Biznis i politika
StoryEditor

Stjepan Lović: Kupci stanova mogu odbiti povrat kapare ako ona u ugovoru nije definirana kao odustatnina

13. Lipanj 2022.
Stjepan Lović

Unatoč okolnostima koje su se znatno izmijenile od trenutka sklapanja ugovora do dospijeća obveza, a na koje se pozivaju investitori kako bi opravdali jednostrani raskid ugovora o kupoprodaji nekretnine, kupci nisu bespomoćni. Već bi u samom predugovoru, odnosno ugovoru kaparu trebalo definirati izričito kao znak sklapanja ugovora, a ne kao odustatnina

Lider je nedavno objavio tekst pod naslovom 'Investitori kupcima: Vraćamo vam duplu kaparu, ali stan ide na prodaju po sadašnjim tržišnim uvjetima'. U njemu kolegica Ksenija Puškarić piše da kupce stanova koji su dali predujam u zadnje vrijeme zadesi hladan tuš - investitor javlja da se promijenilo stanje na tržištu.

- Žao nam je, stanje na tržištu se od početka projekta toliko promijenilo da radimo na rubu isplativosti. Vraćamo vam uplaćeni predujam i to po ugovornoj obvezi, dvostruko više od uplaćenog, a stanove koje ste rezervirali stavljamo na tržište po sadašnjim, tržišnim cijenama - kupcima poručuju investitori.

Dakle, stanove su kupcima prodali prije godinu ili dvije, no taj novac uslijed promijenjenih okolnosti nije, kažu, dovoljan, i radije će vratiti duplu kaparu te prodati stan drugom kupcu za puno veći iznos.

Na taj način stari kupac je doveden u nepovoljan položaj, planirao je useliti u stan, vjerovao je da je dobio stan za određeni iznos, a sada je prisiljen tražiti novi stan po puno većoj cijeni.

Kupci nisu posve bespomoćni

Pitali smo odvjetnika Stjepana Lovića iz odvjetničkog društva Grubišić, Lović i Lalić kako se kupac može u ugovoru zaštititi da ne dođe u situaciju da mu investitor samovoljno otkaže prodaju stana.

Lović kaže da se investitori u takvom slučaju nalaze u boljoj pregovaračkoj poziciji jer će uglavnom lako naći novog kupca koji je spreman platiti puno višu cijenu za stan, ali unatoč tome kupcima na raspolaganju ipak stoje određeni mehanizmi da zaštite i učvrste svoju početnu poziciju.

On napominje da se kapara redovito ugovara kao odustatnina, a pogotovo u zadnje vrijeme kapara za odustatninu je više u interesu investitora. Ipak, naglašava, kapara kao odustatnina iznimka je od općeg pravila propisanog odredbama Zakona o obveznim odnosima u skladu s kojima strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare.

Lović to konkretnije objašnjava na način da je Zakonom zaista dana mogućnost da se kapara smatra odustatninom, ali tek, naglašava, kada se uz kaparu ugovori pravo da se odustane od ugovora. Slijedom toga, u slučaju odustajanja od ugovora strane koja je dala kaparu, ista ju gubi, a odustane li strana koja je kaparu primila, dužna je vratiti iznos kapare u dvostrukom iznosu. Drugim riječima, ako u ugovori ne piše da se kapara ujedno smatra i odustatninom, kupac ima pravo odbiti vraćanje kapare.

To je jedan od načina, kaže Lović, kako inicijalno učvrstiti poziciju kupca i zaštititi ga od neželjenog raskida ugovora iniciranog od strane investitora. No ujedno upozorava da je najbolje što preciznije definirati ugovorne odredbe te ističe da, iako se kapara ne smatra odustatninom dok nije tako ugovoreno, opreza radi predlaže se u ugovoru izričito navesti da se kapara ne smatra odustatninom te da jedna strana ne može odustati od ugovora ostavljanjem kapare, odnosno druga strana vraćanjem dvostruke kapare.

Tri moguće opcije za kupce

Dalje Lović objašnjava da u slučaju neispunjenja ugovora krivnjom investitora kupac po vlastitom izboru može zahtijevati sljedeće:

  • ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili;
  • tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili;
  • tražiti vraćanje dvostruke kapare.

U svakom slučaju, kada zahtijeva ispunjenje ugovora, kupac ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja na jedan od tri spomenuta načina. Ako kupac izabere opciju izvršenja ugovora i predaju ugovorene nekretnine, investitor nema pravo odustati od ugovora na način da vrati kupcu iznos dvostruke kapare.

U situaciji kada investitor odbije dobrovoljno ispuniti zahtjev kupca za ispunjenje ugovora, kupac će biti primoran pokrenuti postupak pred nadležnim sudom. Tužbeni zahtjev kupca može biti postavljen kao zahtjev usmjeren na ispunjenje ugovora, odnosno kupac može zahtijevati od prodavatelja sklapanje ugovora o kupoprodaji.

Dodatno kupcu na raspolaganju kao mehanizam pravne zaštite stoji institut zabilježbe spora. Naime, riječ je o upisu spora u zemljišnu knjigu na temelju kojeg je vidljivo da je riječ o nekretnine za koju se vodi spor pred sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak i čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje toga prava. Iako zabilježba spora ne sprječava trenutnog nositelja knjižnog prava (investitora) da proda taj stan, ta zabilježba ima učinak da pravomoćna presuda u korist prvog kupca koji je dao kaparu djeluje i protiv onih osoba koje su kupile stan iako su znale da postoji spor na sudu.

U tom slučaju, po službenoj dužnosti izbrisao bi se upis prava vlasništva te treće osobe, odnosno izbrisali bi se svi upisi zatraženi nakon provedene zabilježbe spora ako su u suprotnosti s presudom u korist prvotnog kupca. Na taj način bi se prvi kupac koji je dao kaparu upisao kao vlasnik nekretnine.

Dakle, još jednom podsjeća Lović, unatoč okolnostima koje su se znatno izmijenile od trenutka sklapanja ugovora do dospijeća obveza, a na koje se pozivaju investitori kako bi opravdali jednostrani raskid ugovora o kupoprodaji nekretnine, kupci nisu bespomoćni. Već bi u samom predugovoru, odnosno ugovoru trebalo stipulirati odredbe in favorem kupca na način da se kapara izričito ugovori kao znak sklapanja ugovora, a ne kao odustatnina, kako bi se investitore spriječilo u zlouporabi predmetnog instituta. U slučaju da eventualni nesporazumi između investitora i kupaca ne budu riješeni mirnim putem, kupcima preostaje mogućnost zaštiti svoja prava u postupcima pred sudovima.

04. srpanj 2022 08:17