‘;
Sve je manje zemljišta, pogotovo onoga koje ispunjava sve uvjete za dobivanje građevinske dozvole i gradnju te je komunalno opremljeno
Cijene građevinskog zemljišta toliko su rasle posljednjih nekoliko godina da je udio ulaganja u njega u ukupnoj građevinskoj investiciji ponegdje porastao čak za četvrtinu. Sve ga je manje, pogotovo onoga koje ispunjava sve uvjete za dobivanje građevinske dozvole i gradnju te je komunalno opremljeno (put, struja, voda i kanalizacija). Cijene su, kao što se i može očekivati, najviše u priobalju i najvećim hrvatskim gradovima.
Maja Tuđen Pavlinić, prokuristica i voditeljica pravnog i PR odjela u MDK-u Građevinar, kaže da se ta građevinska tvrtka, koja je u nekim projektima i investitor, posljednjih nekoliko godina suočila s rastom cijena. Riječ je, inače, o građevinskoj tvrtki koja je posljednjih godina u vrhu prema prihodima u sektoru, pa je njezino viđenje stanja na terenu relevantno. Tuđen Pavlinić naglašava da udio cijene građevinskog zemljišta u ukupnom ulaganju u stambenu ili stambeno-poslovnu nekretninu ipak znatno varira. Koliki će biti, ponajviše ovisi o lokaciji, vrsti objekta i prostornoplanskim uvjetima.
– Gledajući samo veće gradove u Hrvatskoj poput Zagreba i Splita te ostale urbanizirane dijelove duž obale, zbog izrazito visokih cijena zemljišta udio može dosezati i do 25 posto ukupne vrijednosti investicije. S druge strane, u manjim sredinama ili ruralnim područjima, gdje su cijene zemljišta znatno niže, on često pada ispod 10 posto – veli Tuđen Pavlinić.
Pregovaračka umješnost
Prošavši prije neki dan zagrebačkom četvrti Kajzericom, vidjeli smo oglasnu ploču na kojoj je pisalo da se trošna kuća i 400-tinjak četvornih metara građevinskog zemljišta prodaje za 450 tisuća eura, što nam se učinilo iznimno skupim, no poduzetnik koji se bavi kupnjom i prodajom građevinskog zemljišta veli nam da ipak uspije sniziti početnu cijenu od dvadeset do trideset posto; tvrdi da ju je jednom uspio čak prepoloviti. Koliko je to u cijelosti istina, teško je provjeriti. Ipak, ne može se reći da je čovjek lagao (možda je malo preuveličao svoje pregovaračke sposobnosti), ali, u načelu, postavljena cijena zaista nije konačna. Drugi nam je poduzetnik pak stavio bubu u uho jer tvrdi, a čovjek je također iz građevinskog sektora, da je trošak gradnje stambene ili poslovne zgrade oko 1500 eura po četvornome metru; stanovi se pak prodaju i za 3500 eura. Međutim, a to je naglasio, u to nije uračunana cijena građevinskog zemljišta.
Možemo razmatrati kolike su zapravo marže građevinskih investitora nakon što su cijene stanova poludjele, no i taj nam podatak sugerira da udio cijene građevinskog zemljišta u odnosu na cjelokupnu investiciju može varirati. Ali vratimo se pregovaračkoj umješnosti. Vlasnica Biliškov nekretnina Jasminka Biliškov praktično potvrđuje da naš poduzetnik (pregovarač) ipak ima pravo kad govori da se početne cijene najčešće snize jer ih prodavatelji spuste od 10 do 15 posto. Primjerice, ako prodavatelj traži 1100 eura za kvadrat zemljišta, na kraju spusti i na 950 eura. U Istri pak, priča nam Elizabeta Božanić iz agencije Eurovilla, ‘u praksi se, u pregovorima s prodavateljima, često može postići niža cijena od oglašene – u nekim slučajevima i do 20 posto‘.
Naravno, mnogo toga određuje cijenu jer u prvome redu do mora u Splitu kvadrat stoji tisuću eura. Zemljište je posebno poskupjelo u posljednje dvije-tri godine, kaže Biliškov. Općenito gledajući, u velikim gradovima, ako je cijena bila 600 eura za kvadrat, danas je tisuću eura. No tržište je stabilno, građevinsko se zemljište kupuje, mnogo se gradi, velika je potražnja za stanovima.
– Cijene je teško generalizirati jer ovise o regiji, gradu, mikrolokaciji parcele… Najveće su u gradovima, osobito obalnima te u Zagrebu. U prva četiri mjeseca ove godine bile su stabilne, uz blag rast u Zagrebu i na obali. Do kraja godine, kao i u sljedećoj, očekuje se nastavak toga blagog rasta, osobito na atraktivnim lokacijama – napominje Biliškov.
Njezin kolega Davor Perišić, vlasnik brenda Best Real Estate, kaže da je primjetan i rast potražnje za zemljištem u zelenijim, mirnijim kontinentalnim područjima, osobito među domaćim kupcima koji traže zemljište za gradnju obiteljskih kuća. Dodaje da bi 2026. na cijene sve više mogle utjecati zakonske regulative (npr. vezane uz energetsku učinkovitost i urbanističke planove), kao i ekonomski faktori poput kamatnih stopa i globalnih tržišnih kretanja. Kaže da su na području Dubrovnika cijene i dalje visoke. U priobalju prelaze i 300 eura po kvadratu, a na ekskluzivnim lokacijama znatno su više; lokacije uza samo more stoje i do tisuću eura.
Više pročitajte u novom broju digitalnog i tiskanog izdanja Lidera.