Porez na prazne stanove i stambena politika, neke su do aktualnih tema na hrvatskom nekretninskom tržištu koje iznova izazivaju polemike. O tome, stanogradnji, cijenama i drugim aspektima hrvatskog tržišta nekretnina, razgovarali smo s Borom Vujovićem, dopredsjednikom Udruženja poslovanja nekretninama HGK i vlasnikom tvrtke Opereta nekretnine, najveće zagrebačke agencije za promet nekretnina, koja godišnje realizira oko 400 kupoprodaja te je prema podacima Fine lani povećala prihode za gotovo deset posto na 3,8 milijuna eura.
Nedavno su objavljeni podaci da je došlo do pada prometa nekretninama. Koliki je taj pad i u kojem području Hrvatske je najizraženiji?
- Naši podaci pokazuju da je pad prometa nekretninama iznosio oko 20 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Najizraženiji pad zabilježen je u Zagrebu, gdje je glavni uzrok izostanak programa subvencioniranja stambenih kredita (APN krediti) koji je bio prisutan u proljeće prošle godine. Pad transakcija posebno je vidljiv u ožujku i travnju, dok se u svibnju i lipnju tržište stabiliziralo.
Unatoč padu prometa nekretnina, nije došlo do njihovog pada cijena. Neki čak najavljuju daljnji nastavak rasta. Zašto je hrvatsko tržište nekretnina tako tromo i prkosi ekonomskoj logici? Nije li logično da u slučaju pada potražnje i prodaje padaju i cijene?
- Najbolji primjer da tržište ne slijedi uvijek ekonomsku logiku imali smo tijekom ekonomske krize iz 2009. godine, kada je promet nekretnina padao, dok su cijene lagano počele padati tek godinu dana kasnije, odnosno, na našem je tržištu taj pad trajao do 2015. godine. Sad nismo u sličnoj situaciji zbog niza razloga. Naime, unatoč padu prometa nekretnina, nije došlo do drastičnog pada cijena, dok je u nekoliko država došlo do manjih korekcija cijena. Zašto je tome tako najbolje pokazuje primjer našeg investitora koji je upravo završio zgradu u Istri i prodao 25 posto stanova, dok je za sličan projekt prije godinu i pol, do trenutka izdavanja uporabne dozvole, sve stanove imao prodane. Investitori razmišljaju na način da će radije pričekati da nekretnina postigne cijenu koju su postavili jer tržište pokazuje kako je novac taj koji inflacijom gubi vrijednost, dok vrijednost nekretnine raste iz godine u godinu. Samim time, oni mogu čekati jer većina investitora gradi vlastitim sredstvima, ne pritišću ih banke, a dio uloženog novca mogu vraćati i kroz turistički najam, dok nekretninu ne prodaju po željenoj cijeni. Ako se osvrnemo na troškove i vrijeme gradnje novog projekta, oni su značajno viši i duži nego kod projekta koji je završen godinu i pol ranije. Osim toga, investitori u Hrvatskoj osluškuju i druga tržišta, primjerice Njemačku i Austriju, zbog čega i zaustavljaju daljnje projekte. Mi smo malo tržište, ovisno o unutarnjim procesima i ekonomiji. Kad bi turistička sezona značajno podbacila, to bi moglo imati utjecaj na pad cijena jer je dobar dio vlasnika nekretnina za najam kreditno opterećen pa bi loša sezona dovela do problema s otplatom hipoteke i potencijalno bi bili primorani staviti nekretninu na tržište po nižoj cijeni. Uz to, ne treba zaboraviti na obnovu nekretnina od posljedica potresa, što generira ozbiljne prihode građevinskoj industriji, mali broj zaposlenih, turizam kao generator BDP-a, kao i činjenicu da smo dio eurozone.
Često se govori o visokim apetitima prodavatelja te da su tražene cijene više od realnih. Tu se misli prvenstveno na rabljene stanove ili i nove? Kolika korekcija tržišta je potrebna za oživljavanje prodaje?
- Kada se govori o nerealnim zahtjevima u vezi s cijenama nekretnina, to se obično odnosi na rabljene stanove. Korekcija tržišta potrebna za oživljavanje prodaje ovisi o mnogim faktorima, kao što su ponuda i potražnja, ekonomska situacija, kamatne stope itd. Potrebno je detaljno sagledati situaciju na tržištu nekretnina i analizirati trendove kako bi se točno procijenilo kolika bi korekcija trebala biti. Naši podaci ukazuju da vlasnici rabljenih stanova ponekad imaju nerealna očekivanja te je potrebna korekcija traženih cijena. Podaci s kojima raspolažemo govore u prilog činjenici da nije realno očekivati pad realiziranih cijena, nego traženih cijena.
Godišnji porast broja apartmana, odnosno privatnih turističkih ležaja ne prati potražnju te su sve češće inicijative protiv apartmanizacije obale. Kako vi iz perspektive agencije za nekretnine gledate na sve to?
- Iz perspektive agencije za nekretnine, smatramo da je ključno imati jasnu razvojnu strategiju i razumjeti smjer u kojem želimo ići kao turistička zemlja. Dobar dio prometa nekretnina generiran je potražnjom privatnih investitora koji kupuju nekretnine s namjerom iznajmljivanja. Umjesto restriktivnih mjera, zalažemo se za poticajne mjere koje bi pomogle u rješavanju problema stanovanja. Važno je planirati izgradnju tako da odgovara kapacitetima infrastrukture i održava ravnotežu između turističkog razvoja i kvalitete života lokalnog stanovništva.
U isto vrijeme u Zagrebu su aktualne izmjene GUP-a na koje investitori ne gledaju blagonaklono jer se povećavaju zelene površine. Možete li komentirati novi zagrebački GUP?
- Moj dojam je da se novim GUP-om želi smanjiti preizgrađenost nekih prostora, što podržavam. Međutim, važno je uzeti u obzir i potrebu za novim stambenim kvadratima. Velika ograničenja mogu dovesti do smanjenja ponude, što može rezultirati rastom cijena. Potrebno je mudro izbalansirati sve čimbenike kako bi se osigurao održiv razvoj Grada, koji uključuje povećanje zelenih površina, ali i zadovoljavanje stambenih potreba stanovništva.
U kontekstu zagrebačkog GUP-a se govori o smanjenju raspoloživih površina za gradnju. No, s druge strane, broj izdanih građevinskih dozvola je u padu još od 2008. godine. Zašto se ne gradi više i poveća ponuda? Ili više nikada nećemo doseći razine gradnje iz pretkriznih razdoblja? Možda tolika ponuda ni nije potrebna s obzirom na činjenicu da je Hrvatska izgubila 400 tisuća stanovnika, a demografske projekcije su i dalje tmurne. Čak je i Zagreb, barem prema popisu 2021. izgubio dio stanovnika.
- Velik dio investitora koji su radili do 2008. godine nikad se više nije vratio na tržište zbog gubitaka u prošlom ciklusu. Veliki generator gradnje u prošlom ciklusu su bile banke koje su „dijelile kredite“ bez velike selekcije pa smo kao posljedicu takvih odluka imali velik broj neprodanih stanova u Zagrebu, prema nekim navodima i 10 tisuća neprodanih stanova. Broj izdanih dozvola bio je u padu do 2017. godine, kad je počeo novi ciklus, ali pod drugačijim uvjetima. U novom ciklusu najtraženije su nekretnine na dobrim lokacijama, s razvijenom infrastrukturom i u blizini sadržaja, a takvih nema puno i vrlo su skupe. Banke sada od investitora traže da imaju zemljište s građevinskom dozvolom, 30 posto vlastitih sredstava i prodanih 20 do 30 posto stanova. To su uvjeti koje nije jednostavno zadovoljiti, tim više jer je Hrvatska izgubila dio stanovništva. S druge strane, u Hrvatsku se useljavaju strani radnici kojih sada ima između 150 i 200 tisuća, a neke procjene ističu potrebu od pola milijuna stranih radnika. Svi oni moraju negdje stanovati, dio njih dovodi i obitelji, što stvara potražnju za novim stanovima. Osim toga, naša obala omiljena je second home destinacija za mnoge građane iz drugih zemalja Europske unije, a pitanje je trenutka kada će to postati i Zagreb, budući da je udaljenost od Zagreba do mora svega sat i pol vremena, što je u globalnim omjerima ustvari grad na moru.
Zašto se po vašem mišljenju projekti Gredelj, Heinzlova i druge velike površine u vlasništvu Grada se ne stavljaju u funkciju? Gdje tu zapinje? Jesu li tu moguća neka javno-privatna partnerstva? Mogu li ti projekti donijeti nove površine za gradnju stanova, što bi možda iz perspektive Grada Zagreba bilo jeftinije nego komunalno opremati sve udaljenija naselja koja niču na rubu Zagreba?
- Kad je riječ o projektu Gredelj, glavni problem je imovinsko-pravni status vlasništva, koji je podijeljen između Grada i države. Ovo područje predstavlja idealan prostor za nove stanove s već riješenom infrastrukturom. Nadamo se da će uskoro doći do napretka u rješavanju ovog pitanja jer Gredelj ima potencijal postati novo središte Zagreba. U konačnici, mudro iskorištavanje postojećih gradskih površina može pružiti dugoročne benefite za urbani razvoj i kvalitetu života u Zagrebu.
Kako vi gledate na problem priuštivog stanovanja i koje su mogućnosti njegovog rješavanja? APN nije bio uspješan. Sada se sve češće govori o povlaštenom najmu. Koje je rješenje?
- Problem priuštivog stanovanja je kompleksan i zahtijeva multifaktorski pristup. Program subvencioniranja stambenih kredita nije postigao željene rezultate, što upućuje na potrebu za novim rješenjima. Povlašteni najam je jedno od mogućih rješenja, ali uz mudro postavljena pravila. Važno je da se problem priuštivog stanovanja rješava kroz integrirani pristup, koji uzima u obzir i specifične potrebe lokalnog stanovništva.
Pedeset tisuća praznih stanova u Zagrebu brojka je koja se ističe u zadnje vrijeme. Može li se uopće nešto učiniti po pitanju tih stanova, da se nađu na tržištu. Je li rješenje porez na prazne nekretnine, kakav primjerice postoji u Kanadi? Ili da se on uvede samo u veće gradove?
- Da bi se uveo ozbiljan porez na nekretnine, i to prema njihovoj vrijednosti, država treba odraditi još niz ozbiljnih priprema, od sređivanja zemljišnih knjiga nadalje. Ovo "prvoloptaško" rješenje oporezivanja praznih nekretnina kroz porez na kuće za odmor vjerojatno neće postići željeni učinak. Oni koji posjeduju mnogo nekretnina naći će načine da izbjegnu porez, dok će oni koji imaju nekretnine koje se ne koriste - zbog neriješenih imovinsko-pravnih odnosa ili posljedica potresa - biti nepravedno pogođeni. S druge strane, dobro pripremljen porez na prazne nekretnine mogao bi potaknuti vlasnike na prodaju ili najam. U Zagrebu je oko 50 tisuća praznih stanova, a kad bi se samo 10 posto od njih pojavilo na tržištu, što godišnje bilježi oko 9.000 prodanih stanova, to bi značajno utjecalo na ukupnu ponudu i cijene. Da se mene pita, povećao bih porez na turistički najam apartmana koji se trenutno naplaćuje paušalno i u vrlo niskom iznosu. Smatram da bi ga trebalo barem izjednačiti s porezom na dugoročni najam, koji je trenutno 10 posto.
Kako izbjeći situaciju lažnog prijavljivanja prebivališta i izbjegavanja poreza na prazne nekretnine? Ili se to može kontrolirati kroz potrošnju struje i drugih režija?
- Do trenutke brojke koja je komunicirana u javnosti došlo se putem HEP-a i kontrole brojila koja se ne vrte, pa to svakako može biti jedan od načina kontrole nekretnina. Generalno, poznati smo po kreativnosti u pronalasku alternativa pa nisam siguran ima li načina da se spriječe određene prečice.
Kada govorimo o praznim nekretninama i porezu na njih, kao argument protiv se ističe da bi to pogodilo srednji sloj stanovništva. Spadaju li zaista u srednji sloj oni koji si mogu priuštiti praznu nekretninu? Koje su poteškoće u provođenju takvog poreza?
- Nekretnine su naše najveće bogatstvo, a imamo ih u tom broju zbog otkupa društvenih stanova. Nismo dovoljno financijski pismeni, pa najčešće ne ulažemo u druge stvari, već su nam nekretnine jedini izbor. Već pri kupnji nekretnine, da bi došli do sredstava, platili smo porez na dohodak ili dobit, kako bi imali novac za kupnju. Pri kupnji, platili smo porez na promet ili PDV, a sada bismo trebali platiti još jedan porez. Treba uzeti u obzir i činjenicu kako su neke nekretnine s razlogom prazne. Primjerice, oštećene su u potresu i opasne po život, nemaju riješene imovinsko-pravne odnose, nalaze se na lokacijama koje nisu interesantne ni kupcima ni najmoprimcima i sl.
Kakav je vaš stav o porezu na nekretnine? I ako bi se on uvodio, kako bi on trebao biti koncipiran – na drugu nekretninu, po vrijednosti, na nekretnine koje se ne koriste....?
- Program uvođenja poreza na nekretnine mora biti promišljen i temeljen na detaljnoj analizi tržišta nekretnina te socioekonomskih uvjeta u Hrvatskoj. Porez na nekretnine može biti koristan alat za regulaciju tržišta i osiguranje pravednijeg sustava oporezivanja, ali samo ako je pravilno osmišljen i implementiran. Uvođenje poreza na nekretnine kao dio porezne politike rasterećenja poreza na dohodak ima smisla, ali ne kao još jedno porezno opterećenje. Prije uvođenja poreza na nekretnine, potrebno je provesti nekoliko ključnih koraka kao što je sređivanje zemljišnih knjiga. To je osnovni preduvjet za bilo kakvu ozbiljnu reformu u oporezivanju nekretnina. Precizni podaci o vlasništvu i vrijednosti nekretnina nužni su za pravednu primjenu poreza. Potrebno je razumjeti dinamiku tržišta nekretnina, uključujući ponudu, potražnju, cjenovne trendove i regionalne razlike. U konačnici, uvođenje poreza na nekretnine mora biti dio šire strategije za rješavanje problema stanovanja. Mora uključivati poticajne mjere za izgradnju novih stanova, subvencije za najamnine i podršku socijalnom stanovanju. Samo tako će se osigurati da porez na nekretnine doprinese pravednijem i održivom stambenom sustavu.
Prema podacima HNB-a u sedam priobalnih županija, 2022. godine prodana su ukupno 13632 stana/apartmana, dok su stranci kupili 4284 stana/apartmana u cijeloj Hrvatskoj. Velika većina tih kupoprodaja je koncentrirana na priobalne nekretnine (oko 90 posto kupoprodaja stranaca je na Jadranu) pa se tih ovih brojki može zaključiti da stranci kupe svaki četvrti apartman na obali. Kakva je trenutno situacija sa kupoprodajama stranaca? Je li i koliko pao interes zbog rasta kamatnih stopa?
- Na Jadranu je do pada prometa došlo najviše zbog ekonomske krize u kojoj se nalaze Austrija i Njemačka, zemlje iz kojih dolazi velik broj kupaca. Ovaj trend posebno je vidljiv u Istri. Važno je napomenuti da stranci kod nas uglavnom kupuju nekretnine vlastitim sredstvima, pa povećanje kamatnih stopa nije glavni razlog pada kupoprodaja. Međutim, stanje na nekretninskim tržištima u zapadnoj Europi je u zastoju, što se automatski reflektira i na naše tržište. Manji interes za kupnju nekretnina na Jadranu povezan je s općom nesigurnošću i ekonomskim poteškoćama u zemljama kupaca, što utječe na njihovu spremnost za investiranje u nekretnine u Hrvatskoj.
Pitanje bespravne gradnje puni medijske stupce, ali se sustavno ne rješava. Koji je vaš stav o tome? Kako učinkovito riješiti bespravnu gradnju?
- Prije svega, stroga primjena propisa i zakona je ključna. Neophodno je osigurati da se propisi o gradnji dosljedno primjenjuju i da se ne tolerira nelegalna gradnja. Inspekcije gradilišta trebaju biti redovite i temeljite. Imali smo dva kruga legalizacije koja su omogućila da se legalizira sve što je zatečeno u prostoru do 21.6.2011. godine, što je pomoglo da se veliki broj nekretnina stavi u pravni promet. Jedan od razloga zašto dio stanova nije na tržištu je njihova nelegalnost. Smatram da bi mudar potez bio ukidanje roka za predaju zahtjeva za legalizaciju, što bi omogućilo svima koji nisu iz nekog razloga podnijeli zahtjev, a objekt je izgrađen prije gore navedenog roka, da legaliziraju svoju nekretninu. Ukinuo bih olakšice na naknade za legalizaciju, odnosno povećao ih u županijama s visokim indeksom razvijenosti, a smanjio u onima s niskim indeksom razvijenosti. Tako bi postigli i određenu socijalnu pravednost.