Odmah za početak razočarat ćemo sve koji čekaju padanje cijena stanova u Zagrebu – to će se teško dogoditi, možda sporadično, u nekim najmanje atraktivnim dijelovima grada, a novogradnja će vjerojatno i dalje rasti, možda nešto sporije nego dosad. Razlozi su jasni: i dalje je jaka potražnja koju prati vrlo slaba ponuda, a ponuda se neće pomaknuti s mrtve točke sve dok imamo sporu i netransparentnu administraciju, nejasne zakone i GUP, pravnu nesigurnost i nikakvu komunikaciju između ključnih donositelja odluka.
Zato Zagreb godinama stagnira bez većih projekata, investitori puni novca odlaze u druge glavne gradove, a stanovnici si sve manje mogu priuštiti pristojno stanovanje. Nema stanova, nema zemljišta za gradnju, nema stambene politike ni tržišta toliko traženog najma. Tako se može sažeti tužna priča o stanogradnji u glavnom gradu, koju nam je u razgovoru za Lider ponovio i Marin Štenglin, član Uprave Alfa stan grupe, koja ulaže u premium segment stanogradnje. Nakon realiziranih projekata Veslačke, Jordanovca i Štrigine u gradnji je njihov dosad najveći projekt u Zagrebu, poslovno-stambeni kompleks Franc na Kegliću. Kompleks s ukupno 127 stanova, poslovnim prostorima i javnom površinom trebao bi biti završen do kraja 2025. godine.
Što se trenutačno događa na tržištu? Priča se o usporavanju rasta cijena, što to znači za budućnost? Što se može očekivati?
– Tržište se polako usporava, u prva tri kvartala imali smo manji broj transakcija u prodaji nego što smo imali u prošloj godini, no s obzirom na rast cijena, ukupan realizirani prihod tržišta nekretnina bio je ipak veći nego prošle godine u istom razdoblju. Kad se uspoređujemo s ostalim članicama EU-a, Hrvatska je s oko 13 posto rasta pri vrhu s rastom cijena nekretnina u ovoj godini. Naime, još je mnogo veća potražnja na tržištu nekretnina, pogotovo za novogradnjom, koje jednostavno nema dovoljno, a s druge strane imamo jako veliku akumulaciju kapitala koji se želi potrošiti. Inflacija sad pada te smo na 6,8 posto, ali još je relativno visoka pa ljudi koji imaju novac žele ga plasirati. Lani smo imali iznimnu situaciju: bili smo pred ulaskom u Schengen i eurozonu i imali smo 263 milijarde kuna na depozitima građana, što je jako mnogo, uz oko 39 milijardi kuna sivog novca. Sav taj novac traži neki proizvod ili uslugu, a kad nema dovoljno proizvoda i usluga da se novac plasira, cijena raste.
Kako nam izgleda ta ponuda konkretno?
– Ako gledate Zagreb, prije svjetske krize tamo negdje 2007. godine, sa svim građevinskim tvrtkama koje su tada radile, imali smo gotovo devet tisuća isporučenih stambenih jedinica na godinu, a prošle, 2022. godine prema Colliersovom izvješću bilo ih je oko 3600, u situaciji kada na tržištu imate znatno više novca, ali ne i radne snage. U 2009. godini akumulacija na depozitima građana bila je 141 milijardu kuna, a lani 263 milijarde. Ista se stvar događa na europskom tržištu, gdje su razlike još drastičnije. U intervalu od 2005. do 2020. godine kompletan novac fizičkih i pravnih osoba na računima banaka iznosio je nekih 4,2 bilijuna eura. Taj je novac u 15 godina narastao na 14 do 15 bilijuna eura, a broj usluga povećao se za svega 15 do 20 posto, ovisno o industriji. Dakle, stvorilo se oko četiri puta više novca i taj novac treba potrošiti. To je, uostalom, i jedan od razloga inflacije. To ne vrijedi samo za našu industriju, nikad niste imali veću listu čekanja u Ferrariju, Lamborghiniju ili u Rolexu, gdje na sat čekate tri, četiri godine. Evo vam naš primjer, na prošlom projektu u Štriginoj, koji smo završili prošle godine, imali smo tijekom prodaje 730 rezervacija, na projektu Franc, koji smo počeli prodavati ove godine, imali smo prije početka prodaje gotovo dvije tisuće rezervacija.
A zašto je onda pao broj transakcija, ako je velika potražnja i ljudi imaju novca?
– Broj transakcija pao je ove godine jer su ljudi očito očekivali da će cijene kvadrata padati. One jesu počele stagnirati, ali još imamo najveći rast cijena nekretnina u Europi i, ako se nastavi ova situacija s akumulacijom novca, ne možemo očekivati pad cijena. Ujedno treba imati na umu da se i dalje povećava cijena materijala te cijena rada i ne možemo s takvim inputima očekivati da će cijene kvadrata snižavati. Vjerujem da će one stagnirati, na boljim će lokacijama i rasti, ne istim tempom kao do sada, a možda se može očekivati snižavanje cijene kvadrata na nekim rubnim, neatraktivnim područjima grada. Imate i nuspojave ove situacije, da neki investitori iskorištavaju priliku i grade novogradnju koja nije kvalitetna, pa stan od 3000 do 3500 eura za kvadrat može biti loš ako gledate iz perspektive uloženo – dobiveno.
Kako se nosite s nedostatkom radnika?
– Kvalitetnih radnika je sve manje, s tim da moramo znati da smo jednu cijelu generaciju dobrih radnika izgubili jer su emigrirali. Pitanje je koliko je to nepovratno jer danas vidimo prve naznake da su se ljudi počeli vraćati. Imamo otvoreno nekoliko natječaja i javljaju nam se naši ljudi koji su na privremenom radu u Švicarskoj, Njemačkoj, Austriji. Razlike između primanja ondje i kod nas više nisu toliko velike. Neki naši izvođači kažu da su primorani dva-tri puta na godinu mijenjati plaću jer je fluktuacija radnika toliko brza da su im skuplji penali koje će platiti ako ne isporuče na vrijeme nego da daju veće plaće radnicima. Te su razlike u plaćama sve manje i kad se uzme u obzir da je ondje skuplji život, odvojeni ste od obitelji i prijatelja, vjerujem da će sve više ljudi uvidjeti da im se za dvjesto, tristo ili četiristo eura veću plaću ne isplati ostajati vani. No, nažalost, mnogi se neće vratiti zato što su se integrirali u društvo, doveli i obitelj.
Kakva je fluktuacija stranih radnika, odlaze li oni dalje prema Zapadu?
– Sve manje, i sve je više onih koji vide da im je i kod nas dobro raditi, da mogu lakše dobiti papire, plaće su im atraktivne. Nama stvarno treba velik broj radnika da se gospodarski pokrenemo, mislim da se za sljedeću godinu već traži oko 150 tisuća radnih dozvola za strane radnike. Od tog ukupnog broja, vjerujem da će na građevinske radnike otpasti od 35 do 40 posto.
O tome kako napreduje njihov novi projekt Franc, zašto je loše stanje u Zagrebu i odnos s novom gradskom vlašću pročitajte u ostatku intervjua u novom tiskanom i digitalnom izdanju Lidera.