Pri kupnji stana ili poslovnog prostora može se dogoditi da u zemljišnim knjigama provjerite vlasnika, da sve bude u redu, a kad se na kraju dođete upisati, dočeka vas neugodno iznenađenje. Stoga, dok zgrada nije sagrađena, treba iskoristiti to da se etažno vlasništvo u njoj temelji na suvlasničkom dijelu na zemljištu na kojemu se ona gradi
Tijekom trideset godina postojanja hrvatske države malo po malo, iako još uvijek presporo, počele su se sređivati zemljišne knjige, a istodobno i svijest građana koliko je to važno, pa je postalo uobičajeno da se prigodom odlučivanja o tome hoće li se ili neće ući u neki poslovni projekt pregleda stanje zemljišnih knjiga i ishodi uredan vlasnički list. Pojednostavnjeno, to znači ili u sudu ili putem interneta dobiti podatak o tome tko je vlasnik nekog zemljišta na kojemu će se graditi ili tko je etažni vlasnik stana koji se nudi na tržištu.
Taj podatak se vodi u tzv. B listu. Naime, svaki zemljišnoknjižni uložak ima listove A (posjedovnica i tu je opis zemljišta), B (vlastovnica i tu su upisani vlasnici) i C (teretovnica i tu su upisani oni koji imaju hipoteku koja opterećuje vlasnika iz lista B i može uzrokovati da to vlasništvo baš ništa ne vrijedi kada je hipoteka veće od vrijednosti nekretnine). Te osnovne informacije većina poštuje i može se zaključiti da je na tom planu svijest prosječnog čovjeka prilično napredovala u odnosu na vrijeme prije i u početku osamostaljenja.
I to se događa
Nažalost, često se događa da nakon provjere je li poslovni partner besprijekorno uknjižen, slijedi popuštanje pozornosti ili u najboljem slučaju ograničavanje praćenja stanja u zemljišnoj knjizi. Jednostavnije rečeno, može se dogoditi da kod provjere bude sve u redu, a kasnije kad dođe do upisa nekretnine u zemljišne knjige – nešto sasvim drugačije. Stoga je jasno da jedna provjera nije dovoljna čak i u slučajevima kada je poslovni partner (od kojega se nešto kupuje ili s kojim se nešto investira) maksimalno savjestan i pošten, bez ikakve nakane za varanjem.
U našem pravu vlasnik zemljišta na kojemu se gradi neka zgrada je i vlasnik te zgrade i svih njezinih dijelova (to je načelo superficies cedit solo). Naravno, zgrada se u zemljišnim knjigama pojavljuje tek nakon tzv. uplane, a uplana je moguća tek nakon što se zgrada uredno sagradi. Drugim riječima, kada netko kupuje stan ili poslovni prostor u zgradi koja se gradi (ili planira graditi), ne postoji mogućnost u zemljišnoj knjizi učiniti razvidnim činjenicu da je sklopio predugovor ili čak i kupoprodajni ugovor, čak i da je plaćena puna cijena. To sve potpuno je neovisno o prodavatelju, dakle čak i kada je to netko tko nema nikakvih prijevarnih i sličnih nakana.
Moguće rješenje
Naravno da je moguće reći da je najbolje ništa ne plaćati dok zgrada nije gotova, ali svi znamo da je kupnja najpovoljnija i najjeftinija na početku gradnje, čak i prije početka gradnje. S druge strane, bez uplata kupaca koje se daju unaprijed mnoge su gradnje praktično blokirane. Pravo je pitanje je li moguće imati i ovce i novce.
Iako je odgovor na ovakva pitanja najčešće negativan, u ovom slučaju nije. Dakle, dok nema zgrade treba iskoristiti činjenicu da se svako etažno vlasništvo u svakoj zgradi temelji na suvlasničkom dijelu na zemljištu na kojemu se zgrada gradi (druga opcija je građenje na pravu građenja) i ta činjenica mora biti razvidna u kupoprodajnom ugovoru. To znači da je moguće u najmanju ruku tražiti i postići predbilježbu (kasnije i uknjižbu neovisno o tome što se nakon predbilježbe bude inače događalo) prava suvlasništva na zemljištu.
To znači da sve što postignu npr. banka ili porezna uprava (a mogu postići mnogo, čak i hipoteku ili promjenu vlasništva) nema nikakvog učinka na idealni dio (razlomak) onog tko je uknjižen ili samo predbilježen na razlomku. Sve to isto vrijedi i za etažno vlasništvo koje će se u budućnosti temeljiti baš na tom razlomku. Dakle, kompletan ulog je pravno potpuno zaštićen, a ako protivna strana odbija unijeti u ugovor zemljišnoknjižne podatke, onda je to siguran znak da od takvoga poslovnog partnera treba bježati glavom bez obzira.
Mali i veliki problem
Na kraju, što ako se ipak dogodi da netko nešto kupi i plati i u trenutku kada postigne ugovor prikladan za uknjižbu u C listu nađe hipoteku (po visini takvu da je slična vrijednosti zemljišta i sagrađenog) ili u B listu da je umjesto partnera iz ugovora netko drugi (to je čest scenarij kod prijevara)? Prvi je savjet da je to trenutak u kojemu se mora angažirati stručnjaka.
Pri tome je problem razmjerno malen ako osoba s kojom je sklopljen posao ima druge neopterećene imovine, onda je problem naknade štete sveden na tehničku razinu. Ako nema (a u praksi će to biti pravilo), onda su izgledi jako veliki da problem bude nerješiv, a nerješiv je i ako se ishodi bilo kakva presuda na bilo koji iznos protiv osobe koja nema imovine. Oprezni će sve navedeno provjeravati prije nego što potroše – ulože prvu kunu.