Tvrtke i tržišta
StoryEditor

APARTMANIZACIJA: U Zadarskoj županiji u 20 godina na svaka dva kućanstva jedan novi stan

08. Listopad 2022.

Eksplozija tržišta nekretnina ovih je dana dobila tumačenje u zajedničkoj publikaciji Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te Ekonomskog instituta, iz koje prepisujemo da je prošle godine u Hrvatskoj realizirano za trećinu više nekretninskih kupoprodaja te da je vrijednost ugovora porasla za 50 posto. Tako je u 133.997 transakcija ostvaren promet veći od 60 milijardi kuna.

Na predstavljanju ‘Pregleda tržišta nekretnina u 2021.‘ državni tajnik Željko Uhlir rekao je da je oko 50 posto transakcija realizirano gotovinom. Premda takvog podatka u brošuri od 180 stranica nema, riječ je o (nažalost nedokazanoj) tezi o velikoj nekretninskoj vešmašini nelegalno stečenog novca.

No, pogledajmo u kojoj se mjeri tržište nekretnina oslanja na građevinsku operativu u malo duljem roku. U Hrvatskoj je u posljednjih dvadeset godina (od 2002. do 2021.) sagrađeno gotovo 295 tisuća stanova, što znači da je novi stan kupio ili sagradio svaki trinaesti stanovnik, odnosno da svako peto kućanstvo živi u ‘novogradnji‘ (kako se u oglasnicima nazivaju svi objekti sagrađeni u ovom stoljeću).

Inflacija ubija ušteđevinu

Iako Državni zavod za statistiku od 295 tisuća novih stanova samo 5649 jedinica vodi kao stanove za odmor, apartmanizacija je glavni razlog građevinskog buma na Jadranu. U graditeljsku jednadžbu treba dodati i Zagreb. Zagrebačke nekretnine su i prije razbuktavanja inflacije bile ulagačko pribježište poduzetnicima, liječnicima, odvjetnicima te iznajmljivačima na Jadranu, pa kako ne bi bile danas, pogotovu u kontekstu mogućeg pranja novca.

Sad još k tome živimo u doba dvoznamenkaste inflacije. Rast cijena od 12 posto ušteđevinu od 100 tisuća kuna u godinu dana obezvrijedi za čak 12 tisuća kuna, a na gomili od milijun eura to je gubitak od 120.000 eura! Pritom kamatne stope na štednju gotovo da i ne postoje. Primjerice, oročenje na četiri godine donosi ‘prinos‘ od 0,02 posto na godinu. Nije to samo zbog povijesno niskih kamata (koje bi uskoro mogle početi malo rasti).

Banke su, naime, ‘pune ko brod‘, nikad nisu imale više novca, pa nemaju potrebe za poticanjem štednje. Kako većina građana ne želi riskirati s dionicama, pa ni s ulaganjima u fondove, okrenuli su se ulaganju gotovine u nekretnine, u Zagrebu i na Jadranu. S tim da morske cijene dodatno bildaju kupci iz inozemstva, ponajprije oni iz EU, u očekivanju ulaska Hrvatske u eurozonu i schengenski režim.

Zato zagrebački investitori građevinske parcele za nove objekte ili interpolacije na mjestu ruševnih kućeraka plaćaju ‘suhim zlatom‘, pa kupci stan kupuju ‘za dijamante‘ – cijena kvadrata u Bužanovoj već je prešla 6500 eura. I na Jadranu se za kvadrat sve češće traži i više od četiri tisuće eura.

Dakle, na Jadran i Zagreb, koji zajedno imaju 53 posto stanovništva, otpada 71 posto novogradnji. S druge strane, prema istraživanju Ekonomskog instituta, upravo je stanovnicima priobalja najteže doći do stana. Oni su za kvadrat stana/apartmana lani trebali izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, odnosno cijeli dohodak potrošili bi za kupnju oko tri kvadrata. Taj ‘indeks priuštivosti‘ najviše pogađa stanovnike Dubrovnika, Baške Vode, Hvara i Rovinja, te Sukošana, Baške, Vrsara, Marine, Novalje, Krka, Župe dubrovačke, Splita i Umaga.

Prvih 75 gradova i općina (od ukupno 163 za koje je raspoloživa vrijednost indeksa priuštivosti) su u priobalju. Prvi predstavnik kontinentalne Hrvatske, tek na 76. mjestu je, naravno, Zagreb. Zagrepčani za svoju godišnju zaradu mogu kupiti 6,4 kvadrata. Najlakša bi pak trebala biti kupnja u Vukovaru, Plitvičkim Jezerima, Strahonincu, Đurđenovcu, Dardi, Ogulinu, Belom Manastiru i Pakracu, gdje zaposleni građani za svoj godišnji dohodak mogu kupiti između 12,2 i 48,3 kvadrata stambenog prostora.

Novalja – najveće gradilište apartmana

Međutim, ta ‘priuštivost‘ nema uporište u podacima o gradnji stambenih objekata. Novi stan ili kuću priuštilo si je u posljednjih dvadeset godina tek svako deseto kućanstvo u Virovitičko-podravskoj i Karlovačkoj županiji, a svako deveto u Koprivničko-križevačkoj, Sisačko-moslavačkoj i Bjelovarsko-bilogorskoj županiji. Na drugoj su strani hrvatske graditeljske klackalice Istarska i – na prvi pogled iznenađujuće – Ličko-senjska županija – s jednim novim stanom na tri kućanstva. Na vrhu je Zadarska županija, u kojoj je svako drugo kućanstvo kupilo ili sagradilo novi stan. Nije teško zaključiti da je većina od 6747 novogradnji u najnerazvijenijoj, Ličko-senjskoj županiji, nikla u obalnom dijelu, a ponajprije na ‘ličkom‘ dijelu Paga, u Novalji i oko nje.

Drugo je pitanje kako se vodi inventura stambenih objekata i koliko su državne institucije tu dosljedne. Primjerice, prema podacima Hrvatske turističke zajednice, u Hrvatskoj su u srpnju bile registrirane 16.932 kuće za odmor, 3471 više nego prije tri godine. U istom razdoblju DZS je izbrojio tek 206 novih vikendica u cijeloj državi, a u dvadeset godina barata se brojem od samo 5649 novosagrađenih. Unatoč neuvjerljivosti tih podataka veseli što je broj novosagrađenih ‘kuća za odmor‘ posljednjih godina u silaznoj putanji.

Pitanje je koliko je pak Porezna uprava naplatila poreza na kupoprodaju, a koliko na korištenje vikendica. Posebno je upitno kolika je korist od onih smiješno malih paušala kojima država potiče zimmer frei, oblik turizma koji je najmanje isplativ za državu, ali je uvjerljivo najisplativiji za iznajmljivače. 

03. veljača 2023 21:39