Aktualna situacija u građevinskom sektoru uz koju se neizbježno vežu pitanja obnove kao i najavljena blitzkrieg potrošnja stotina milijuna eura novog ministra graditeljstva Branka Bačića otvaraju brojna pitanja u godini ispred nas. Što o samoj situaciji misle i kako vide buduće razdoblje domaći investitori, nekretninske agencije, građevinska poduzeća te proizvođači i trgovci građevinskog materijala obradila je Blue Rock Consulting kuća u svojoj analizi. Svi ključni dionici su anketno ispitani te su dobiveni rezultati koji pokrivaju razdoblje od 2019. godine do danas.
Rast cijena donosi profitabilnost
Građevinski sektor je u 2022. godini nastavio s rastom cijena, te je rast cijena veći nego u prosjeku EU. Rast indeksa cijena gradnje iznosi 33 posto u odnosu na 2019. godinu, dok je rast cijena gradnje prema ključnim dionicima u sektoru 30 do 40 posto veći u odnosu na 2019. godinu.
Rast cijena predstavljao je odgovor na povećanje operativnih troškova od kojih su posebno izdvojeni troškovi rada, materijala i transporta, iako postoji realna mogućnost da je povećanje cijena rezultat same tržišne potražnje, a ne samo prelijevanja troškova. Primjerice, za isti period indeks nominalnih plaća je rastao 20,8 posto, a indeks cijena građevinskog materijala 11,7 posto.
Kao rezultat povećanja cijena očekuje se veća apsolutna proftiabilnost ključnih igrača u sektoru u 2022. godini, uz pozitivna očekivanja – 69 posto dionika očekuje povećanje prihoda većeg od 5 posto u naredne tri godine. No samo tržište je prema trenutnim očekivanjima na putu prema relativnoj stagnaciji (očekivano kretanje tržišta je +/- 5 posto).
Navedeno je za očekivati i zbog niže atraktivnosti velikog broja projekata uz današnje uvjete poslovanja. Primjerice, projekti u turizmu koji uz dulje povrate i već visoke prosječne cijene na području Hrvatske sada imaju dodatno opterećenje u skupljem financiranju projekta, višim troškovima gradnje i višim operativnim troškovima.
Gradnja na obali
Stagnacija tržišta previđena je čak i u uvjetima značajnog povećanja izdanog broja građevinskih dozvola (13 posto veći nego u 2019. godini). Međutim, to se može pripisati intenzivnijoj fazi planiranja projekata nakon perioda COVID-19 ograničenja u 2020. kao i prilika na tržištu za dobivanje subvenijca (npr. prijava NPOO zahtijeva građevinsku dozvolu).
Kao ključna poluga rasta sektora u naredne dvije do tri godine očekuje se rast interesa za stanogradnjom i izgradnjom nestambenih objekata, uz manje oslanjanje na infrastrukturne projekte.
Primarno opterećenje gradnje se očekuje na obali – Istarska, Zadarska i Splitsko-dalmatinska županija predstavljaju 34 posto ukupno izdanih građevinskih dozvola u Hrvatskoj te zauzimaju prva tri mjesta po broju izdanih građevinskih dozvola u 2022. godini.
Očekuje se usporavanje
Uz usporavanje tržišta na strani potražnje očekuje se da neće biti značajnijeg rasta za građevinski sektor u 2023. godini, što je u skladu je s predviđanjima dionika.
Stagnaciju tržišta će iskoristiti dominantno veliki igrači, kako bi se pokušala zadržati apsolutna razina profitabilnosti iz 2022. godine, no uz izazove s obzirom da se ne očekuje daljni rast cijena gradnje, osim ako ne dođe do dodatnih značajnih poremećaja na tržištu.
Svi dionici sektora unisono očekuju od nove stanogradnje da bude primarni pokretač cijelog sektora, što može značiti da nemaju povjerenja ili se ne žele oslanjati na državne infrastrukturne projekte ili projekte obnove u svom planiranju poslovanja.
Cijene kvadrata 22 posto veće
Hrvatsko tržište nekretnina velikim dijelom je definirano specifičnim faktorima koji se mogu sažeti u tri ključne kategorije:
- (ne)povoljna porezna politika – koja aktivno stimulira investiranje u sekundarne nekretnine, destimulira prodaju neaktivnih nekretnina te aktivno potiče sezonsku aktivaciju nekretnina kroz kratkoročne turističke najmove
- značajno sivo tržište – Hrvatska je okarakterizirana visokim sivim tržištem, zbog čega su i gotovinska plaćanja nekretnina približno 50 posto
- povoljno financiranje – pogotovo u periodu od 2019. do 2021. dodatno potaknuto APN kreditima
Vrijednost transakcija na tržištu nekretnina u 2022. godini dvostruko je veća nego u 2019. godini., što je dodatno potaknuto ekonomskom krizom, inflacijom i ulaskom Hrvatske u eurozonu.
Prosječna cijena kvadrata također je dosegla svoje najviše razine od 2019. godine (22 posto veća) iako je nužno pretpostaviti i realno odstupanje između prijavljene i realizirane cijene zbog visokog udjela gotovinskih transakcija, zbog čega je nužno s ograničenjem promatrati jaz u cijenama između Hrvatske i ostalih cijena u CEE regiji.
Trenutne cijene nekretnina nisu korelirane s realnim kupovnim kapacitetima stanovništva, tj. hrvatsko tržište nekretnina nalazi se u kvadrantu niske priuštivosti za stanovništvo (što je karakteristično za zemlje Balkana i manje zrela tržišta nekretnina), iako Hrvatska ima najveću ponudu stambenih jedinica po stanovniku u Europskoj Uniji (600 stambenih jedinica na 1000 stanovnika). Razlog navedenom može se primarno pripisati:
- velikom interesu stranaca za kupovinu nekretnina u Hrvatskoj (s obzirom na cijene, nedostatak poreza na imovinu i mogućnost zarade kroz turizam)
- kupovanje sekundarnih nekretnina od stanovnika više kupovne moći
- neadekvatne ponude nekretnina u smislu kvalitete i lokacija
Stabilizacija cijena u 2023.
Očekivanje ključnih dionika u sektoru je nastavak ponude i rasta cijena (rast od 5 do 20 posto u naredne tri godine) s primarnim interesom za novogradnjom i nekretninama na obali. Međutim, bez obzira na očekivanja ključnih dionika vidljive su naznake pada aktivnosti transakcija nekretninama.
Zadnji kvartal 2022. godine bio je najlošiji transakcijski kvartal od 2019. godine – zabilježeno je čak 57 posto manje transakcija u odnosu na 2021. godinu. Također, zbog ‘hlađenja‘ globalnog i europskog tržišta nekretnina, predviđen je pad cijena nekretnina od 5 do 10 posto u EU, te od 2 do 10 posto u SI Europi.
Bez obzira na pozitivna srednjoročna očekivanja, iz Blue Rock Consultinga predviđaju stabilizaciju cijena u 2023., odnosno blagi pad transakcijskih vrijednosti u skladu s europskim trendovima. Bez značajnijih odluka države (npr. uvođenja poreza na imovinu, promjena paušalnog oporezivanja za kratkoročni najam i zabrane gotovinskih transakcija) ne očekuju se drastične fluktuacije prema dolje.
