piše: Stjepan Lović, odvjetnik Odvjetničko društvo Grubišić & Lović & Lalić
Iako Zakon o obveznim odnosima sadržava jasne odredbe o odgovornosti prodavatelja nekretnine, čest je slučaj da ih prodavatelji izbjegavaju staviti u ugovore i ne pristaju na prijedlog kupca da se takve odredbe nađu u njima. U mnogim slučajevima to znači da je gubitnik samo jedna strana – kupac.
Posljedica je potražnje za nekretninama i porasta cijene četvornog metra i to da se kupci radi izbjegavanja daljnjeg povećavanja cijena nekretnina na tržištu brzopleto i bez ikakva prethodnog znanja o investitoru odluče za kupnju nekretnina, pristajući pritom na ugovorne odredbe koje je predložio investitor, od kojih je većina nepromjenjiva. Iako Zakon o obveznim odnosima sadržava jasne odredbe o odgovornosti prodavatelja, čest je slučaj da ih prodavatelji izbjegavaju staviti u ugovore i ne pristaju na prijedlog kupca da se takve odredbe nađu u njima.
Kupci zbog želje za brzim stjecanjem nekretnina često nemaju i ne traže sve informacije koje se odnose na zemljišnoknjižno stanje nekretnine iako je zemljišnoknjižni registar javno dostupan, pa su tako česti slučajevi da predmetom ugovora bude nekretnina na kojoj je već hipoteka ili zabilježba sudskih sporova. Sve to u slučaju spora s prodavateljem ide na štetu kupca jer je on bio dužan sâm utvrditi zemljišnoknjižno stanje nekretnine.
Kašnjenje na štetu kupca
Uobičajeno je da ugovori o kupoprodaji sadržavaju i krajnji rok predaje posjeda nekretnine kupcu. Međutim, takve odredbe često ne predviđaju nikakvu sankciju poput ugovorne novčane kazne koju bi za slučaj zakašnjenja s ispunjenjem ugovornih obveza prodavatelj bio dužan platiti. Prema hrvatskim zakonima, ima slučajeva u kojima je investitor dužan platiti ugovornu kaznu zbog zakašnjenja u građenju, ali valja naglasiti da se takvi slučajevi odnose samo na trgovačke ugovore, i to samo kad je tako posebno ugovoreno.
Naime, Posebne uzance o građenju, trgovački običaji koji obvezuju obje ugovorne strane u trgovačkim ugovorima povezanima s građenjem, primjenjuju se uvijek ako ih ugovorne strane nisu posebno isključile iz primjene, no njima je propisano da je ugovornu kaznu od jednog promila (0,01%) ugovorene cijene dužna platiti ona strana koja ne ispuni u roku svoje obveze povezane s građenjem, i to samo kad je tako posebno ugovoreno. Međutim, trgovački ugovori nisu ugovori kojima je jedna od strana fizička osoba, a takva je većina ugovora o kupoprodaji. U tim se slučajevima osim odredbi ugovora o kuprodaji mora primijeniti opći propis kojim su uređeni ugovorni odnosi – Zakon o obveznim odnosima (ZOO). Budući da takvi ugovori često ne sadržavaju ugovornu kaznu zbog zakašnjenja, a ZOO određuje da se ugovorna kazna primjenjuje samo ako je ugovorena, prodavatelj u tim slučajevima ne snosi obvezu plaćanja penala zbog zakašnjenja.
Što može kupac
Neovisno o tome, prema općim odredbama Zakona o obveznim odnosima kupcu pripadaju druga prava u slučaju da prodavatelj zakasni izvršiti ugovorne obveze. Ako rokovi ispunjenja ugovornih obveza nisu predviđeni kao bitan sastojak ugovora, prodavatelj zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a kupac da zahtijeva njezino ispunjenje. Ako pak kupac želi raskinuti ugovor, mora ostaviti prodavatelju primjeren naknadni rok za ispunjenje. Ne ispuni li prodavatelj obvezu ni u naknadnom roku, nastupaju jednake posljedice kao i u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora, odnosno mogućnost raskida ugovora i naknada štete. Naknada štete u tom bi smislu značila, primjerice, troškove smještaja koje je kupac morao plaćati umjesto boravka do predaje u posjed nekretnine koja je predmetom ugovora ili štete u visini potencijalne najamnine koju je kupac kao vlasnik mogao zaraditi iznajmljujući nekretninu. Važno je također naglasiti da se naknada štete može zahtijevati neovisno o korištenju ostalih prava. Česte su i situacije u kojima se prodavatelj nakon primitka određene visine kupnje obvezuje predati kupcu i brisovno očitovanje za brisanje već upisane hipoteke, ali i da onaj čija je hipoteka upisana nije upoznat s takvim dogovorom. Tada kupac, smatrajući da je sve jasno dogovoreno, često zbog neznanja, isplaćuje kupnju u cijelosti, ali preuzima nekretninu opterećenu dugovima kupca.
Slabija ugovorna strana
Sve opisane situacije izazivaju sporove između prodavatelja i kupca koji često, unatoč jasnim činjenicama, znaju potrajati i nekoliko godina. Krivnja je djelomično i na kupcima jer slijepo vjeruju usmenim obećanjima prodavatelja, koji u rijetkim situacijama budu naznačeni u ugovorima kao obveze prodavatelja. Stoga je nužno prije svega utvrditi zemljišnoknjižno stanje nekretnine i slobodno dati prijedloge na nacrt ugovora koji prodavatelj dostavi kupcu.
Važno je također ne žuriti se s sklapanjem ugovora zbog bojazni od gubitka te nekretnine ili radi povećanja cijene nekretnine, što je u posljednje vrijeme čest argument prodavatelja za brzo potpisivanje ugovora. Propustom barem jednog od naznačenih koraka i brzopletnim ulaskom u ugovorni odnos s prodavateljem sigurno će se izazvati spor, i to takav u kojem će gubitnik biti samo jedna strana – kupac.