Uz turističke nekretnine, logistički centri i uredski prostori segmenti su tržišta komercijalnih nekretnina za koje će u narednom razdoblju vladati najveći interes investitora. Nedostatak novih modernih ureda i razvoj logistike poguran procvatom online prodaje glavni su razlozi zašto će investitorima ta dva područja biti u fokusu.
- Kriza izazvana Covidom 19 dovela je do snažnog zamaha online prodaje. U drugom kvartalu 2020. godine Hrvatska je u tom segmentu imala najsnažniji skok u Europi. Taj trend ‘pogurao‘ je interes za logističkim centrima, koji su se ranije smatrali rizičnim te su ih u Hrvatskoj uglavnom gradili trgovački lanci za sebe – objasnila je direktorica tvrtke Colliers, Vedrana Likan, razloge povećanog interesa za logističkim i skladišnim kapacitetima.
U naredne dvije godine, prema planovima, trebalo bi niknuti oko 280 tisuća četvornih metara logističko/skladišnih kapaciteta, a budući da je trenutno u Hrvatskoj izgrađeno oko 1,3 milijuna kvadrata takvog prostora, jasno je da je pred nama snažan razvojni ciklus ove vrste nekretnina.
Dodatni ‘push‘ za ovaj segment predstavlja činjenica da je u paketnoj dostavi posljednja milja najskuplja, da u Hrvatskoj praznih logističko/skladišnih kapaciteta ima tek 2,5 posto te da se očekuje rast renti koje se trenutno kreću između 5 i 6 eura po četvornom metru. Dosadašnji koncept ‘build to own‘ zamijenit će ‘sale and lease back‘ koncept i ‘build to suit‘ (and lease). Za potonju opciju primjerice odlučila se Atlantic Grupa za koju je tvrtka Kamgrad ‘po mjeri‘ izgradila i iznajmila (na 20 godina) logistički centar u blizini Velike Gorice.
Predestinirane lokacije za takve centre su prsteni velikih gradova, Zagreba, Rijeke, Splita i Dubrovnika, dok se na žalost uz zagrebački Pleso takvo što za sada ne predviđa zbog neriješenih imovinsko-pravnih odnosa i nepovoljnog koncesijskog ugovora koji onemogućuje razvoj oko aerodroma. Dodatni push logistici donosi procvat Luke Rijeka koja je po prometu prestigla Kopar, no bez ozbiljnijeg razvoja željeznice, maksimum optimiziranja logistike u Hrvatskoj neće biti moguć.
I uredske prostore očekuje novi razvojni ciklus, potaknut starošću poslovnih prostora A klase, nedostatkom velikih adekvatnih prostora te pojavom novih investitora na tržištu.
- Poslovni prostori A klase u Hrvatskoj su stari 15 godina i u posljednje vrijeme se radilo jako malo novih. Rezultat je pad raspoloživosti uredskih prostora na četiri posto. Unatoč tome prosječna renta je jako malo rasla posljednjih godina, no s pojavom novih modernih uredskih prostora, vjerojatan je rast prosječne rente. Do sada je na ovom tržištu bilo jako malo developera, ali sada se pojavljuju novi igrači. S izmjenama zakona sljedeće godine mirovinski fondovi će moći ulagati 25 posto kapitala u nekretnne, pa se očekuje da će, uz dosadašnji turizam, među ostalim investirati i u komercijalne nekretnine – pojasnila je Likan.
Uz mirovinske fondove, ulaganje u ovaj segment najavljuje i HŽ koji planira graditi 28 tisuća kvadrata poslovnog prostora u samom centru Zagreba, a sve više u urede ulažu i osiguravajuće kuće. Zbog novih promjena u oporezivanju ekstra dobiti moguće je da će i banke te druge visoko-profitabilne kompanije usmjeriti dio kapitala u ovaj segment. Jedan od trendova koji se predviđa u narednom razdoblju je tzv. Forward purchase, odnosno gradnja uredskih prostora za poznatog kupca, a već je prisutan trend silent closinga, odnosno prodaje uredskih prostora ‘off market‘.
- Uredski prostori su na nekretninskom tržištu sigurni gotovo kao ulaganje u obveznice. U posljednje vrijeme je vidljiv trend direktne prodaje takvih prostora, odnosno bez oglašavanja prodaje – kaže Vedrana Likan.
Segment trgovačkih nekretnina u narednom razdoblju obilježit će konsolidacija, odnosno promjena strukture vlasništva s novom ambicijom rasta, repozicioniranje i gradnja u manjim gradovima.
U velikim gradovima, naime, nema više tržišne potrebe za gradnjom novih trgovačkih centara te će se razvoj seliti u sekundarne gradove, manja mjesta i turistička središta. Nastavit će se pozicioniranje centara, na up-end, neigbourhood i druge koncepte, a izvjesna je i daljnja ekspanzija food i mid to low brandova. Paralelno će se događati konverzija ‘ocvalih‘ trgovačkih centara u skladišne ili logističke prostore ili prostore za laku, odnosno ‘pametnu industriju‘, kao što je slučaj s centrom Pevex na Jankomiru u koji se uselila Rimac Grupa.
Repozicioniranje se također očekuje i u turizmu koji bi u narednom razdoblju također mogao privući ulaganja institucionalnih investitora, zahvaljujući već spomenutoj promjeni regulative ulaganja mirovinskih fondova, ali i ulaganjima investicijskih fondova čije će se interes za Hrvatskom povećati s ulaskom u eurozonu i Schengen. S obzirom na nedostatak greenfield investicija, predviđa se daljnji rast brownfield investicija, odnosno prenamjene odmarališta i vojarni u hotelske sadržaje. Sazrijevanjem tržišta, izgledan je i razvoj novih proizvoda koji će nuditi cjelogodišnji sadržaj, kao što su golf tereni, medicinski turizam i elderly housing.