Kupiti nekretninu namijenjenu za turističko iznajmljivanje isplati se svim strancima s područja EU-a, EGP-a i Švicarske. Dovoljno je da od mjerodavnog ureda za turizam dobiju odobrenje za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja soba, apartmana i kuća za odmor kao iznajmljivači koji te usluge obavljaju u sklopu svoga domaćinstva
Sve je više stranaca vlasnika nekretnina koji svoju nekretninu u Hrvatskoj upotrebljavaju ne samo za potrebe obitelji nego je u dijelu godine iznajmljuju turistima. Štoviše, sve je više stranaca koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj namijenjene isključivo za turističko iznajmljivanje. Privlačnost Hrvatske kao turističkog odredišta i nisko porezno opterećenje zarada od iznajmljivanja nekretnina glavni su razlozi takvih kretanja.
Prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, koji uređuje uvjete za obavljanje djelatnosti pružanja usluga smještaja, u različitom su položaju stranci državljani Europske unije, Europskoga gospodarskog prostora i Švicarske u odnosu na državljane trećih zemalja. Zbog razlika u pravnom uređenju obavljanja djelatnosti razlikuju se i njihove porezne obveze.
Ograničenja u kapacitetima
Stranci državljani EU-a, EGP-a i Švicarske mogu u mjerodavnom uredu za turizam dobiti odobrenje za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja soba, apartmana i kuća za odmor kao iznajmljivači koji te usluge obavljaju u okviru svoga domaćinstva, pod jednakim uvjetima kao hrvatski državljani. Mogu pružati usluge smještaja gostima u sobama, apartmanima i kućama za odmor do najviše deset soba odnosno dvadeset kreveta (u koje se ne ubrajaju pomoćni kreveti), usluge smještaja u kampu ili kamp-odmorištu s najviše deset smještajnih jedinica odnosno za najviše trideset gostiju istodobno (u koje se ne ubrajaju djeca do 12 godina) i za isti broj gostiju pružati usluge u objektima za robinzonski smještaj.
Uz uslugu smještaja iznajmljivač u okviru svoga domaćinstva može gostima pružati i uslugu doručka. Uvjet za obavljanje djelatnosti jest odobrenje mjerodavnog tijela kojemu prethodi postupak kategorizacije objekta u kojemu će se usluge obavljati, a iznajmljivač mora biti vlasnik te nekretnine. Sve te usluge iznajmljivač može pružati izravno gostu ili preko turističke agencije. Različito od naših državljana koji pružaju usluge smještaja turistima i postaju obveznici PDV-a tek nakon što ostvare prihod veći od praga PDV-a, koji u 2023. iznosi 39.816,84 eura, iznajmljivači stranci od prvoga su dana obavljanja djelatnosti obveznici PDV-a.
Na njih se ne primjenjuju odredbe o tzv. malim poreznim obveznicima, nego su dužni najkasnije petnaest dana prije početka obavljanja djelatnosti upisati se u registar obveznika PDV-a i na svojim izlaznim računima zaračunavati PDV po stopi od 13 posto. Ako stranac ne pruža uslugu smještaja izravno gostu, nego radi isključivo uz posredovanje turističke agencije koja ima sjedište u Hrvatskoj, ne mora se upisati u registar obveznika PDV-a, nego obvezu PDV-a prenosi na turističku agenciju koja u tom slučaju obračunava PDV na uslugu primljenu od isporučitelja stranca. Obvezu obračunavanja PDV-a na uslugu primljenu od stranca ima turistička agencija koja je obveznica PDV-a i ona koja nije u sustavu PDV-a. Pravo agencije na odbitak pretporeza ovisi o poreznom statusu agencije, o tome je li obveznica PDV-a te o tome primjenjuje li poseban postupak oporezivanja marže ili gostu zaračunava PDV na ukupnu naknadu.
Porez na dohodak
Državljanin EU-a, EGP-a i Švicarske koji u Hrvatskoj obavlja usluge smještaja gostima može jednako kao i naši građani porez na dohodak od ostvarene zarade plaćati po krevetu odnosno smještajnoj jedinici u kampu sve dok mu je prihod od iznajmljivanja do 39.816,84 eura. Visinu poreza na dohodak po krevetu odnosno po smještajnoj jedinici određuje grad ili općina na čijem je području nekretnina, pri čemu taj porez ne može biti manji od 19,91 eura godišnje po krevetu, a može biti do najviše 199,08 eura. Ako lokalna jedinica ne donese odluku o visini poreza, porez na dohodak iznosi 99,54 eura godišnje po krevetu. Tek ako stranac iznajmljivač u tijeku godine ili u cijeloj godini prijeđe prag prihoda od 39.816,84 eura, od prvoga dana sljedećeg mjeseca odnosno od početka sljedeće godine obvezu poreza na dohodak utvrđuje na temelju poslovnih knjiga kao razliku između naplaćenih primitaka i plaćenih izdataka, stopi od 20 i 30 posto, ovisno o poreznoj osnovici.
Državljani trećih zemalja
Vlasnici nekretnina državljani trećih zemalja ne mogu u Hrvatskoj dobiti odobrenje za pružanje usluga smještaja u domaćinstvu. Ne mogu pružati uslugu smještaja u domaćinstvu, ali mogu iznajmljivati svoju nekretninu na temelju ugovora o najmu. S obzirom na to da su stranci, moraju se od prvoga dana upisati u registar obveznika PDV-a i zaračunavati PDV po stopi od 25 posto, ali ako je korisnik usluge najma poslovni subjekt, ne moraju se upisati u registar obveznika PDV-a jer obvezu PDV-a mogu prenijeti na najmoprimca. Ako su upisani u registar kao obveznici PDV-a, obvezu poreza na dohodak utvrđuju na temelju poslovnih knjiga. Ako nisu obveznici PDV-a jer su poreznu obvezu prenijeli na najmoprimca, a prihod od najma je ispod praga PDV-a, porez na dohodak plaćaju prema rješenju Porezne uprave, i to po stopi od 10 posto uz paušalno priznatih 30 posto izdataka koji umanjuju poreznu osnovicu. Ako stranac vlasnik nekretnine državljanin treće zemlje želi u RH obavljati uslugu smještaja gostima kao turističku uslugu, mora u županijskom uredu za poslove gospodarstva registrirati obrt i na njega se primjenjuju sva porezna pravila propisana za obrtnike. Sve dok su mu isporuke ispod praga PDV-a, ne mora biti obveznik PDV-a i sve dok mu primitci ne prijeđu prag PDV-a, može porez na dohodak utvrđivati u paušalnom iznosu kako je propisano za obrtnike paušaliste, po stopi od deset posto na paušalnu osnovicu, koja ovisi o godišnjim primitcima.