Tržište nekretnina u Hrvatskoj, kako komercijalnih tako i rezidencijalnih, sve je samo ne statično. Ulazak u Schengen i eurozonu, znatna stopa inflacije te dodatna ekspanzija turizma samo su neki od faktora koji su utjecali na tržište u posljednje vrijeme. Iako je Hrvatska u Schengen i europodručje ušla tek s početkom 2023., već je i to što je bila u procesu ulaska otvorilo mnoga vrata te dodatno zaokupilo pozornost investitora kojima se zbog toga našla na radaru.
Nekretnine u Hrvatskoj već su tradicionalno sigurno utočište za sve vanjske neprilike, uključujući inflaciju, te su jedina popularna imovinska klasa kojoj je cijena rasla više od spomenute inflacije. Međutim, stručnjaci upozoravaju na trend usporavanja tržišta nekretnina u nekim razvijenijim državama Europe, no on se još nije prelio na hrvatsko tržište jer najčešće dolazi sa zakašnjenjem.
Prema podacima jedne od vodećih kompanija za investicijsko savjetovanje i posredovanje te upravljanje portfeljima nekretnina Colliers Hrvatska, Slovenija i BiH, koja uskoro izdaje svoj popularni godišnji pregled tržišta, volumen investicijskih transakcija komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj u 2022. godini iznosio je 400 milijuna eura, a gotovo 75 posto transakcijskih aktivnosti provodilo se u Zagrebu. To je oko 40 posto manji iznos nego 2021., kad je volumen transakcija dosegnuo 700 milijuna eura.
Ograničeni broj prilika
– Glavna zapreka većim volumenima ograničen je broj prilika koje se nude na tržištu. Uredski prostori i logistika još su u primarnom fokusu investitora, a na tržištu i dalje dominira strani kapital, koji generira i većinu transakcijskih aktivnosti. Međutim, posljednjih nekoliko godina vidimo sve veću snagu i interes domaćih institucionalnih investitora, primjerice mirovinskih fondova i velikih osiguravatelja – ističe Colliersova direktorica Vedrana Likan.
Dodaje i to da su investitori na našem tržištu trenutačno oprezni jer su očekivanja od moguće recesije i stanja s inflacijom još nesigurna, ali i dalje ima interesa zato što nam ulazak u Schengen donosi sigurnije investicijsko okružje.
– Stoga u kratkom roku ne očekujemo znatno usporavanje, a zadnja izvješća pokazuju kako cijene i dalje rastu. Kao što je poznato, nekretnine su ciklična industrija, zato će kretanje tržišta ovisiti o općem stanju ekonomije. Međutim, sigurno je da će u nekom roku tržište usporiti, odnosno, barem kad je riječ o cijenama, neće nastaviti rasti kao što je raslo posljednjih nekoliko godina – smatra Likan koja nam je dala i uvid u kretanja u pojedinim nekretninskim sektorima.
Tako je primjerice, u segmentu uredskih prostora još velik nerazmjer između ponude i potražnje. Unatoč tomu što je tijekom pandemije mnogo ljudi radilo od kuće i pojavila se svojevrsna sumnja da će uredi kakve poznajemo iščeznuti, to se ipak nije dogodilo. Zato Zagreb s trenutačnom ukupnom površinom uredskog prostora od milijun i pol četvornih metara ne zadovoljava postojeću potražnju. Ipak, Likan smatra da nas uskoro očekuje razvoj novih projekata na dobrim lokacijama, što bi trebalo ublažiti razliku između ponude i potražnje.
Skuplji uredski prostor
Slična je situacija u Splitu, gdje potražnja i dalje višestruko nadmašuje ponudu, a ono što je zasad dostupno u kategoriji je starijih nekretnina.
– Godinama smo svjedoci neujednačene ponude i potražnje, a najnoviji faktor koji dodatno utječe na taj odnos svakako je velik porast troškova gradnje u posljednje dvije godine. Da bi se isplatila gradnja novih, modernih uredskih zgrada po trenutačnim troškovima gradnje, prosječan mjesečni najam trebao bi biti 15 eura po četvornome metru – ističe Likan.
Usporedbe radi, cijena zakupa u uredskim zgradama A-klase do sada je bila 12,5 eura na mjesec po četvornome metru. Likan kaže da je ta cijena već godinama ista, što svakako nije u skladu s tržišnim trendovima, zato uskoro možemo očekivati razdoblje blagog, ali znakovitog rasta cijena najma uredskog prostora.
– Očekuje nas novo vrijeme razvoja uredskih nekretnina i početak novoga razvojnog ciklusa. Sve je veći fokus na održivom poslovanju, razvoju poslovnih parkova, odnosno inkubatora, i poslovnih zona u kojima su tehnologija i IT nove sofisticirane industrije koji će biti protuteža turizmu kao (pre)dominantnoj, a i vrlo volatilnoj gospodarskoj grani. Napokon vidimo osnaživanje tehnološkog sektora koji u nekretninski donosi sve više promjene jer je nekretnina i dalje hardver svake industrije – smatra Likan.
Nakon znakovitog udara na cijelo maloprodajno tržište tijekom pandemije, prošle se godine tržište umirilo. Unatoč inflaciji građani su probili rekorde u potrošnji, a imali smo nedavno i nekoliko otvorenja trgovačkih centara i maloprodajnih parkova. Kako bi ostali konkurentni, trgovački centri počeli su širiti ponudu i ulagati u dodatne sadržaje, pa su danas dio norme modernih centara široka gastronomska ponuda, igraonice, kinodvorane, sportski sadržaji i slično, čime privlače ne samo kupce već i potencijalne zakupce.
Atraktivnost trgovačkih centara
– Trgovački centri već dugo nisu samo mjesto kupnje nego i okupljanja, dodatni je sadržaj postao čak i dominantniji od kupovanja. Zato je potražnja za tom vrstom komercijalnih nekretnina i dalje stabilna – naglašava Likan.
Hrvatska danas ima otprilike milijun i pol četvornih metara površine modernih trgovačkih centara i otprilike trećina te površine je u Zagrebu gdje svjedočimo visokoj centralizaciji i popunjenosti kapaciteta. Istodobno odredišta poput Dubrovnika još nemaju trgovačke centre u pravom smislu te riječi, što je prilika za daljnji razvoj tržišta. Cijene zakupa trgovačkih prostora A-klase u Hrvatskoj još su, rekla je Likan, osjetno niže nego u ostatku Europe.
Nove logističke destinacije
Potražnja za industrijsko-logističkim prostorima posljednjih godina ne jenjava, a osobito je bila izražena na početku pandemije kao posljedica pozicioniranja Hrvatske kao važne i infrastrukturno dobro opremljene destinacije u Europskoj uniji. Od svih vrsta nekretnina skladišni i logistički prostori bili su najtraženiji kapaciteti i njihova trenutačna ponuda još manje zadovoljava potražnju od ostalih sektora.
– Investitori su to prepoznali pa se u Hrvatskoj upravo gradi nekoliko velikih industrijsko-logističkih kompleksa, mahom u krugu velikih gradova: u Donjoj Zdenčini, Samoboru, Križu, u Lučkom i u Luci, a nekoliko manjih gradi se i u Bakru i Dugopolju. Ipak, čak ni s projektima koji se trenutačno razvijaju neće biti dovoljno kvadrata da se zadovolji rastuća potražnja na tržištu. Naravno, najveći interes vlada za A-klasu, a što je prostor noviji, moderniji i bolje opremljen, to je i skuplji i cijena mu raste.
– Zagreb raspolaže s 1,300.000 četvornih metara prostora u tom segmentu tržišta, no ni to nije dovoljno da bi zadovoljilo veliku potražnju jer je velik udio starih prostora. Očekujemo nastavak snažnoga razvojnog ciklusa, rast cijena zakupa te možda u dogledno vrijeme stvaranje novih logističkih destinacija – najavljuje Likan.
Živo na hotelskom tržištu
Iako je sektor na oprezu s ulaganjima zbog rastućih cijena troškova poslovanja, turizam tradicionalno proizvodi nove investicije pa se, unatoč pandemiji i inflaciji, najavljuju novi projekti i novi investitori na hotelskom tržištu. Unatoč tomu što globalni hotelski lanci u svojim investicijskim planovima često zaobilaze Hrvatsku, naš će odmorišni turizam ove i iduće godine dobiti tri visoko luksuzna brendirana objekta. Nedavno su počeli radovi na hotelu Hyatt Regency Zadar Maraska u Zadru, u nekadašnjem sjedištu tvornice pića Maraska, koji bi, prema najavi, osim hotelskog dijela, trebao sadržavati i dvjesto stambenih jedinica pod Hyattovim brendom. Za njih, navodno, već postoje zainteresirani kupci visoke platežne moći iz hrvatske dijaspore i JI Europe. Ukupna vrijednost investicije bit će oko 120 milijuna eura, s time da se na hotelski dio odnosi 50-ak milijuna.
Nedavno je potpisan i ugovor između Marriott Internationala i Mészáros grupe o upravljanju budućim luksuznim hotelom Riva‘s Hotels & Resorts u Ičićima, koji bi vrata prvim gostima trebao otvoriti 2024. Projekt vrijedan stotinjak milijuna eura razvija mađarski poduzetnik Lőrinc Mészáros, kojem je nakon nogometnoga kampa u Osijeku to najveća investicija u Hrvatskoj, a razvija je s lokalnim developerom DDG grupom. Nakon otvaranja prvog hotela Mövenpick u Zagebu u ožujku prošle godine, ove godine Accor grupa otvara istoimeni luksuzni hotel u Splitu, na plaži Žnjan. Gradi ga u partnerstvu s društvom Split Peninsula Properties d.o.o. i razvojnim timom grupacije MPPD d.o.o. U najavi je i gradnja novog hotela Valkana u Puli, na lokaciji zapuštenoga kamenoloma, koji grade vlasnici Max Cityja, a za čije su upravljanje već navodno zainteresirani svjetski luksuzni brendovi.
Turizam, kaže Likan, ne možemo promatrati ni analizirati bez second-home tržišta, odnosno ponudu premium smještaja za odmor. Luksuzne vile i resorti u Hrvatskoj su, dodaje, i dalje podzastupljeni, pogotovo u usporedbi s drugim mediteranskim zemljama. Međutim, i u tom segmentu imamo u najavi drukčiji proizvod na Jadranu, Zori Timeless hotel na Paklinskim otocima, otoku Svetom Klementu na Palmižani, koji vrata otvara ovog travnja.
Brzi povrat ulaganja
Taj inovativni proizvod u vlasništvu obitelji Tomlinović obuhvaća četiri dizajnerske luksuzne rezidencije/vile sa svim ekskluzivnim sadržajima te vrhunski restoran Zori u kojem će à la carte kuhati vrhunski kuhar Siniša Jevrosimov. Sve su vile na terasama obogaćene bujnom vegetacijom, mrežama za odmaranje, bazenima i/ili jacuzzijima te sve imaju izravan pogled na uvalu Vinogradišće, jednu od najljepših na Mediteranu.
Likan je navela i dva projekta koja su pred završetkom: resort Lioqa na Ugljanu i Petram u Istri. Polovina kupaca takvih kapaciteta strani su državljani, primarno iz Slovenije i Austrije te zemalja CEE-a koje tradicionalno naginju našem tržištu, a očekuje se da će s novonastalim okolnostima Schengena i eurozone taj interes dodatno ojačati.
– Gradnja hotela na lokacijama koje nisu premium sve je neisplativija današnjim investitorima, ponajviše zbog trenutačnih povećanih troškova gradnje, što će potencijalno smanjiti interes, ali i oslabiti razvoj manje atraktivnih lokacija. Ipak, veća je vjerojatnost da će se investitori okrenuti mixed-use resortima, koji uz turističke nekretnine sadržavaju i second-home komponentu, odnosno ključeve za prodaju, zato što taj segment znatno brže vraća ulaganja – smatra Likan.
Ponuda na tržištu komercijalnih nekretnina i dalje ne zadovoljava potražnju, a Hrvatska istodobno ulazi u novo razdoblje neizvjesnosti. Nekretnine koje osiguravaju pozitivan realni prinos ostaju dobar štit od inflacije, no predviđa se da bi rast cijena mogao usporiti ili čak stagnirati. Te će promjene, zaključuje Likan, ovisiti o strpljivosti prodavatelja, kretanju ekonomije i brojnim drugim faktorima. Nekretninski stručnjaci slažu se da će uvođenje eura i ulazak u Schengen povećati prisutnost stranih kupaca, a segment u kojem bi ih najradije vidjeli jesu veliki projekti, greenfield i brownfield-investicije.