Problematičnog suvlasnika moguće je izvlastiti sve do prodaje njegova stana na dražbi

Nisu rijetke situacije da vlasnik stana u zgradi svojim postupanjima ometa vlasnike ostalih stanova u mirnu uživanju njihova vlasništva, da ne podmiruje svoje obveze koje su dužni podmirivati svi vlasnici ili da odbija potpisati bilo kakvu odluku kojom bi se poboljšalo stanje cijele nekretnine. Takvo stanje može dugo potrajati i znatno utjecati na kvalitetu života ostalih vlasnika. Tada vlasnici ili osobno ili uz pomoć predstavnika stanara ili upravitelja zgrade na razne načine pokušavaju mirno riješiti nastalu situaciju, što često ne završi uspješno.

U tim slučajevima suvlasnicima ostaje nepoznato da upravo oni mogu svojim odlukama i uz pomoć suda ne samo otkloniti nastale povrede već i efikasno spriječiti tog vlasnika u počinjenju daljnjih povreda. To se postiže isključenjem toga vlasnika iz suvlasničke zajednice, a što na kraju dovodi do prodaje njegova stana na dražbi.

Na zahtjev većine

Prema odredbi čl. 97. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOV) svaki od suvlasnika iste nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom dužan je prigodom izvršavanja svog prava postupati osobito obzirno prema ostalima. U protivnome njegovi suvlasnici mogu zatražiti njegovo isključenje iz suvlasničke zajednice pod pretpostavkama koje određuju čl. 98. i 99. tog zakona.

Tako je u čl. 98. ZOV-a propisano da suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova mogu odlučiti da će zahtijevati isključenje iz suvlasničke zajednice određenoga suvlasnika ako za to postoji neki od razloga propisanih tim istim člankom.

Tako se odluka o isključenju određenoga suvlasnika može donijeti ako on ne udovoljava dužnostima koje proizlaze iz zajednice, osobito ako ne plati dužne iznose ni do završetka rasprave koja prethodi presudi prvostupanjskoga suda, ako svoju nekretninu ili dijelove kojima se koriste i drugi suvlasnici rabi na način koji znatno ide na štetu interesa drugih suvlasnika, ako svojim bezobzirnim, nepristojnim ili općenito nedoličnim ponašanjem učini tegobnim zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima ili počini kažnjivo djelo protiv imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti kojega od suvlasnika ili druge osobe koja stanuje u kući, a nije riječ o djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti.

Ključno je naglasiti da se radnje i ponašanja suvlasnikova bračnoga druga i drugih članova obitelji koji s njim stanuju, kao i osoba koje s njegovim pristankom rabe dijelove nekretnine, a koje je on propustio spriječiti koliko je bilo moguće, uzimaju za radnje toga suvlasnika. Suvlasnici koji su odlučili da će zahtijevati isključenje određenoga suvlasnika tužbom će zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isključenje i odluči da je tuženik dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed jer će se u protivnome na zahtjev tužitelja tuženikov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi. Time što suvlasnički dio stekne druga osoba, prestaje zajednica s isključenim suvlasnikom.

Na zahtjev manjine

Čl. 99. ZOV-a propisano je i da ako je neki suvlasnik drugoga suvlasnika, koji ga ničim nije izazvao, povrijedio bezobzirnim, nepristojnim ili općenito nedoličnim ponašanjem, učinio mu tegobnim zajedničko stanovanje ili je počinio kažnjivo djelo protiv njegove imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti ili nekoga od njegovih ukućana, a nije riječ o djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti, tada povrijeđeni suvlasnik može tužbom zahtijevati od ovoga da se ubuduće suzdržava od takvih postupaka.

I u tom se slučaju radnje i ponašanja suvlasnikova bračnoga druga i drugih članova obitelji koji s njim stanuju, kao i osoba koje s njegovim pristankom rabe dijelove nekretnine, a koje je on propustio spriječiti koliko je bilo moguće, uzimaju za radnje toga suvlasnika. Nastave li se takvi postupci i nakon pravomoćnosti presude kojom je sud odlučio da se tuženik dužan suzdržavati od njih, povrijeđeni suvlasnik može i sâm podnijeti tužbu iz članka 98. ZOV-a.

Odluka je na suvlasnicima

Sudovi su u svojim odlukama upozorili na neka od postupanja koja su razlog za isključenje suvlasnika iz zajednice. Pa su to npr. odbijanje potpisivanja međuvlasničkog ugovora, odbijanje potpisivanja etažnog ugovora, nepodmirivanje troškova koji proizlaze iz suvlasništva, nepodmirivanje pričuve, odbijanje davanja suglasnosti u postupcima legalizacije itd.

Zakon o vlasništvu propisuje razloge za isključenje, no smatramo da nema zapreke da suvlasnici i u međuvlasničkom ugovoru ili čak kućnom redu naznače jasno ‘dužnosti koje proizlaze iz zajednice‘ pa da povreda i tih dužnosti bude razlog za isključenje suvlasnika iz zajednice. Iako se suvlasnici rijetko odlučuju na pokretanje takva postupka jer se teško mogu dogovoriti i o manje važnim stvarima, zbog čega je i sudska praksa u vezi s tim institutom oskudna, taj institut krajnja je mjera za miran i kvalitetan suživot.