Sudska praksa zauzela je stajalište da kupac posredniku, ako nije s njim potpisao zaseban ugovor, nije dužan platiti posredničku naknadu
Piše: odvjetnik Stjepan Lović
Prema javno dostupnim podacima iz Registra posrednika u prometu nekretnina, koji vodi Hrvatska gospodarska komora, u Hrvatskoj je zasad registrirano 13.320 društava odnosno obrta registriranih za promet nekretnina. Prema podacima Državnoga zavoda za statistiku, cijene novogradnje u trećem kvartalu 2024. porasle su za 4,4 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine, a cijene starijih stambenih objekata za čak 13,5 posto.
Cijene stambenih objekata u Zagrebu na godišnjoj su razini zabilježile rast od 7,7 posto, na Jadranu od 15,9 posto, a u ostalim dijelovima Hrvatske od čak 16,8 posto. Zbog ograničene ponude nekretnina na tržištu i povećane potražnje za njima Hrvatska je na vrhu Europske unije prema rastu njihovih cijena. Ne iznenađuje stoga ni velik broj posrednika u prometu nekretnina, neizostavnih sudionika nekretninskog tržišta. S druge strane, učestali su prigovori na njihovo postupanje prema klijentima.
Tko je tko
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (ZPPN) određuje da posrednik može biti samo trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju Republike Hrvatske ili trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju države ugovornice Ugovora o Europskome gospodarskom prostoru.
Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pismeni ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina). Treća je osoba ona koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovara o sklapanju pravnih poslova čiji je predmet neka nekretnina.
Ugovor o posredovanju
Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik se obvezuje da će radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini nastojati naći osobu i dovesti je u vezu s nalogodavcem, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Takav ugovor mora biti u pismenom obliku i mora biti sklopljen na određeno vrijeme. Ako nije naznačen rok na koji se sklapa ugovor, smatra se da je ugovor sklopljen na dvanaest mjeseci, ali sporazumom stranaka može se i više puta produljiti.
Ključni su sastojci takva ugovora podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima. Ako nije drukčije propisano ZPPN-om, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe Zakona o obveznim odnosima (ZOO). Međutim, praksa je pokazala da unatoč jasnim zakonskim odredbama većina prijepora nastane u pitanju tko je obveznik plaćanja posredničke naknade: je li samo nalogodavac ili i treća osoba?
ZPPN jasno navodi da posredničku naknadu plaća samo nalogodavac, a treća osoba plaća posredničku naknadu samo ako je tako ugovorila s posrednikom. Većina posredovanja obavlja se tako da nalogodavac oglasi nekretninu na nekom od javnih oglasnika ili u medijima i s njim zatim kontaktira posrednik koji nakon sklapanja ugovora o posredovanju objavi oglas na svojim mrežnim stranicama. Treća osoba zatim kontaktira s posrednikom nakon što vidi njegov oglas i preko njega stupa u kontakt s nalogodavcem.
Kako izbjeći spor
Sudska praksa zauzela je stajalište da treća osoba, ako prije odabira nekretnine nije s nalogodavcem potpisala zasebni ugovor, a to nije ni obvezna učiniti, nije dužna platiti nikakvu posredničku naknadu nakon zaključenja pravnog posla s nalogodavcem jer samim kontaktom nije postala nalogodavac u kupnji. Također u skladu sa sudskom praksom, ni osobe zainteresirane za obilazak i razgledavanje nekretnine nisu obveznice plaćanja naknade. Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.
Radi ostvarenja pravne sigurnosti i zaštite prava i obveza ugovornih strana nužno je da nalogodavac i posrednik prethodno usuglase bitne sastojke ugovora o posredovanju te da svojim potpisom izjave suglasnost na ugovor. Ugovor treba biti razumljiv, utemeljen na odredbama ZPPN-a i ZOO-a te ne smije ostavljati nikakve nejasnoće koje bi bile podložne jednostranom tumačenju.
Ako se posrednik u ugovoru o posredovanju poziva na svoje opće uvjete, nalogodavac mora zatražiti da mu se oni dostave jer i u njima mogu biti naznačene bitne odredbe koje su nužne za zasnivanje odnosa između posrednika i nalogodavca. Svako drukčije postupanje bilo posrednika bilo nalogodavca nužno bi izazvalo dugotrajan sudski spor.