Tvrtke i tržišta

U 70 posto hrvatskih općina proda se manje od 10 stanova godišnje

Problem nije samo metodologija, kupci godinama prijavljuju niže cijene kako bi platili manji porez, a sada im to stvara problem

U samo 28 posto jedinica lokalne samouprave u Hrvatskoj je tijekom prošle godine zabilježeno više od deset kupoprodoja stanova. Proizlazi to iz priopćenja koje je poslao Ekonomski institut Zagreb, želeći zbog negativnih medijskih objava pojasniti metodologiju izračuna prosječnih cijena nekretnina koje služe za provedbu potpore PDV-a ili poreza na promet nekretnina prilikom stjecanja prve nekretnine za mlade.

Naime, različiti mediji svu ovih dana upućivali na nelogičnosti u prosječnim cijenama, primjerica da su nekretnine u Cisti Provo skuplje nego u Tučepima. 

Prema podacima Ekonomskog instituta, u 2024. godini bilo je ukupno 158 jedinica lokalne samouprave s više od deset zabilježenih transakcija stanova i apartmana, što je omogućilo izravni izračun prosječne cijene. U preostalih 399 jedinica takav izračun nije bio moguć jer je broj godišnjih transakcija bio manji od deset. U tim je slučajevima zato korišten županijski prosjek, ali uz izuzimanje transakcija iz županijskih središta i drugih većih gradova.

Iz Instituta ističu da su svjesni kako pristup nije idealan, ali u slučaju kada za čak 399 jedinica lokalne samouprave nema podataka o ostvarenoj prosječnoj cijeni stana i apartmana, idealnog pristupa nažalost ni ne može biti. 

- Prednost primijenjenog pristupa je što se zasniva na stvarnim podacima o ostvarenim transakcijama i on kao takav predstavlja transparentnu i nepristranu osnovu za određivanje prava na povrat PDV-a gdje je lako utvrditi kako se točno došlo do podatka o prosječnoj cijeni stana i apartmana. Najmanje odstupanja između stvarnih (ostvarenih) cijena i prosječnih cijena u pravilu će biti kod velikih jedinica lokalne samouprave koje ostvaruju značajan broj transakcija. Kod manjih lokalnih jedinica koje ostvaruju mali broj transakcija koji jeste dostatan za izračun prosječne cijene, ali koji nije vrlo obiman, te kod jedinica kod kojih je korišten županijski prosjek, moguća su veća odstupanja između stvarnih i prosječnih cijena - navode iz Ekonomskog instituta.

Upravo zbog mogućih odstupanja, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine omogućilo je da stvarna kupoprodajna cijena nekretnine za koju se traži povrat poreza može biti do 50 posto viša od izračunate prosječne cijene. Do sada je, prema podacima APN-a, zbog previsoke cijene odbijeno svega 12 od ukupno 380 zahtjeva.

Ono što iz Ekonomskog instituta nisu naveli, ali vrijedi istaknuti, jest da su zabilježene cijene često niže od stvarnih tržišnih jer su mnogi kupci do sada u kupoprodajnim ugovorima prijavljivali niži iznos kako bi umanjili porez na promet nekretnina, pa se to danas kupcima koji love povrat poreza obija o glavu. Osim toga, ni podaci iz sustava eNekretnine, koji su korišteni za izračun prosječnih cijena, često nisu točni jer ne postoji standardizirani način unosa podataka iz kupoprodajnih ugovora.

Uostalom, znatno je problematičnija od same metodologije izračuna prosječnih cijena sama mjera isplate potpora, koja će ponovno potaknuti potražnju i dodatno povećavati ionako visoke cijene nekretnina – umjesto da se stambena politika snažnije usmjeri na povećanje ponude.

Prema podacima Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, zaključno s 14. srpnjem 2025. zaprimljeno je ukupno 836 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve nekretnine, a do sad je odobreno njih 289.

Prosječna cijena nekretnina prema odobrenim zahtjevima iznosi 2.268 eura po četvornom metru, pri čemu je najviša prosječna cijena zabilježena u Splitsko-dalmatinskoj županiji – 5.013 eura, a najniža u Vukovarsko-srijemskoj županiji, gdje prosječni kvadrat stoji tek 373 eura.

Najviše je zahtjeva stiglo iz Zagreba (175), a slijede Splitsko-dalmatinska i Primorsko-goranska županija s po 26 odobrenih zahtjeva, te Zagrebačka županija s 23 odobrena zahtjeva. Prosječan iznos potpore iznosi 15.020 eura za povrat PDV-a te 3.611 eura za povrat plaćenog poreza na promet nekretnina, dok prosječna površina nekretnine za koju je zatražen povrat iznosi 64 četvorna metra.

Lider digital
čitajte lider u digitalnom izdanju