Građevinari, investitori, projektanti i developeri nisu pretjerano optimistični zbog Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. Glavni akteri na tržištu graditeljstva procjenjuju da će tek sada, kako obnova od potresa financirana sredstvima EU-a ide kraju, a novi se natječaji više ne raspisuju, dio tržišnih igrača sigurno nestati
Netom nakon što je zatvoreno savjetovanje o Nacionalnom planu stambene politike RH do 2030., u građevinskoj struci i među investitorima, projektantima i developerima nije zavladao pretjerani optimizam i nisu uzdahnuli: ‘Napokon!‘ Priuštivo stanovanje, održivo stanovanje i prostor u funkciji stanovanja, tri cilja Nacionalnog plana, neće se ispuniti čarobnim štapićem. Sadašnje stanje takvo je da u Hrvatskoj, podaci su koje predstavlja sama Vlada, oko 40 posto stambenog fonda, odnosno čak 958.000 stanova, ne služi za stanovanje, a istodobno na tržištu nedostaje više od 230.000 stanova. Pritom su protekle godine obilježene snažnim rastom cijena nekretnina i najma te potražnjom većom od ponude. Tri navedena cilja Nacionalnog plana trebalo bi ispuniti u sljedećih pet godina, a to se planira postići kombinacijom četiriju poluga: financijske, porezne, zemljišne i ekološko-energetske. To znači da će se mijenjati više zakona odnosno donositi novi, među ostalim, Zakon o gradnji, Zakon o prostornom uređenju, Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu i Zakon o POS-u.
Rast cijena
No bit će potrebno i aktivirati prazne nekretnine mjerama porezne politike i obnovom nekretnina u državnom vlasništvu te potaknuti dugoročni najam reguliranjem kratkoročnog najma i programa priuštivog najma. A sve to dok se aktivnije i brže obnavlja i zapušteni stambeni fond. Ni sve to ne znači da će se tržište graditeljstva i nekretnina preko noći zahuktati i da će posao i prilike odjednom buknuti. Uostalom, glavni akteri na tržištu procjenjuju da će tek sada, kako obnova od potresa financirana europskim sredstvima ide kraju, a novi se natječaji više ne raspisuju, dio tržišnih igrača sigurno nestati. Unatoč svim tim prilikama.
– Sve su te promjene u zakonodavnom okviru dobrodošle, no tek treba vidjeti kakav će utjecaj imati. Namjena nove zakonske regulative povećanje je ponude nekretnina odnosno stanova i posljedično snižavanje njihovih cijena, ali o tome je zasad prerano govoriti. Na razvoj novih stambenih projekata jamačno će pozitivno utjecati smanjenje stope PDV-a na prvu nekretninu, što pozdravljamo. Osim toga, stavljanje praznih stanova u funkciju dugoročnog najma popunit će dio ponude, što znači da neće biti tolike potrebe za novogradnjom. Međutim, govorimo li npr. o Zagrebu, gdje povrh svega postoji mogućnost donošenja novoga GUP-a, koji je izrazito nepovoljan za investitore i koji bi mogao smanjiti ponudu, što će itekako utjecati na rast cijena nekretnina, teško je odvagnuti koji će od svih nabrojenih čimbenika prevagnuti i kako će svi oni zajedno utjecati na tržišne dionike – objašnjava Tomislav Kamenski, voditelj Odjela za investicije i razvoj projekata u Kamgradu.
Navodi i to da je potres pokazao svu problematiku neadekvatnog održavanja imovine, zbog čega je, na temelju europskih fondova i obnove, građevinski sektor danas angažiran gotovo iznad svojih kapaciteta. Naravno da se prilike koje pružaju sredstva iz EU-a trebaju iskoristiti, ali treba i biti spreman reagirati kada dođe kraj te ere, što Kamgrad, dodaje, svakako radi.
– U tom kontekstu očekujemo da će sa završetkom obnove i smanjenjem obujma radova manje kvalitetni izvođači nestati s tržišta – predviđa Kamenski.
Najvjerojatniji scenarij
Završetak obnove neće prouzročiti nikakvu krizu na tržištu, smatra Filip Šparavec, član Uprave Alfa stan grupe, ali kao i Kamenski naglašava da bi se na kraju tog procesa tržište moglo pročistiti.
– I to i u području djelovanja developera i investitora, ali i izvođača – smatra Šparavec, koji pozdravlja novu zakonsku regulativu oko stambene politike, ali navodi da se osnovno pitanje još nije riješilo, a to je pojednostavnjenje postupka izdavanja građevinske dozvole.
Kad je u pitanju novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, član Uprave Alfa stana drži da će to definitivno pojačati zahtjeve za obnovu starijih i dotrajalih nekretnina, premda to ne bi, prema njegovom mišljenju, trebalo prouzročiti stagnaciju novogradnje u budućnosti.
– Prilično izgledan čini se scenarij u kojem će se zahtjevi za obnovu zgrada od potresa jednostavno preusmjeriti na obnovu starijih i dotrajalih nekretnina, ali mogao bi se smanjiti broj developera i investitora. U drugim zemljama već opada broj investicija zbog povećanih troškova, ali i slabije potražnje, koja je i dalje među glavnim razlozima. Kod nas je potražnja i dalje na vrlo visokoj razini premda je ponuda još ne uspijeva pratiti – napominje Šparavec.
Podijeljene reakcije
Zakonska regulativa, uključujući izmjene i prilagodbe radi usklađivanja s Nacionalnim planom stambene politike RH do 2030., izaziva podijeljene reakcije među sudionicima u građevinskom sektoru, upozorava Mirjana Čagalj, potpredsjednica HGK-a za graditeljstvo i promet. Novi zakoni donose jasnija pravila za planiranje, gradnju nekretnina i upravljanje njima, što može olakšati dugoročno planiranje i smanjiti pravne nesigurnosti za developere i investitore. Mjere poput olakšica za obnovu i održavanje zgrada te subvencije za stanogradnju mladim obiteljima mogu ubrzati investicije u ciljanom tržišnom segmentu. Zakoni koji potiču obnovu starijih zgrada, uz naglasak na održivosti i energetskoj učinkovitosti, stvaraju prilike za nove projekte u segmentima koji su dosad bili zapostavljeni. No ima i negativnih aspekata.
– To su povećanje troškova građenja i nedostatak radnika, što dodatno otežava provedbu zakonskih zahtjeva te posebno pogađa manje tvrtke. Sektor se svakako mora prilagoditi novim zakonima i pronaći rješenja za dodatne troškove i zahtjeve te postoji mogućnost kratkoročnog usporavanja, no srednjoročno i dugoročno pozitivni učinci zakonskih izmjena mogli bi osigurati stabilniji i održiviji razvoj tržišta, osobito poticajima za ciljana ulaganja poput energetske obnove i gradnje za mlade obitelji – istaknula je Čagalj koja dodaje da će, nedvojbeno, biti i drugih izazova.
Teret za vlasnike i stanare
Jedan od izazova bit će Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji donosi konkretne prilike u segmentu obnove i održavanja starijih objekata, što će biti prioritet u idućim godinama. To će potaknuti val obnove, ali također će povećati financijsko opterećenje za vlasnike i stanare, što bi moglo usporiti investiranje u nove projekte. Naime, ako investitori preusmjere sredstva u obnovu, manje će sredstava biti dostupno za nove projekte, osim ako se ne razviju paralelni poticaji ili modeli financiranja koji bi podržali gradnju novih stambenih objekata. Balansiranje između obnove i novih projekata bit će ključan izazov za sektor.
– Većina velikih obnova stambenih zgrada i infrastrukture u poodmakloj je fazi, a novi veliki javni natječaji sve se rjeđe objavljuju. Kako javni sektor smanjuje svoju aktivnost u građevini, privatni investitori preuzimaju kormilo razvoja, ali pritom se suočavaju s izazovima poput nedostatka radne snage, rastućih troškova i regulativnih prepreka. Iako će taj prelazak sigurno otvoriti prilike za fleksibilniji i tržišno orijentiran razvoj, to bi moglo usporiti sektor i dodatno povisiti cijene nekretnina. Održiv rast bit će moguć samo uz balans između javno-privatnih partnerstava i dodatnih poticaja za gradnju pristupačnih stambenih objekata – napomenula je Čagalj koja kao i prethodni sugovornici dodaje da bi završetkom obnove mogli biti pogođeni manji izvođači, ali postoje i prilike, poput energetske održivosti i zelene gradnje.
Jednostavnije do kuće
Konzultanti koji se bave građevinarstvom i rade za developere situaciju gledaju s još manje optimizma od sugovornika iz realnog sektora i navode probleme koji se ne rješavaju godinama i koje nije adresirala ni nova zakonska regulativa. Riječ je o složenim administrativnim procedurama te o sporosti izdavanja dozvola i opće birokracije. No dobra je vijest najavljeno donošenje novog zakona o gradnji u 2025., koji bi trebao pojednostavniti postupak gradnje obiteljskih kuća, kao i postupak ishođenja građevinskih dozvola za višestambene zgrade, kaže Ivan Ljaljak, voditelj glavnih tržišta u Colliersu.
– Osim zakonskih promjena, na građevinski sektor velik utjecaj mogu imati promjene u urbanističkim planovima. Ako će planovi biti rigidniji i sadržati postrožene uvjete, poput izmjena GUP-a Grada Zagreba, to može dodatno smanjiti atraktivnost ulaganja i posljedično aktivnost ulagača, što bi svakako negativno utjecalo na tržište – poručio je Ljaljak.
Predrag Tutić, regionalni menadžer u konzultantskoj podružnici Cushman & Wakefield Alliancea, procjenjuje da izmjene zakonskih regulativa neće previše utjecati na tržište nekretnina u smislu promjena ili smanjenja cijena nekretnina za stanovanje jer su više usmjerene na održavanje i upravljanje objektima, gdje je svakako potrebna dodatna regulacija održavanja stambenih zgrada te dodatno povećanje rasta troškova za sezonske iznajmljivače.
– Direktan utjecaj na developere i investitore imaju gradovi i županije, koji jedini mogu stvoriti dodatni potencijal za gradnju novih projekata promjenom prostornih planova te bržim i lakšim izdavanjem građevinskih dozvola, što se u većini naših gradova i ne događa onim tempom koji svi priželjkuju. Zato, dok se ne krene u tom smjeru, nažalost, nećemo svjedočiti bržem razvoju investicija i novih projekata.