Čitam na facebook stranici Udruge Glas poduzetnika (UGP) kako je jedna članica kupila nekretninu koja je u gruntovnici bila čista. No dvije godine nakon kupnje, piše dalje, Grad Zagreb joj je zaprijetio tužbom pred ovrhu zbog nenaplaćenog duga jednog od bivših suvlasnika kupljene nekretnine. Članica Udruge pita ima li itko iskustva kako se toga riješiti i pri tom napominje da dug suvlasnika nije vezan za nekretninu koju je ona kupila, već za drugu nekretninu.
Javili su se mnogi sa savjetima, i to dobrim, primjerice da može mirno spavati jer njezine obaveze za tu nekretninu teku od trenutka kada je kupoprodajni ugovor postao pravosnažan. Svi prethodni dugovi bivšeg vlasnika, čak i da se tiču navedene nekretnine, ostaju i dalje kao njegova obaveza, a ne nove vlasnice. Pri tom treba naglasiti da, prema tvrdnjama članice UGP-a, na nekretnini nije zabilježena hipoteka, što smo i naveli na početku (gruntovnica je bila čista), a s druge strane nekretnina isto tako nije ni pravna osoba pa da ona nekom duguje novac. Uglavnom, dobronamjernih savjeta je bilo, ali ono što bih ipak želio naglasiti je nešto što nerijetko ljudi koji kupuju nekretnine ili smetnu s uma, ili ni ne znaju da postoji institut ‘povjerenja u zemljišne knjige‘. Opisan je u 122. članku Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, točnije u poglavlju Zaštita povjerenja u zemljišne knjige.
Jasna zakonska odredba
U stavku 1. piše da se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja, uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama zakona. Dalje se u stavku 2. nastavlja da je stjecatelj (nekretnine) bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivatelju. I konačno, u stavku 3. piše da se nedostatak dobre vjere ne može predbaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje.
Davno sam o ovome pisao u Pravdi, ali nije zgoreg ponoviti pogotovo kada imamo konkretan primjer, a i ljudi, ponavljam, često ni ne znaju za taj institut. Tada sam naveo jednu od definicija zemljišne knjige, tj. da ona, ‘izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta‘.
I kad zamislimo drukčije, opet isto
Dakle, u konkretnom opisanom slučaju vrlo je važno da je prilikom pregovaranja o kupnji nekretnine i u trenutku potpisivanja ugovora gruntovnica bila čista od svih tereta. Ako to znamo, možemo se čak malo i ‘poigrati‘ izmišljotinama. Naime, zamislimo da zaista Grad Zagreb tereti bivšeg suvlasnika baš za tu kupljenu nekretninu, a ne za neku drugu nekretninu kako navodi članica UGP-a. Čak ni u tom slučaju Grad Zagreb ne bi mogao pokrenuti ovrhu nad tom nekretninom jer nije bilo zabilježbe u ZK izvatku. Tu je nova vlasnica prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima potpuno zaštićena i Grad Zagreb bi morao svoja potraživanja potražiti od bivšeg suvlasnika (da je zaista takva situacija) na drugi način.
No, kao što je navedeno, ta nekretnina nema veze s dugom bivšeg suvlasnika, ali kako god bilo, nova vlasnica može mirno spavati. Jedini joj problem može biti eventualno povlačenje po sudovima, gubljenje vremena, novca (koji će joj doduše biti vraćen pobijedi li na sudu, a gotovo sigurno će pobijediti), ali i živaca dok se stvari ne dovedu na čistac. Jer tu se vjerovatno radi o tome da su nadležni u zagrebačkom poglavarstvu kasno reagirali kako bi naplatili potraživanje od bivšeg suvlasnika, pa sad, možemo reći čak i nekorektno, nastoje svoj propust svaliti na leđa osobe koja s tim dugom nema ništa.
POST SCRIPTUM
Kao što sam naveo, i drugi su se uključili u savjetovanje osobe kojoj Grad Zagreb prijeti ovrhom. Tako jedna osoba smatra da nova vlasnica nekretnine ne bi trebala imati nikakvih problema. Ali da bi bila sigurna u to, treba čuti argumente nadležnih u gradskom poglavarstvu te joj savjetuje da osobno ode u njihovu pravnu službu i vidi na temelju čega oni misle podnijet tužbu kad u trenutku prodaje nije postojao teret. To je dobar prijedlog, no isto tako je dobar savjet i taj da svakako i pisanim putem zatraži od poglavarstva na temelju čega u njemu misle da su u pravu. Jer papir je ipak pisani trag.