Porezna obveza na promet nekretninama nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina
Piše: Stjepan Lović
Prema podacima Porezne uprave, 2024. prodana je ukupno 134.841 nekretnina, a od toga najviše na području Grada Zagreba (18.528 nekretnina). Ti nam podaci ne otkrivaju koliko je ugovora o kupoprodaji i realizirano jer samo sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine ne znači u konačnici i stjecanje vlasništva nad nekretninom. Čak i plaćanje poreza na promet nekretnina ne znači da je porezni obveznik stekao vlasništvo nad nekretninom jer mjerodavni zakoni obvezu plaćanja poreza na promet nekretninama ne uvjetuju uknjižbom prava vlasništva u zemljišnoj knjizi.
Zakonom o porezu na promet nekretninama (ZPPN) propisano je da porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina, a za strane fizičke ili pravne osobe kojima je za stjecanje nekretnine na području Republike Hrvatske potrebna suglasnost ministra odgovornog za poslove pravosuđa porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti.
Moguća je obnova postupka
ZPPN propisuje da je javni bilježnik nakon ovjere potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine ili nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, a najkasnije u roku od trideset dana, obvezan jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.), uz podatak o OIB-u sudionika postupka, dostaviti ispostavi Porezne uprave na području koje se nekretnina nalazi elektroničkim putem. Tim činom smatra se da je izvršena prijava prometa. U praksi, međutim, nisu rijetke situacije da do stjecanja prava vlasništva u konačnici uopće ne dođe jer npr. prodavatelj nije ispunio svoje obveze iz ugovora ili je jednostrano raskinuo ugovor ili je sud u parničnom postupku utvrdio ništetnim ugovor o kupoprodaji. U tim se slučajevima postavlja pitanje povrata uplaćenog poreza na promet nekretninama jer do prometa nekretninama i konačnog stjecanja vlasništva nad nekretninom nije ni došlo.
Samo su člankom 29. st. 1. ZPPN-a određeni razlozi za obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina: raskid ugovora o prijenosu vlasništva na nekretnini voljom stranaka prije nego što se obavi prijenos u zemljišnim knjigama na novog vlasnika te raskid, poništenje ili utvrđenje ništetnosti ugovora odlukom suda. Ako stranke sporazumno raskinu ugovor nakon uknjižbe kupca kao vlasnika nekretnine, takav raskid nije razlog za povrat poreza na promet nekretninama, a na utvrđenu poreznu obvezu ne bi utjecalo ni da rješenjem zemljišnoknjižnog odjela nekretnina bude vraćena u vlasništvo prodavatelja. Kad je pak ugovor raskinut ili poništen sudskom odlukom, prethodna uknjižba kupca kao vlasnika nekretnine nije zapreka za povrat poreza na promet nekretninom. Prijedlog za obnovu postupka utvrđivanja poreza na promet nekretnina može se podnijeti u rokovima propisanima Zakonom o općem upravnom postupku, i to u roku od tri godine od dana dostave rješenja stranci (objektivni rok), odnosno trideset dana od dana kad se doznalo za razloge obnove ili od stjecanja mogućnosti upotrebe novih dokaza (subjektivni rok).
Nepredviđene situacije
Postavlja se pitanje što je s plaćenim porezom na promet nekretninama u slučajevima raskida ugovora jednostranom izjavom i raskida ugovora po sili zakona, i to nakon što je u zemljišnim knjigama izvršena uknjižba prava vlasništva na ime kupca. Porezna uprava odredbe ZPPN-a tumači restriktivno, pa tako odredbe članka 29. ZPPN-a ne proširuje na situacije kada je ugovor raskinut po sili zakona. Porezno tijelo zauzelo je stajališta da raskidom ugovora po sili zakona ne nastupaju razlozi za obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina prema odredbama ZPPN-u (jer se raskid ugovora po sili zakona ne može činjenično izjednačiti s raskidom ugovora voljom stranaka) jer prema propisima teret dokaza za činjenice koje smanjuju ili ukidaju porez snosi porezni obveznik. S druge strane, Ustavni sud RH u odluci br. U-III-6288/2016 od 20. travnja 2017. za raskid ugovora jednostranom izjavom zauzeo je stajalište da porezno tijelo mora uzeti u obzir sve okolnosti određenog slučaja te da ne smije ‘formalistički, nefleksibilno i mehanički‘ tumačiti odredbe ZPPN-a kojima je propisan nastanak porezne obveze.
Dakle, unatoč pravnoj praznini jednostrana izjava volje o raskidu ugovora sudskom praksom priznata je osnova za obnovu postupka, a u slučaju raskida ugovora po sili zakona zauzeto je drugačije stajalište jer ne postoji pisani trag koji bi poreznom tijelu služio kao dokaz raskida ugovora i osnova za obnovu postupka. Stoga je bitno imati na umu da kupac ima pravo na povrat poreza na promet nekretninama ako kupoprodaja na kraju ne bude realizirana. Za povrat poreza potrebno je u propisanim rokovima pokrenuti postupak obnove postupka pred poreznim tijelom na temelju jedne od prije navedenih osnova, pri čemu prema poreznim propisima i sudskoj praksi porezni obveznik mora pružiti pisani dokaz da kupoprodaja nije realizirana.