što također utječe na porast kupoprodajnih cijena – priča Kordić. Dodaje i to da se uređivanje apartmana razlikuje od stana za stanovanje jer je više naglasak na dizajnu interijera, a manje na funkcionalnosti. Razlog tomu je što je u Zagrebu prosječan boravak gostiju 1,5 dan. Pa tako Kordić tvrdi da atraktivno uređenje najviše utječe na ostvarenu cijenu po noćenju i godišnji prihod. Međutim, unatoč tome što cijene po kojima se prodaju stanovi u centru Zagreba rastu, to se ne odražava na cijene noćenja po kojima se iznajmljuju gostima. 
 
-To je potpuno drugo tržište na koje utječu potpuno drugi faktori, a to su isključivo ponuda i potražnja, na koju jako utječe ponuda slobodnih soba u hotelima za određeni datum – dodaje Kordić. 
 
Prema njegovom mišljenju, investicija u nekretninu u centru Zagreba ima smisla ako je godišnji prinos minimalno četiri posto i ako je ukupan povrat investicije početno izračunat u trajanju do 25 godina. Naravno, s vremenom cijene nekretnina rastu pa se time i skraćuje povrat investicije, ako dođe do prodaje nekretnine.
 
A evo i konkretnog primjera kalkulacije za stan u strogom centru Zagreba, veličine 80 četvornih metara: 
image

Kalkulacija za luksuzni apartman u Zagrebu, izvor Irundo

foto
 
Iznajmljivanje nekretnina bez posrednika svakako zvuči puno primamljivije i profitabilnije. To ne može biti tako težak posao, da ga bilo tko ne bi mogao obavljati. Međutim, osim vremena, rentijerstvo zahtijeva i neko prethodno iskustvo i znanje, pogotovo ako se radi o fazi planiranja ulaganja, u kojoj postoji mnogo detalja o kojima se prilikom ulaska u investiciju niti ne razmišlja. Vlasnici se stoga često preinvestiraju jer nisu dobro računali. 
20. svibanj 2024 04:01