Zamrzavaju se cijene najma, ograničava se godišnji rast stanarina, donosi se zakon o povoljnom najmu. Takvi i slični naslovi sve se češće mogu pročitati u medijima diljem Europe, nagovještavajući novi trend kontroliranih cijena najma stanova.
Iako se to pitanje još nije potegnulo u Hrvatskoj, a ne bi iznenadilo da ga na agendu stavi Radnička fronta, odlučili smo istražiti pridonose li takvi modeli priuštivijem stanovanju ili reguliranje cijena samo izaziva nove poremećaje na tržištu, demotivirajući gradnju novih nekretnina.
– Ograničavanje visine najma je, što se radi u nekim gradovima EU-a, više simbolična nego stvarna mjera, a kod nas ne bi imala nikakav rezultat. Procijeniti prag do kojeg može ići ograničenje najamnine vrlo je teško jer ima različitih stanova. Nadalje, u tim gradovima koji su ograničili visine najma vlasnici na sve načine zaobilaze ta ograničenja. A ako se najamnine previše ograniče, vlasnici ne žele iznajmljivati i onda situacija postaje još gora jer ima još manje stanova za najam. Umjetne situacije na slobodnom tržištu nikada nemaju dobre rezultate – smatra državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir te dodaje da Zakon o najmu u člancima 10. i 11. regulira moguća povećanja najamnine i da bi se taj raspon mogao još smanjiti, ali takav zahvat ne bi imao bitan utjecaj jer u Hrvatskoj ima previše nelegalnog najma.
Nizozemski model
Naime, članci spomenutog zakona govore da se nakon godinu dana najma najamnina ne može povećati više od 20 posto od prosječne slobodno ugovorene najamnine usporediva stana (u istom kvartu, slične opremljenosti i sl.). No, kao što je Uhlir naveo, jako malo podstanara uopće ima potpisan ugovor o najmu, a iznos od 20 posto iznad prosječne najamnine prilično je visoko postavljen.
Usporedbe radi, u Njemačkoj se trenutačno najavljuje zakon prema kojem bi stanodavci umjesto za 20 i 15 posto (ovisno o tome je li stan u regiji ili gradu s većom ili manjom potražnjom za najmom) smjeli povećavati cijene stanarine samo za šest posto u tri godine.
Više štete nego koristi
Još oštriju kontrolu najma želi provesti nizozemski ministar stanovanja i prostornog uređenja Hugo de Jonge, koji namjerava regulirati iznajmljivanje dodatnih 330 tisuća stanova od sljedeće godine. Trenutačno su strogo regulirane najamnine do 760 eura na mjesec, a riječ je uglavnom o stanovima koji su u vlasništvu neprofitnih stambenih korporacija te ih u najam mogu dobiti oni koji zarađuju manje od 44 tisuće eura bruto na godinu. Svaka treća nekretnina u Nizozemskoj i čak 60 posto nekretnina za iznajmljivanje imale su do sada kontroliranu najamninu, ali de Jonge planira dodatno povećati taj udio podizanjem gornje granice za kontrolu stanarine na 1100 eura na mjesec za sve nove najmove te ograničiti godišnje povećanje najamnine na 0,5 posto iznad prosječnog povećanja plaće. Ta će se ograničenja odnositi na stanove iz tzv. srednjeg segmenta čija vrijednost iznosi između 136 i 186 bodova (to je način na koji se u Nizozemskoj vrednuju nekretnine).
Sama najava tog zakona već je izazvala potrese na nizozemskom tržištu nekretnina, a agenti za nekretnine izvještavaju da stanodavci masovno prodaju nekretnine koje su u toj srednjoj kategoriji. Iz CRBE-a su procijenili da će se zbog novog zakona u ovoj godini prodati čak od 50 do 100 tisuća nekretnina više. To je tek jedna u nizu mjera za reguliranje tržišta nekretnina koje su u Nizozemskoj uvedene u posljednje vrijeme. Lani je povećan porez na prihod od imovine s 31 na 32 posto, a u posljednje tri godine porez na promet nekretnina porastao je s dva na čak 10 posto. Osim toga, i gradovi uvode razne mjere, pa je tako primjerice Amsterdam uveo potpunu zabranu iznajmljivanja nekretnina vrijednosti do 533 tisuće eura četiri godine od kupnje.
Iako ograničenja najma donose kratkoročne koristi u vidu smanjenja cijena, takve mjere na duge staze, navode odreda naši sugovornici, obično naprave još više štete.
– Uvođenjem mjere ograničenja cijene najma kratkoročno bi se prividno mogao riješiti problem priuštivosti stanovanja. No istodobno ta bi mjera mogla smanjiti aktivnosti ulaganja i ograničiti daljnje širenje ponude, što bi dodatno produbilo jaz između ponude i potražnje na tržištu. Kao i u rastu cijena pri kupnji stanova, jedina je prirodna metoda za smanjenje cijena veća ponuda. A kako povećati ponudu, to je umijeće stambene politike. Mnogo je mogućih opcija i treba primijeniti nekoliko mjera istodobno da bi bila veća efektivnost – smatra Ivan Laljak, capital markets manager u Colliersu.
Jedna od njih, dodaje Laljak, uvođenje je poreza na nekretnine te ograničavanje turističkog najma.
– Napominjem da bi uvođenje poreza na nekretnine trebalo biti dio sveobuhvatne porezne reforme, koja bi istodobno izazvala i neka porezna rasterećenja, primjerice smanjivanje poreza na dohodak. Kombinacija tih mjera dovela bi do povećanja ponude nekretnina na tržištu (aktivacija mrtve imovine) i viših raspoloživih dohodaka, što bi rezultiralo rastom priuštivosti nekretnina za građane. U Hrvatskoj su veliki problem za rješavanje stambenog pitanja najamom ili kupnjom kratkoročni najmovi. Kada bi se ta vrsta najma ograničila na, primjerice, određen broj dana u godini kada se nekretnina može dati u privremeni najam, onda bi to svakako pomoglo onima koji traže dugoročno stambeno rješenje za najam jer bi i stanodavcima bilo u interesu osigurati da imaju stabilne prihode tijekom cijele godine – objasnio je Laljak.
Tom principu, ograničavanju turističkog najma stambenih jedinica određeni broj dana u godini, pribjegli su brojni gradovi diljem svijeta, pa tako primjerice Beč ograničava kratkoročni najam na 90 dana u godini, u Parizu je maksimum postavljen na 120 dana, s tim da se iznajmljivači moraju registrirati u gradskoj upravi te im to mora biti prva nekretnina, a u Amsterdamu pak na samo 30 noći. U New Yorku su još restriktivniji – odnedavno se najprije morate registrirati, iznajmljivati isključivo nekretninu u kojoj i vi živite te imati maksimalno dva gosta, čime je gotovo nestala Airbnb ponuda u tom gradu.
Cijeli članak pročitajte u novom broju tiskanog i digitalnog izdanja Lidera.