Kako se čini, Prijedlog zakona o upravljanju zgradama nije doveo u red dugogodošnji kaos u tom području, nego je sve zakomplicirao. Pri tome nije definirao ni osnovnu stvar, od koje sve treba poći – što je zgrada. Je li ona cijela građevina s jednim upraviteljem ili je čine pojedini ulazi pa svaki ima svog upravitelja i predstavnika stanara?
Umjesto dobra pravnog okvira kad je riječ o upravljanju zgradama imamo tek nekoliko članaka u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz 1997. koji se najčešće ne poštuju te podzakonski akt (Uredba iz 1997.) koji je toliko štur i neažuriran da jednostavno nije na prihvatljivoj razini. Imamo i dugogodišnje najave potpuno novog lex specialis, ali on iz prilično nerazumljivih razloga nikako da dođe do postupka predlaganja i usvajanja.
Daleko veći problem je što je nacrt prema sudu struke izrazito loš i što se još jednom propustilo iskoristiti i znanje i dobru volju udruge upravitelja zgrada kao jedne od najaktivnijih udruga (održano je više od 20 godišnjih savjetovanja s referentima, koji su, potpuno sigurno, vrh pravničke struke, uključujući posebno i suce najviših sudova), koja je, dodatno, životno zainteresirana da pravni okvir bude što bolji.
U nastavku navodimo nekoliko primjera koji nam pokazuju što nas najvjerojatnije čeka.
Idealni rok intervencije
U jednom članku propisana je obveza upravitelja da bude na licu mjesta (ili pošalje stručnjake, npr. vodoinstalatere) u roku od tri sata od poziva, a ako tako ne bude, zapriječena je velika novčana kazna. Predlagatelj kao da je zanemario da nisu sve zgrade u velikim gradovima (a i ondje je takvo što potpuno nerealno). Što ako je poziv u tri ujutro? Nemaju svi, pa čak ni svi veći gradovi takve dežurne službe, a ako i imaju njima nije propisano da do vas moraju stići u roku tri sata.
Zaboravljeni su npr. otoci, na kojima je zimi teško bilo što osigurati (čak i trgovine), a očekuje se da se dežurne službe i dežurni upravitelj pojave u trenutku. Djeluje kao da predlagatelj na kraju očekuje da u Zagrebu rok za reakciju bude tri sata, u Splitu pet, Šibeniku sedam itd. Da nije smiješno bilo bi žalosno.
Potpisati zapisnik odmah
U jednom je članku propisano kako sazvati i organizirati sastanak suvlasnika. U praksi je poznat ogroman problem sa suvlasnicima strancima koji nemaju prebivalište u Hrvatskoj, a u nekim zgradama (posebno na obalnom području) imaju čak i većinu. Ovaj članak je školski primjer potpunog zanemarivanja aktualnosti, od tehničkih novina pa do stanja kao što je pandemija COVID-19 i njezine uloge u održavanju sastanaka većeg broja osoba (što sastanci suvlasnika u pravilu svakako jesu).
Zato je gotovo nevjerojatno da se propustilo uvesti elektroničko glasovanje (ne mora biti pravilo, ali mogućnost mora postojati), kao i da se za valjanost odluka zahtijeva da svi suvlasnici potpišu zapisnik – svatko tko je ikada bio na takvom sastanku zna da se zapisnik u pravilu izrađuje naknadno, dakle nakon završetka sastanka.
Uglavnom, predloženo rješenje znači da glasovanje bez potpisa ne znači ništa, kao da se polazi od toga da će i predstavnik i upravitelj u nečijem interesu lagati, što je i nevjerojatno i potpuno neprihvatljivo. U drugom se članku kao iznimka (ali bez potankosti kada je moguća primjena) ipak dopušta ‘sastanak na daljinu‘. Sadržajno članak nije prijeporan. Međutim, trebalo bi omogućiti predstavniku da zatraži ovjeru potpisa (samo) onog davatelja potpisa u čiji potpis sumnja, osim ako je riječ o e-potpisu.
Bilo bi dobro izrijekom izjednačiti elektroničku poštu s mrežama tipa Viber, WhatsApp i sl. (vrlo često su suvlasnici umreženi, možda bi bilo dobro taj model i poticati). Naravno da bi trebalo unijeti i pitanje kako komuniciraju stranci koji ne poznaju hrvatski jezik (neka npr. uzmu odvjetnika ako nemaju osobu od povjerenja).
Na temelju se gradi
Nevjerojatno je da se nije ni pokušalo iskoristiti mogućnost ispravljanja jednog problema koji svi pasivno gledamo od stupanja na snagu Zakona o vlasništvu do danas. Naime, taj je zakon definirao što je zgrada. Međutim, u praksi upravljanja zgrada je jedan ulaz, pa imamo nizu slučajeva u kojima ima toliko upravitelja koliko je ulaza u zgradi, a bez ikakva uporišta u bilo kojem propisu. Tako se može dogoditi da jedan ulaz odluči obnoviti fasadu, a druga dva ne. Što onda?
Lako bismo mogli nastaviti nabrajanje, ali postavlja se pitanje smisla. Dakle, izostala je potrebna mjera transparentnosti kod predlagatelja, a kašnjenje je potpuno neprihvatljivo. Izostala je gotovo potpuno i uporaba dosega sudske prakse – poznato je da su pravu pravcatu katastrofu, svaki na svoj način, spriječili svojim odlukama Ustavni sud RH (posebno glede aktivne i pasivne legitimacije) i Vrhovni sud RH (kada su niži sudovi svojim odlukama tražili da jedan upravitelj snosi sav rizik pogrešaka države, koja je naplaćivala pričuvu od najmoprimaca), a imamo utisak da je savjetovanje sa zainteresiranima bilo sve samo ne ono što bi po naravi stvari u konkretnom slučaju bilo nužno – maksimalno angažiranje Udruge upravitelj sa svim njezinim resursima, pa neka onda javnost i resorno ministarstvo na temelju takva ‘materijala‘ rade dalje.
Tada bi zgrade dobile pravnu osobnost, pa sigurno ne bi bile predviđene kazne koje nijedan mali upravitelj ne može platiti.