Godinama se nije događalo ništa, a onda je posljednjih nekoliko godina tržište gradnje logističkih i distributivnih kapaciteta eksplodiralo. Jedan od glavnih uzroka dinamičan je porast e-trgovine, ali i ulazak Hrvatske u šengenski prostor
Prema nedavnom istraživanju trendova na tržištu komercijalnih nekretnina ‘Market Overview‘, koji svake godine priprema Colliers, tržište skladišnih i logističkih prostora iznimno je atraktivno i dinamično, što se ponajprije ogleda u velikom interesu za taj segment svih tržišnih igrača: od investitora i developera do vlasnika nekretnina i krajnjih korisnika skladišnih i logističkih prostora.
– Potražnja ne pokazuje znakove usporavanja, već upravo suprotno, stoga očekujemo da bi godine koje su pred nama mogle biti apsolutne rekorderke za taj sektor – ističe voditeljica Odjela za posredovanje i savjetovanje za komercijalne nekretnine u Colliersu Hrvatska, Slovenija & BiH Nuccia Basanić, dodajući da se zbog velike potražnje samo u Zagrebu i okolici sada gradi 200-tinjak tisuća četvornih metara skladišnih i logističkih prostora koji će biti dostupni na tržištu tijekom iduće godine.
– To će biti važan dodatak novoj ponudi na postojećih 1,3 milijuna četvornih metara koje Zagreb zasad ima. Kad pogledamo sadašnju kvadraturu, stopa nepopunjenosti u Zagrebu iznosi 2,5 posto, a cijene zakupa u A-klasi skladišnih kapaciteta su od 5,50 eura po četvornome metru – kaže Basanić.
Traži se što kraći rok
Dakle, potražnja višestruko nadmašuje ponudu pa u ovom trenutku možemo govoriti o općem nedostatku kapaciteta na tržištu, ali i o tome da je postojeća ponuda skladišta zastarjela.
– Primjećujemo da novi projekti većinom odgovaraju potrebama zakupaca jer se grade prema najvišim standardima, a to podrazumijeva da imaju potrebnu visinu skladišta, zadovoljavajući broj rampi, temperaturni režim, ali i zelene elemente gradnje. Jedini je nedostatak takvih projekata dostupnost, odnosno nemogućnost useljenja budućih zakupaca u što kraćem roku budući da gradnja obično traje od 12 do 18 mjeseci. Developeri će češće razvijati suha skladišta, svjesni da će upravo zbog velike potražnje lako i brzo zakupiti svoje kvadrate. Razvoj takvih nekretnina jednostavniji je od hladnjača, koje su velika investicija s posebnim režimom, pa se manje developera odlučuje za tu opciju, što povećava razliku između ponude i potražnje za taj tržišni segment. Unatoč tomu novi projekti koji se najavljuju i grade u većini slučajeva podrazumijevaju model built-to-suit, odnosno developer će u cijelosti prilagoditi prostor potrebama budućeg zakupca – objašnjava Basanić.
Meridijan 16 ide dalje
Osim kompanija koje su posljednjih godina mnogo investirale u nove logističke kapacitete, primjerice Atlantic Grupa i Podravka, koja je ove godine pokrenula investiciju vrijednu 48 milijuna eura u novi logističko-distributivni centar, mnogo je i novih developera ušlo na tržište. Jedan od najvećih samozatajni je Log Expert u vlasništvu rumunjskih tvrtki, s razvijenim LDC-om u Velikoj Gorici i nekoliko projekata u pripremi u okolici Zagreba, Rijeke i Osijeka. Prije dvije godine uselio se u poslovnu zonu Meridijan 16 pokraj Velike Gorice i od tada je osnovao ukupno osam tvrtki, no u Hrvatskoj nema ured, zbog čega je teško doznati njegove planove ulaganja u logistiku.
Do sada se najavljivao ulazak tvrtke Log Expert Five u projekt u osječkoj Industrijskoj zoni Nemetin, gdje se gradi velika tvornica medicinskih protetskih dijelova i mikročipova te matičnih ploča za autoindustriju.
Tempo diktira e-trgovina
Meridijan 16 Business Park uspješno se puni: do sada je u njega došlo osam velikih kompanija, uključujući Atlanticov logistički centar, Eurospin, Log Expert One, distributivni centar Phoenix farmacije, a u svibnju su otvoreni i kapaciteti metalurških kompanija Bertol Metala i Alce te tvrtka DMG Mori. Jedna od najvećih poslovnih zona u Hrvatskoj tako trenutačno u uporabi ima 225 tisuća četvornih metara, dodatnih 265 tisuća se gradi, a u trećoj fazi planirano je čak 450 tisuća novih kvadrata. Potpisani su nedavno i ugovori s novim investitorima te je Meridijan 16 najavio dolazak tvrtki Rheae d.o.o. (ovlaštena zastupnica tvrtke UPS) i In Timea. Radovi na gradnji UPS-ova novog sortirnog centra već su počeli, a In Time očekuje početak gradnje svog objekta u prvoj polovini 2023. godine.
Naime, očekuje se da će tempo na logističkom tržištu i dalje diktirati e-trgovina, zato dostavne službe šire svoje kapacitete. Na domaćem tržištu nedostaje specijaliziranih skladišta koja se bave isključivo brzim obrtajnim segmentom logistike. Zbog sve većih potreba i Hrvatska pošta planira novu investiciju u visokoregalno skladište i širenje kapaciteta te se usmjerava prema automatizaciji skladišta, čime bi se optimirali operativni procesi, smanjio faktor ljudske pogreške u obradi pošiljaka, ali i odgovorilo na trenutačnu situaciju na tržištu rada.
– Rast paketnog poslovanja u stopu prati potreba za distribucijskim i skladišnim kapacitetima. Hrvatska pošta je od 2017. do 2022. uložila 130 milijuna eura u novu, modernu infrastrukturu te tako ispunila glavni preduvjet za razvoj poslovanja. Zahvaljujući ulaganjima sada raspolažemo s četiri najmodernije točke u mreži sortirnica: u Kukuljanovu, Zadru, Osijeku te Velikoj Gorici. Primjerice, u Nacionalnome skladišno-sortirnom centru u Velikoj Gorici služimo se strojem za automatsku razradu paketa s kapacitetom do 15 tisuća pošiljaka u jednom satu, to nam je omogućilo potpunu automatizaciju sortiranja. Paketno poslovanje i dalje bilježi velik rast, već je sada 30 posto veći u odnosu na prethodnu godinu. Do kraja 2023. očekujemo da taj rast bude i veći od 30 posto, svi pokazatelji govore da idemo u tom smjeru. Količine paketa koje nam svakodnevno pristižu su rekordne. Strelovitost rasta i novi rekordi u paketnom poslovanju znače da su kupci zadržali navike kupovanja stečene u posljednje tri godine zbog pandemije. Paketno poslovanje budućnost je poštanskog i logističkog sektora, zato se pripremamo za daljnji rast broja paketnih pošiljaka – najavljuju u Hrvatskoj pošti.
Traži se kvaliteta
Prema najnovijem istraživanju ‘E-shopper Barometar‘, koje je objavio Geopost, grupacija u čijem sastavu posluje i logistička tvrtka DPD Croatia, čak 75 posto hrvatskog stanovništva danas kupuje online (u odnosu na 68 posto 2019.), čime je dosegnut i europski prosjek. Osim što je DPD Croatia porastao kao dostavna služba, porast se može pratiti i u aspektu e-trgovine, ali i promatrajući većinu drugih kompanija koje nisu isključivo vezane uz internetsko poslovanje.
– Mnoge tvrtke ostvarile su poslovne planove za koje nisu vjerovale da će ih postići u idućih deset godina. Zato vjerujemo da se povećava i potreba za skladištenjem robe. Jedan od boljih primjera svakako je Meridian 16 Business Park, jedinstveni koncept ekološke industrijske poslovne zone u kojoj, kako prenose mediji, u objektima tlocrtne veličine od 68 tisuća četvornih metara već danas više nema raspoloživih kapaciteta za zakup. Općenito bismo mogli reći da nedostaje kvalitetnih logističkih prostora, to je sigurno jedan od razloga zašto većina kompanija investira u taj koncept skladišta. Drugi uzrok krije se u cijeni zemljišta i gradnje. Naime, u Sloveniji je gradnja logističkih centara znatno skuplja nego u Hrvatskoj. Postoji pretpostavka da velike kompanije grade velike distributivne centre i za Hrvatsku i za Sloveniju upravo u Hrvatskoj, posebno zato što smo od 1. siječnja u šengenskom prostoru. Poslovanje unutar eurozone brže je i cjenovno prihvatljivije – ističe glavni direktor DPD-a za Hrvatsku i Sloveniju Igor Jakovljević.
DPD Croatia zasad raspolaže s 18 skladišta koja su strateški raspoređena kako bi uspješno pokrila sva područja Hrvatske, a od srpnja će dodatno povećati logističko-skladišni kapacitet otvaranjem novog skladišta u Dugopolju te proširiti postojeći centralni distributivni centar u Zagrebu, u Sesvetama.
– Gradnjom potpuno novog skladišta u Dugopolju, koje se prostire na 4904 m², osigurat će se potpuno nova dimenzija kvalitete dostave u Dalmaciji, pogotovo zato što se nalazi na odličnoj prometnoj lokaciji, u neposrednoj blizini izlaza s autoceste A1 te na samo 20-ak kilometara od centra Splita. Iz tog objekta pokrivat će se cijela Splitsko-dalmatinska županija. To će također biti tranzitna točka za pakete prema Šibeniku i jugu Hrvatske, odnosno Dubrovačko-neretvanskoj županiji. Nedavnim ulaganjem u naš središnji distributivni centar u Zagrebu, na čijem se proširenju upravo sada radi, operativno-manipulativni dio distributivnog centra povećat će se za dodatnih 650 m2, a uredi zaposlenika bit će prošireni za dodatnih 200 – 250 m2 – najavljuje Jakovljević.
Uloga novih tehnologija
Spomenuo je i nove trendove u logistici koji se razvijaju diljem Europe, pa se tako u Geopostu trenutačno testiraju novi mogući poslovni modeli koji se koriste najmodernijim tehnologijama.
– Upravo su DPD Netherlands i DPD UK na konferenciji posvećenoj inovacijama i startupovima ‘VivaTech‘ predstavili robote koji će se kretati gradskom mrežom bez prometnica kako bi pristupili stambenim četvrtima i koji će autonomno pronalaziti put do adrese za dostavu. Krajnji korisnici put paketa, odnosno robota, mogu pratiti s pomoću funkcije live-tracking te tako znati gdje se njihov paket nalazi. Iako u DPD-u Croatia još ne razmišljamo o uvođenju robota, svakako pratimo tehnološke trendove u logistici kako bismo maksimalno optimirali svoje procese, podignuli kvalitetu usluge i pružili pošiljateljima i krajnjim primateljima što bolje korisničko iskustvo – zaključuje Jakovljević.
Osim robota, u trendu je logistika temeljena na tehnologijama poput interneta stvari (IoT) i umjetne inteligencije (AI). Logističke i dostavne kompanije, osim prema tehnološkim, okrenute su i prema zelenim i održivim trendovima, među kojima valja spomenuti prelazak na alternativne oblike energije i alternativne vozne parkove s električnim vozilima, veći broj lokacija za prikupljanje paketa kako bi se smanjila emisija stakleničkih plinova, ali i našla alternativa nedostatku radne snage, pogotovo dostavljača, kojih kronično nedostaje na tržištu.