U sedmogodišnjem periodu pripreme za ulazak u EU Hrvatskoj je iz europski fondova bilo dostupno 1,8 milijardi eura. Nakon ulaska, u financijskoj omotnici za protekli sedmogodišnji period (2014. – 2020.) ta se brojka popela na 10,7 milijardi eura, a u novom financijskom razdoblju koje će trajati do 2027. godine Hrvatskoj na raspolaganju stoji više od 20 milijardi eura. Bojazan da nećemo uspjeti povući sav novac uvijek postoji, no kako ga bolje iskoristiti bilo je riječi i na nedavno održanom okruglom stolu u Poreču na temu ‘Izazovi i prilike na tržištu nekretnina‘
Međusektorska suradnja kao mogućnost boljeg povlačenja novca iz EU fondova jedno je od rješenja o kojem se govorilo na okruglom stolu u organizaciji Njuškala, a sudionici (Blaženka Leib iz Obnovljivih izvora energije Hrvatske, Vlatko Mrvoš iz agencije za posredovanje iz Buzeta te Mario Protulipac, konzultant za europske fondove) pod moderatorskom palicom Roberta Pokrovca iz Erste nekretnina ustvrdili ne samo da vrijednost fondova progresivno raste, nego ono što je još važnije, većina njih završi u gospodarstvu. Kao primjer moguće dobre međusektorske suradnje spomenuti su aktualni natječaji fokusirani na turizam koji pružaju mogućnost diversifikacije gospodarskih djelatnosti, zelene tranzicije i digitalizacije.
Upravo je Protulipac istaknuo aktualan natječaj ‘Poticanje razvoja proizvoda i usluga te poslovnih modela u eko sustavima u lancu vrijednosti turizma koji doprinose zelenoj i digitalnoj tranziciji i rješavanju ključnih izazova u sektoru turizma‘. Nekoliko je takvih natječaja, no kako je naglasio Protulipac, riječ je o primjeru pozitivnih trendova iskakanja iz hermetičnosti europskih natječaja koji potiče lanac vrijednosti. Fokus je na umrežavanju vlasnika nekretnine, odnosno investitora i različitih dionika iz sektora energetike, prometa ili poljoporivrede, gdje svi skupa imaju koristi od projekta. Takvih će natječaja biti sve više, dodao je.
Inače, energetika i nekretnine nisu bile toliko u fokusu do prije nekoliko godina, no zbog energetske krize koja je tinjala i prije početka rata u Ukrajini, pitanje energetike postaje strateško. Blaženka Leib smatra da je izuzetno važno imati svoj izvor energije koji će osiguravati konkurentnost i zaradu. Poljoprivredno zemljište koje je u privatnom vlasništvu i nije visoko kvalitetno zemljište može biti zanimljivo investitoru koji želi napraviti solarnu elektranu, postižući dodanu vrijednost. Na primjerima iz Francuske, Mađarske, Italije i Njemačke koje razvijaju agro-solare, dokazano je da oni pospješuju do 20 posto prinosa poljoprivrednih kultura te donose višestruku dobit poljoprivredniku. U Hrvatskoj je trenutačno 179 MW solara, što je tri puta manje nego u Sloveniji, 25 puta manje nego u Mađarskoj i 600 puta manje nego u Njemačkoj, a potencijal je 30 posto veći nego u Njemačkoj zbog količine sunčanih dana koje imamo.
Bolna točka je nepostojanje državnog prostornog plana u Hrvatskoj, a izazov su neujednačeni županijski prostorni planovi. Leib je optimistična i navodi kako se stvari ne mijenjaju preko noći, ali da način postoji. Prije 10 godina nije postojao zakon o obnovljivim izvorima energije te je to bila poptuno nova industrija kod nas. Privatni sektor uz podršku i suradnju s lokalnom zajednicom treba sudjelovati u iniciranju izmjena i dopuna postojećih zakona i pravilnika, a poduzetnici trebaju biti svjesni da promjena dolazi od njih.
Nove perspektive
Novi građevinski projekti imaju nove mogućnosti. Prema europskoj direktivi, do 2027. godine obvezno je imati solar kod novih javnih i komercijalnih zgrada, a do 2029. i svih novih stambenih zgrada. Osim toga, do 2025. godine u Hrvatskoj treba biti 100-200 brzih punionica za električna vozila snage 50-70 kilovata i nešto manje za ona snage 100-150 kilovata, a razvija se i pilot projekt za punjače u stupovima javne rasvjete. Na tržištu se stvaraju novi proizvodi i ako nekretnina ima tu infrastrukturu, njezina vrijednost je veća.
Protulipac zaključujuje da s pozicije politike EU ima puno pozitivnih inicijativa, razvija se nova paradigma urbanog razvoja, trend koji će nas prije ili kasnije zahvatiti (od novih građevinskih materijala do kružne ekonomije koja se potiče). Novca uvijek ima, a pitanje je samo kvalitete ideje i razmišljanja te povezivanja sa širim aspektom i politikama koje su sad aktualne.
Leib naglašava da je ključna komunikacija s lokalnim medijima, širenje informacije i određene teme te doprinošenje stvaranju svijesti. Uz moć medija i pritisak vlastite lokalne zajednice mora se odgovoriti na potrebe i želje zajednice. Upravo je blagodat Istre ta da se s nekretninama mogu kombinirati svi obnovljivi izvori energije koji su prirodno prisutni, a da se ne naruši kvaliteta prirodnog okruženja, već da mu se podigne vrijednost.
Dinamično tržište nekretnina koje nameće trendove
Istarska i Primorsko-goranska županija inače su, moglo se čuti na okruglom stolu, kreativna područja koja su oduvijek donosila nove vrijednosti na tržište nekretnina. Mrvoš je podsjetio da prije 30 godina nije bilo kuća za odmor, maslinovih putova ili vinskih cesta, a danas je Istra predvodnik u idejama i konceptima, ne samo u nekretninama, nego i turizmu i drugim gospodarskim aspektima. Vidljivo liderstvo može se pripisati utjecaju zapada – Italiji, Sloveniji i Austriji – a postavljanje trendova u kombinaciji s hedonizmom čini savršen recept za uspjeh.
Ipak, susrećemo se s preprekama i izazovima na tržištu nekretnina koje je važno prepoznati i poticati investitore na ulaganja. Prema riječima Roberta Pokrovca, vrijednost nekretnine ne čini cigla i zgrada, nego način korištenja prostora. Postali smo svjesni što znači loš plan, gradnja bez urbanizma, nedostatak infrastrukture ili slaba infrastruktura. Gradnja dobrih nekretnina na takvim lokacijama srušila im je vrijednost za 40-50 posto. Prostorni planovi lokalnih samouprava neujednačeni su unatoč tome što je zakon jasan te su država i lokalna samouprava u koliziji.
Još jedan aktualan problem je i zbrinjavanje radnika koji rade u turizmu ili tvorničkim postrojenjima te kojih očekujemo oko sto tisuća. Nemamo ih gdje zbrinuti niti investitora s idejom da se taj problem riješi. Potrebe su veće od trenutnog stanja na tržištu, pa Mrvoš smatra da posrednici u prodaji nekretnina trebaju biti indikator promjena.
Kasnimo, ali prepoznat ćemo prilike
Investitori ciljaju specifičnu skupinu kupaca – više i visoke platežne moći – te se ne proizvode proizvodi koji su traženi na tržištu. Socijalni aspekt je pitanje države i priuštivost stanovanja je problem za mnoge europske države koje su iskusile dolazak jeftine radne snage i promjene u strukturi stanovništva. Kao dobar primjer socijalnog i priuštivog stanovanja ističu se austrijski modeli koji kroz fondove pomažu mladim osobama koje su izgubile posao ili si ne mogu priuštiti stanovanje. U Hrvatskoj je to prepoznato kroz ključne strateške dokumente na kojima se radilo u zadnjih godinu dana te će se pratiti idućih sedam godina, ali više u dijelu socijalnog stanovanja i zbrinjavanja ugroženih skupina, osoba s invaliditetom... Mario Protulipac smatra da uvijek kasnimo i da trenutačna situacija podsjeća na onu iz 2008. godine, ali da kriza izbacuje nove prilike te da fondovi prate konkretnu potrebu. Možda će im trebati više da se uključe, ali vjeruje da će prilike biti prepoznate.