Što i kako
StoryEditor

Nekretnine: Koje korake nipošto ne smijete propustiti kad ugovarate kupnju

13. Veljača 2024.
piše: Stjepan Lović, odvjetnik Odvjetničko društvo Grubišić & Lović & Lalić

Iako Zakon o obveznim odnosima sadržava jasne odredbe o odgovornosti prodavatelja nekretnine, čest je slučaj da ih prodavatelji izbjegavaju staviti u ugovore i ne pristaju na prijedlog kupca da se takve odredbe nađu u njima. U mnogim slučajevima to znači da je gubitnik samo jedna strana – kupac.

Posljedica je potražnje za nekretninama i porasta cijene četvornog metra i to da se kupci radi izbjegavanja daljnjeg povećavanja cijena nekretnina na tržištu brzopleto i bez ikakva prethodnog znanja o investitoru odluče za kupnju nekretnina, pristajući pritom na ugovorne odredbe koje je predložio investitor, od kojih je većina nepromjenjiva. Iako Zakon o obveznim odnosima sadržava jasne odredbe o odgovornosti prodavatelja, čest je slučaj da ih prodavatelji izbjegavaju staviti u ugovore i ne pristaju na prijedlog kupca da se takve odredbe nađu u njima.

Kupci zbog želje za brzim stjecanjem nekretnina često nemaju i ne traže sve informacije koje se odnose na zemljišnoknjižno stanje nekretnine iako je​ zemljišnoknjižni registar javno dostupan, pa su tako česti slučajevi da predmetom ugovora bude nekretnina na kojoj je već hipoteka ili zabilježba sudskih sporova. Sve to u slučaju spora s prodavateljem ide na štetu kupca jer je on bio dužan sâm utvrditi zemljišnoknjižno stanje nekretnine.

Kašnjenje na štetu kupca

Uobičajeno je da ugovori o kupoprodaji sadržavaju i krajnji rok predaje posjeda nekretnine kupcu. Međutim, takve odredbe često ne predviđaju nikakvu sankciju poput ugovorne novčane kazne koju bi za slučaj zakašnjenja s ispunjenjem ugovornih obveza prodavatelj bio dužan platiti. Prema hrvatskim zakonima, ima slučajeva u kojima je investitor dužan platiti ugovornu kaznu zbog zakašnjenja u građenju, ali valja naglasiti da se takvi slučajevi odnose samo na trgovačke ugovore, i to samo kad je tako posebno ugovoreno.

Naime, Posebne uzance o građenju, trgovački običaji koji obvezuju obje ugovorne strane u trgovačkim ugovorima povezanima s građenjem, primjenjuju se uvijek ako ih ugovorne strane nisu posebno isključile iz primjene, no njima je propisano da je ugovornu kaznu od jednog promila (0,01%) ugovorene cijene dužna platiti ona strana koja ne ispuni u roku svoje obveze povezane s građenjem, i to samo kad je tako posebno ugovoreno. Međutim, trgovački ugovori nisu ugovori kojima je jedna od strana fizička osoba, a takva je većina ugovora o kupoprodaji. U tim se slučajevima osim odredbi ugovora o kuprodaji mora primijeniti opći propis kojim su uređeni ugovorni odnosi – Zakon o obveznim odnosima (ZOO). Budući da takvi ugovori često ne sadržavaju ugovornu kaznu zbog zakašnjenja, a ZOO određuje da se ugovorna kazna primjenjuje samo ako je ugovorena, prodavatelj u tim slučajevima ne snosi obvezu plaćanja penala zbog zakašnjenja.

Što može kupac

Neovisno o tome, prema općim odredbama Zakona o obveznim odnosima kupcu pripadaju druga prava u slučaju da prodavatelj zakasni izvršiti ugovorne obveze. Ako rokovi ispunjenja ugovornih obveza nisu predviđeni kao bitan sastojak ugovora, prodavatelj zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a kupac da zahtijeva njezino ispunjenje. Ako pak kupac želi raskinuti ugovor, mora ostaviti prodavatelju primjeren naknadni rok za ispunjenje. Ne ispuni li prodavatelj obvezu ni u naknadnom roku, nastupaju jednake posljedice kao i u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora, odnosno mogućnost raskida ugovora i naknada štete. Naknada štete u tom bi smislu značila, primjerice, troškove smještaja koje je kupac morao plaćati umjesto boravka do predaje u posjed nekretnine koja je predmetom ugovora ili štete u visini potencijalne najamnine koju je kupac kao vlasnik mogao zaraditi iznajmljujući nekretninu. Važno je također naglasiti da se naknada štete može zahtijevati neovisno o korištenju ostalih prava. Česte su i situacije u kojima se prodavatelj nakon primitka određene visine kupnje obvezuje predati kupcu i brisovno očitovanje za brisanje već upisane hipoteke, ali i da onaj čija je hipoteka upisana nije upoznat s takvim dogovorom. Tada kupac, smatrajući da je sve jasno dogovoreno, često zbog neznanja, isplaćuje kupnju u cijelosti, ali preuzima nekretninu opterećenu dugovima kupca.

Slabija ugovorna strana

Sve opisane situacije izazivaju sporove između prodavatelja i kupca koji često, unatoč jasnim činjenicama, znaju potrajati i nekoliko godina. Krivnja je djelomično i na kupcima jer slijepo vjeruju usmenim obećanjima prodavatelja, koji u rijetkim situacijama budu naznačeni u ugovorima kao obveze prodavatelja. Stoga je nužno prije svega utvrditi zemljišnoknjižno stanje nekretnine i slobodno dati prijedloge na nacrt ugovora koji prodavatelj dostavi kupcu.

Važno je također ne žuriti se s sklapanjem ugovora zbog bojazni od gubitka te nekretnine ili radi povećanja cijene nekretnine, što je u posljednje vrijeme čest argument prodavatelja za brzo potpisivanje ugovora. Propustom barem jednog od naznačenih koraka i brzopletnim ulaskom u ugovorni odnos s prodavateljem sigurno će se izazvati spor, i to takav u kojem će gubitnik biti samo jedna strana – kupac. 

28. veljača 2024 06:39