Što i kako
StoryEditor

Kazne od pet tisuća eura i za suvlasnike i za majstore koji postave klima uređaj na vanjski zid zgrade ili zatvore balkon i loggiu

14. Studeni 2023.

Vlasništvo nad nekretninama je Republici Hrvatskoj nepovredivo, ali ako je suditi prema novom prijedlogu Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada koje bi se uskoro moglo donijeti po hitnom postupku, donosi i određene obveze za suvlasnike u višestambenim zgradama. Vlasništvo nad zgradom ne daje amnestiju za neodržavanje, višestambene zgrade ne smiju biti javna ugroza i naprosto se moraju održavati. Zgrade se održavati moraju, to je javni interes i takve investicije više neće moći sabotirati pojedini suvlasnici.

Jedna od prvih promjena novog zakona jest da će zgrade odnosno zajednice suvlasnika uskoro dobiti pravnu sposobnost i svoj OIB. Svaki ulaz može imati svoju vlastitu zajednicu ili se pak zajednica može registrirati na jednoj zemljišno-knjižnoj čestici, ovisno kako se suvlasnici na jednoj nekretnini dogovore. Primjerice zgrade poput Mamutice ili zgrade koje se oslanjaju jedne na drugu, a koje su kroz prostorne planove definirane kao jedna nekretnina, mogu imati više zajednica suvlasnika ili samo jednu, ovisno o dogovoru vlasnika.

– Naime, na sudovima je već sada previše sudskih sporova između zgrada i suvlasnika i pojedinaca suvlasnika, mora se biti tuženik i tužitelj. Kad zgrada sada tuži nekoga mora se navoditi OIB svakog suvlasnika svaki put, pa ima situacija da jedan suvlasnik umre ili do jednog se ne može doći i procedure naprosto stoje. Cilj je da se u takvim situacijama navodi samo jedan OIB, onaj zajednice suvlasnika. Ista je stvar i kod dizanja kredita za obnove zgrade. OIB koji će se navoditi je onaj zajednice suvlasnika, kao i u slučaju postavljanja električnog brojila za primjerice fotonaponsku elektranu na krovu zgrade – doznajemo iz Ministarstva graditeljstva.

Obavezni planovi održavanja

Cilj novog zakona je da se višestambene zgrade prije svega održavaju i da se u zgradama odluke donose efikasnije. Sad se odluke o obnovi zgrada donose otežano, nerijetko dogovora među suvlasnicima ni nema, a događa se i da nekoliko suvlasnika sabotira sve promjene i investicije, pogotovo one prijeko potrebne i sada se to mijenja, tumače u Ministarstvu. Stoga će se novim zakonom prvenstveno sniziti „pragovi“ donošenja odluka. Pitanja obnove zgrada moći će se odlučiti većinom glasova, neće biti potrebna natpolovična većina glasova suvlasnika ili kvalificirana većina od 80 posto.

Novost je i jasnije propisivanje obveza i za upravitelje zgrada i za suvlasnike. Upravitelji će točno znati kako moraju raditi godišnje i višegodišnje planove održavanja zgrada, svake se godine mora obići zgrada i pregledati, utvrditi što je nedostaje i što se mora promijeniti, zamijeniti. Postojat će zakonska regulativa kako ti planovi moraju izgledati, na papiru, ali i u stvarnosti.

Jasnije se propisuju obveze upravitelja, ali i suvlasnika. I dalje će biti suvlasnika koji žele biti pasivni, ali zakon postavlja mehanizme koji nadilaze pasivne suvlasnike. Ne mogu se radovi i redovno održavanje ne provoditi jer neki suvlasnik ne želi potpisati suglasnost. Također se uvodi instrument prinudnih upravitelja, ali i prinudnog predstavnika za zgrade u kojima se suvlasnici oko ničega ne mogu dogovoriti. 

Minimalna pričuva se mijenja

Zakon propisuje minimalnu pričuvu, a taj će iznos ostati na istoj razini i u novom prijedlogu zakona, ali samo za posebne i ugrožene skupine građana. Pričuva će ubuduće ovisiti o stanju zgrade. Određivat će se godišnjim i višegodišnjim planom održavanja. Te planove će imati obvezu predlagati upravitelji, zajednice suvlasnika će ih morati odobravati, a iz tih planova će proizlaziti visina pričuve. I sad je tako, ali planovi održavanja nisu jasni, pa se održavanje ne provodi. Ako suvlasnici ne podrže plan, on se tek donekle može korigirati, a ako to nije moguće, mogu promijeniti upravitelja koji će napraviti novi plan, ali u okviru propisanog.

– Cilj je pokrenuti održavanje što će nesumljivo dati zamašnjak cijelom građevinskom sektoru – ističe naš izvor u Ministarstvu.

A Zakon će, čini se propisivati i kazne i ono što u višestambenim zgradama neće biti dopušteno. Jedna od prvih stavki jest da nema i ne smije biti nikakvih intervencija na nosivim zidovima, ne samo od strane suvlasnika, nego i kod radova koje provode razne infrastrukturne tvrtke kad se ugrađuju plin, struja ili telekomunikacijske mreže. Neće više biti dozvoljeno stavljati klima uređaje na prozore i vanjske zidove, pogotovo na nove zgrade koje budu dobile uporabne dozvole nakon donošenja zakona.

– Zabranit ćemo u potpunosti preinake na pročeljima zgrada okrenutima prema vanjskoj strani, nema zatvaranja loggia, balkona i slično. Zabranjujemo proreze na zidovima zgrada koje su starije od 1965. godine i predlažemo zakonom stvarno visoke kazne od pet tisuća eura ne samo za suvlasnike, nego i za majstore i tvrtke koje za suvlasnike budu provodile takve radove – rekao je Liderov izvor koji smatra kako smisao tih kazni nisu kazne po sebi, već odvraćanje od takvih poteza i prevencija.

Podsjetimo, novi Zakon o upravljanju zgradama predstavlja potpunu novost u našem pravnom sustavu, a dosada se pitanje upravljanja zgradama pokrivalo Zakonom o vlasništvu. 

06. srpanj 2024 18:35