Poduzetnik Josip Polonij ulaže u obnovu hotela Učka u Omišlju na otoku Krku, vlasnik trgovačkog lanca Tommy Tomislav Mamić planira sagraditi kompleks Vila Rosina u gradu pod Marjanom, ugostitelj Željko Ćurković sagradio je na Cresu hotel Mamin san, a balkanski kralj WC papira Petar Ćorluka rekonstruira hotel Hrvatska u Baškoj Vodi. Još je prije u hotelski biznis investirao hrvatski reprezentativac Dejan Lovren, vlasnik Agrama Dubravko Grgić preuzeo je podgoričke Medora hotele, Hrvoje Pezić gradi hotel na Ugljanu, a prije je već uložio u zagrebačke hotele koji posluju pod brendom Hilton. I Pavo Zubak lani je otvorio novi hotel s pet zvjezdice Valadrion resort, nakon što je uložio u hotel Ikador u Iki.
Sudeći prema broju ostvarenih i najavljenih investicija u hotele, čini se da, neovisno o tome što im je osnovni biznis, hrvatski poduzetnici, ali i strani, žele imati svoje hotele.
Nije isto je li mali ili veliki
Argumenata za to ima napretek. Turizam je i dalje naš glavni adut na svjetskom tržištu, a posljednjih godina stalno se ruše turistički rekordi. Lani smo tako zabilježili rekordnih 19,5 milijuna dolazaka i 92,4 milijuna noćenja, čime smo prestigli podatke iz 2019.
– Iako je hrvatsko hotelsko tržište i dalje slabo razvijeno u usporedbi sa sličnim odredištima te se još oslanjamo na privatni smještaj, posljednjih godina vidljiv je rast ulaganja u segment komercijalnog smještaja. Neke od završenih investicija u hotelski sektor uključuju otvorenje novoobnovljenog hotela Zonar u Zagrebu s ulaganjem od 30 milijuna eura te AC Hotel by Marriott u Splitu s ulaganjem od 80 milijuna eura – naveo je menadžer u Odjelu za investicijske transakcije u Colliersu Ivan Laljak.
Dodatni je argument solidna profitabilnost, no ona znatno ovisi o tome je li riječ o manjem hotelu ili hotelskom lancu, kao i kategoriji hotela.
– Glavne hotelske kompanije ostvaruju profitabilnost od 30 do 35 posto EBITDA marže. U proteklim godinama glavni hotelski lanci uspjeli su povećati prihode kako bi nadoknadili rast troškova izazvan inflacijom, što je rezultiralo rekordnim poslovanjem. Međutim, manji hoteli često imaju nižu profitabilnost zbog manje sinergijskih efekata i neoptimalnog upravljanja, često zbog nedostatka profesionalnog menadžmenta – objasnio je Laljak.
Povrat investicije u hotelske projekte obično traje između deset i petnaest godina, ovisno o faktorima poput lokacije, upravljanja i pozicioniranja. Upravo zbog toga ključno je izbjeći preinvestiranost, odnosno znati procijeniti potrebnu visinu ulaganja u odnosu na pozicioniranje proizvoda i odredište te imati dobar poslovni plan kako bi se osigurala isplativost investicije.
Pogodniji brownfield
Ulaganja u hotelski biznis u Hrvatskoj do sada su uglavnom bila usmjerena u brownfield-projekte. Za to postoji više razloga: visoka sezonalnost hrvatskog turizma, birokratska zapetljanost te spor i često nepredvidiv tijek razvoja greenfield-projekata samo su neki od njih. Osim toga, velika dostupnost brownfield-projekata odvraća investitore od ulaska u zahtjevne greenfield-pothvate, za koje katkad prođe i deset godina od početka akvizicije zemljišta do dobivanja svih dozvola za početak gradnje. A to za većinu investitora nije prihvatljivo.
– Greenfield-projekti nisu česti zbog sezonske prirode posla i sve većih troškova gradnje te popratne birokracije. Posljednjih godina u tom području možemo reći da su zabilježeni neki pomaci nabolje, ali ipak nedovoljni. Administrativni procesi u Hrvatskoj, uključujući one vezane uz gradnju hotela, često su spori. To je velika zapreka za velike projekte, što na kraju ometa razvoj turizma. Umjesto strateških projekata većeg opsega našu obalu karakterizira razvoj manjih neplanskih projekata poput gradnje privatnog smještaja, dakle apartmana i kuća, te nekontroliranog razvoja na obali. Procedure se svakako trebaju ubrzati kako bi se stvorila investicijska klima koja potiče investitore i u greenfield- i u brownfield-projekte – smatra Laljak.
Iako jednostavniji, i brownfield-projekti nose izazove, pogotovo kad govorimo o projektima u javnom vlasništvu. Većina njih, naime, još nije spremna za razvoj, zbog čega njihova aktivacija često traje više godina i, nažalost, ovisi o promjenama na političkoj sceni.
– Investitori su kao poželjan model prepoznali javno-privatno partnerstvo zbog jasnog plana i razvoja te potpore države, ali i podjele odgovornosti. Dobar je primjer uspješne aktivacije javne imovine projekt Batižele u Šibeniku, nadamo se da će takvih primjera biti sve više – rekao je Laljak.
Kako bi se osigurao brži povrat investicije i smanjili rizici, posljednjih godina sve je veća popularnost projekata mješovite namjene (mixed-use), koji osim hotela uključuju second-home nekretnine (vile, kuće, apartmane). Nakon prodaje vraćaju se u poslovanje (rental pool), u vrijeme tijekom kojega se vlasnici njima ne koriste. Primjer je takva resorta Petram Resort & Residences u Alberi, koji se sastoji od aparthotela sa 179 smještajnih jedinica, 55 luksuznih vila te tri stambene zgrade s 18 stanova, a u koji je investirao srbijanski kralj šećera Miodrag Kostić. Sličnu investiciju, kompleks apartmana i ekskluzivnih vila s bazenima, planira i slovačka tvrtka SITNO Holding Real Estate u općini Preko na Ugljanu.
Budući da Hrvatska ima nerazvijeno tržište turističkih naselja (second-home market), sa samo nekoliko velikih ljetovališta s rezidencijalnim dijelovima na cijeloj obali od kojih je većina sagrađena prije deset ili više godina, može se pretpostaviti da će taj segment u idućem razdoblju biti u većem interesu investitora. Dodatni argument za to primamljive su cijene koje postižu takve vile odnosno apartmani. Naime, prema Colliersovim podacima, vile se prodaju za od četiri do sedam tisuća za četvorni metar, a apartmani za od tri do pet i pol tisuća eura.
Malo luksuznih
U strukturi hrvatske turističke ponude luksuzni hoteli inače su nedovoljno zastupljeni, zato je upravo taj segment hotelijerstva u posljednje vrijeme najpropulzivniji. Osobito dobre rezultate ostvaruju mali luksuzni, tzv. butik-hoteli – profitabilniji su i brži je povrat ulaganja nego u druge, a u pandemiji se taj segment pokazao osobito otpornim. No za ostvarenje dobrih rezultata i zadovoljavajući povrat investicije nije dovoljno uložiti u zgradu, njezino uređenje ili namještaj, nego i u vrhunsku uslugu, doživljaj i autentičnost. I, naravno, nimalo manje važno, na pravoj lokaciji. Međutim, taj slavodobitni miks nije jednostavno postići.
Nažalost, svjedočili smo nizu primjera u kojima su investitori u hotele izostavili neki od tih bitnih sastojaka u formuli. Hotel Marijan, koji je gradio Željko Kerum, na kraju je srušen i građen iznova, a nakon deset godina predstečajne nagodbe Bruno Orešar lani je prodao tvrtku Hoteli Novi slovenskom fondu ECM Partnersu u čijim bi rukama nakon rebrendiranja i priličnih ulaganja taj turistički kompleks pored Novog Vinodolskog napokon mogao procvasti.
I dok su te pogreške popravljive u rukama drugih investitora, neke je nemoguće ispraviti, poput hotela Velebitska kraljica. Smješten nedaleko od južnog portala tunela Sveti Rok, hotel je sagradio nesuđeni kralj pršuta i bivši bankar Mladen Nekić, no njegov odabir lokacije pokazao se potpuno promašenim. O tome možda najbolje govori izjava bivšega stečajnog upravitelja da taj hotel može biti pun jedino ako sve prolaze na autocesti zatrpa snježna lavina.
Veliki interes Hrvata povratnika i stranih poduzetnika
Osim domaćih, u hrvatske hotele sve više ulažu i Hrvati povratnici, ali i brojni strani poduzetnici. Tako je, primjerice, prošle godine otvoren Grand Hotel Zagreb, nekadašnji hotel Holiday, koji je kupio i zatim renovirao poduzetnik Vido Kristić. Njegova obitelj već se desetljećima bavi građevinarstvom u SAD-u, a prije ulaganja u taj zagrebački hotel u turizam na Jadranu ušla je kupnjom Grand hotela Neum 2013.
Još jedan povratnik iz Amerike, rođeni Siščanin Darko Matt Sertić, odlučio je kročiti u turističke vode – ali iz altruističkih pobuda. Kupio je devastirani hotel Ablana s 26 soba kako bi u njemu mogli besplatno ljetovati njegovi radnici. Detaljnije namjere bosanskohercegovačkog IT poduzetnika iz Gruda Stjepana Čajića za sada još nisu poznate, osim najave da planira graditi novi hotel s dvjesto soba u Makarskoj. Poput njega, u greenfield-investiciju, ali na otoku Cresu, upustio se i Nikola Avram, osnivač i predsjednik Uprave beogradske tvrtke Alpha Hotel Management koja u svom portfelju i pod upravljanjem ima hotele Westin Vranjska Banja, Swissotel Kopaonik, Marriott Kotor, Pullman Kolašin i AC Hotel Split. A creski hotel s pet zvjezdica koji se gradi na lokaciji restorana Šumica, inače u dugogodišnjem vlasništvu obitelji Avram, prema najavama, trebao bi poslovati pod brendom Autograph Collection by Marriott.
Vrlo su česti ulagači u turizam građevinski poduzetnici. Potvrdu te tvrdnje daju primjeri Bashkima Ulaja, jednog od najbogatijih Albanaca koji je uložio u novi hotel u središtu Zagreba MET Boutique, i Mađara Lőrinca Mészárosa, koji je nedavno kupio opatijski hotel Miramar. Mészáros je u hrvatski turizam ušao i prije te kupnje, investicijom u luksuzni hotel Riva‘s Hotels & Resorts u Ičićima. Hotele vole i poduzetnici iz drugih branši. Kralj cipela Alex Birkenstock lani je platio 14,1 milijun eura za kultni splitski hotel Bellevue na Prokurativama, a otprije je u njegovu vlasništvu u istom gradu hotel Ambasador. U splitske hotele uložila je i kontroverzna ukrajinska poduzetnica Tetjana Glinjana, no vlasništvo nad njima početkom ove godine prenijela je na spitskog poduzetnika Dijana Jahjefendića.