Ako se zakon usvoji u ovakvom obliku, osobito u dijelu koji se odnosi na povrat poreza, on sigurno neće povećati priuštivost stanovanja u Hrvatskoj, već će imati potpuno suprotan učinak – dodatno će potaknuti rast cijena i otežati kupnju nekretnine onima kojima je pomoć zaista potrebna
Prijedlog izmjena Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, koji je prošlog vikenda objavljen u javnom savjetovanju, napokon je razjasnio kriterije za povrat polovice PDV-a pri kupnji ili gradnji prve nekretnine. No, kao što se i očekivalo, mjera je oblikovana tako da će prije svega poticati dodatnu potražnju za novogradnjom, što će u konačnici dodatno pogurati rast cijena stanova.
Prema novom zakonu, pravo na povrat PDV-a imat će kupci novih stanova i obiteljskih kuća mlađi od 45 godina. Osnovica za subvenciju određuje se umnoškom prosječne cijene četvornog metra u lokalnoj samoupravi i propisane kvadrature. Samac može ostvariti povrat PDV-a za 50 kvadrata, dok svaka dodatna osoba u kućanstvu povećava prag za 15 kvadrata. Kod obiteljskih kuća, kvadrature se uvećavaju za 50 posto.
Međutim, nema ozbiljnih ograničenja kada je riječ o ukupnoj vrijednosti/površini nekretnine koja se kupuje: može biti dvostruko veća od propisane površine, a cijena kvadrata može biti maksimalno dvostruko veća od prosječne! Stoga, kupac može izabrati znatno veći i luksuzniji stan, a svejedno će dobiti povrat PDV-a, pod uvjetom da površina i cijena ne prelaze dvostruku vrijednost propisanog praga.
Primjerice, u Zagrebu, gdje prosječna cijena novogradnje iznosi oko 2.800 eura po kvadratu, samac će moći kupiti stan do 5600 eura po kvadratu i površine do 100 kvadrata. No, povrat PDV-a dobit će samo za 50 kvadrata po prosječnoj cijeni, odnosno na osnovicu od 140 tisuća eura. Porezni obveznici će tako sufinancirati stan i osobama koje mogu priuštiti nekretnine od 560 tisuća eura, omogućujući im povrat od 14 tisuća eura.
Iz svega je jasno da će mjeru prvenstveno iskoristiti oni koji ionako mogu kupiti nekretninu, jer nema ozbiljnih ograničenja kvadrature, cijene ili dohodovnog cenzusa. Osim toga, stvara se prostor za špekulacije – nakon samo tri godine kupci mogu prodati ili iznajmiti nekretninu bez ikakvih posljedica!
Manje novca za priuštivi najam
Potpuno je nejasno zašto se država odlučila na ovako oblikovanu mjeru, i to unatoč upozorenjima stručnjaka koji su apelirali da se ne uvode poticaji koji će dodatno potaknuti potražnju. Već su ranije APN-ove subvencije na kamate dovele do skoka cijena, a sada se ponavlja isti obrazac.
Čini se i da nitko nije analizirao stvarne podatke o tržištu nekretnina – čak 83 posto prodanih stanova u Zagrebu ima površinu manju od 75 kvadrata, no zakon ne reflektira tu realnost.
Financijska strana ove potpore također je pod znakom upitnika. U prijedlogu zakona procjenjuje se da će mjera godišnje koštati 52,8 milijuna eura, ali u proračunu za 2025. osigurano je samo 20 milijuna eura. Čak i ako se osigura puni iznos, to će biti dovoljno za maksimalno 3.500 kupaca (ako je prosječna cijena stana 150 tisuća eura), dok je za APN-ove subvencije ranije apliciralo oko pet tisuća kupaca godišnje.
Ako se zakon usvoji u ovakvom obliku, osobito u dijelu koji se odnosi na povrat poreza, on sigurno neće povećati priuštivost stanovanja u Hrvatskoj, već će imati potpuno suprotan učinak – dodatno će potaknuti rast cijena i otežati kupnju nekretnine onima kojima je pomoć zaista potrebna.
A za tu namjenu, priuštivi najam, predviđeno je trenutno manje sredstava nego za subvencije za kupovinu. Prilikom obrazloženja prijedloga Zakona u javnom savjetovanju, naime, navodi se da je za program priuštivog najma u državnom proračunu potrebno ove godine osigurati u 3,6 milijuna eura, sljedeće 24,2 milijuna te 48,4 milijuna 2027. godine. Odluka o programu priuštivog najma donijet će se 120 dana od stupanja ovog Zakona na snagu, tako da još nisu poznati uvjeti i kriteriji za taj program. Poznato je samo da država u ovaj program, osim vlastitih nekretnina, planira uključiti i one od privatnih vlasnika, koji su voljni to učiniti uz određenu financijsku naknadu (koja još nije poznata).
Prema prijedlogu Zakona, to bi trebale biti nekretnine koje nisu korištene u periodu od najmanje dvije godine od dana prijave u program priuštivog najma. Ključno je pitanje koliko će se vlasnika stanova, koji su do sada nekretnine držali praznima, odlučiti na takvu opciju. Financijski poticaj vjerojatno će biti primamljiv onima čiji su stanovi u lošem stanju, pa bi ih uz državnu subvenciju mogli urediti i staviti u priuštivi najam.
S obzirom na sve navedeno, možemo se samo nadati da će vrlo brzo profunkcionirati registar kućanstava, kako bi se ove i druge slične subvencije, mjere, poticaji i pomoći usmjeravali onima kojima su najpotrebniji, umjesto da se novac poreznih obveznika rasipa bez ikakvih suvislih kriterija.